繼前兩天11個(gè)新盤(pán)扎堆領(lǐng)證之后，25日中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司的祥云東方苑項目再獲預售許可批準，至此，北京本周僅三天的新盤(pán)入市量便追平了上周的記錄。
　　業(yè)內人士認為，周末往往是集中開(kāi)盤(pán)期，因此接下來(lái)的幾天新盤(pán)領(lǐng)證數有望持續攀高，11月新盤(pán)入市量很有可能創(chuàng )年內新高。在這背后，一個(gè)主要原因是開(kāi)發(fā)商對下月起執行禁止直接收取預付款所做出的市場(chǎng)反應，提前銷(xiāo)售樓盤(pán)以回籠資金，而部分項目在有價(jià)無(wú)市的銷(xiāo)售困局下，比較典型的做法便是通過(guò)降價(jià)以換取銷(xiāo)售。
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，上周(11月15日-11月21日，下同)共有12個(gè)商品房住宅項目取得了預售許可證。進(jìn)入11月以來(lái)，樓盤(pán)供應量及預售樓盤(pán)數量持續增加，截至11月25日，北京11月已有近40個(gè)樓盤(pán)(非住宅項目除外)入市，而此前的10月份北京預售商品房住宅項目?jì)H為15個(gè)，相比之下猛增153%。
　　中廣信事業(yè)一部運營(yíng)總監卞明接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，11月出現取得預售證的“小熱潮”，一個(gè)重要原因是“9.29新政”之后整個(gè)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒使相當一部分項目推遲開(kāi)盤(pán)，“加之12月1日是一個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將開(kāi)始實(shí)施，兩個(gè)因素的疊加效應之下使得近期取證項目增多�！�
　　據了解相關(guān)《辦法》要求開(kāi)發(fā)商將不能直接收存商品房預售款的規定，商品房預售金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。卞明認為，對于開(kāi)發(fā)商而言，原來(lái)7個(gè)鍋蓋可以蓋10口鍋，現在只能用10個(gè)鍋蓋了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的“杠桿效應”將被壓縮。
　　眾所周知，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要是由自有籌款、融資和銷(xiāo)售資金回籠三部分組成。其中自有籌款的比例通常比較小，而融資的貨幣成本較高、風(fēng)險較大，因此開(kāi)發(fā)商想要解決資金鏈緊張的問(wèn)題，將首先訴求于項目的銷(xiāo)售回款。業(yè)內人士普遍認為，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，將提高銷(xiāo)售進(jìn)度，可能會(huì )以各種形式降價(jià)銷(xiāo)售；而市場(chǎng)上的商品房供應量逐漸增多，受供求關(guān)系影響，也會(huì )對抑制房?jì)r(jià)起到一定的促進(jìn)作用。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認為，中央對開(kāi)發(fā)商繼續收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現在加強房產(chǎn)信托風(fēng)險管理，中央的意圖昭然若揭，倒迫開(kāi)發(fā)商以加快銷(xiāo)售進(jìn)程來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商面臨新一輪的降價(jià)壓力加大。
　　卞明預測，從今年的市場(chǎng)形勢來(lái)看，可能會(huì )在明年春節前出現一個(gè)成交價(jià)格的冰點(diǎn)，相當一部分項目會(huì )出現一個(gè)階段性的價(jià)格低點(diǎn)，“會(huì )有一些典型的項目出現，比如通州某樓盤(pán)現銷(xiāo)售均價(jià)從之前的26000元/平方米下調至19800元/平方米，直降6000多元�！�
　　不過(guò)，也有業(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，商品房預售資金監管等政策不會(huì )影響到開(kāi)發(fā)商的價(jià)格預期，通過(guò)降價(jià)謀求快速回款來(lái)保證足夠資金回流的現象可能對于中小開(kāi)發(fā)商而言是需要采取的趨同政策的應對方式，但由于北京的開(kāi)發(fā)商基本都是有實(shí)力的全國性上市公司，其融資能力和渠道非同一般，所以不會(huì )對北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太大的影響。