業(yè)內人士認為，不排除后續調控再度發(fā)力的可能

　　樓市成交的慘淡遠比預想中短暫。首套房貸首付最低30%等一系列樓市新政出臺兩個(gè)月之后，多地樓市回暖態(tài)勢已較為明顯，在開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的刺激下，部分熱點(diǎn)城市成交量大幅回升，房?jì)r(jià)依舊高位運行，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現了價(jià)格攀升現象，與此同時(shí)，眾房企在土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，其中不乏高價(jià)地逆市而出，市場(chǎng)各方預期隨之發(fā)生微妙變化。
　　多數接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士預測，未來(lái)一段時(shí)間內樓市將維持相對平穩的狀態(tài)，成交量有望逐步回升，明年春節過(guò)后房?jì)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步加大，不過(guò)，不排除后續調控再度發(fā)力的可能。

11月21日，市民在福州“住交會(huì )”一新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)展臺前凝思。該樓盤(pán)均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，最高為2.5萬(wàn)元/平方米。新華社記者 張國俊 攝

　　逆 轉　部分熱點(diǎn)城市成交量較大幅度回升

　　新一輪樓市新政出臺兩個(gè)月之后，北京、上海等地新房、二手房成交量雙雙回升，與一個(gè)月前相比，形勢出現較大幅度逆轉。業(yè)內人士預測，這種局面將持續至明年春節前。
　　美聯(lián)物業(yè)的最新統計數據顯示，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市場(chǎng)，四個(gè)一線(xiàn)城市中，除廣州外，成交量均有較大幅度回升，其中，北京成交套數達2738套，成交面積為28.6萬(wàn)平方米，環(huán)比分別猛增68.5%和46.2%，漲幅居首。在上海，佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上周上海市商品房成交面積為40.3萬(wàn)平方米，與前周相比大漲31.7%，商品住宅成交面積為32.1萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲50%，有7個(gè)區的成交面積在2萬(wàn)平方米以上，這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平。
　　部分二線(xiàn)城市也表現突出，其中，重慶上周的成交套數為6226套，環(huán)比增長(cháng)25.4%，成交面積達58.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲33.2%。
　　與一手住宅一樣，二手房的成交量也表現出上揚勢頭。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛(ài)我家的統計數據，上周北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為4241套，近三周以來(lái)的成交量持續回暖，環(huán)比前一周則上漲了16%，日均成交量達605套。
　　這與一個(gè)月前相比，形勢發(fā)生了較大逆轉。業(yè)界所稱(chēng)“9·29新政”之后，各地紛紛響應并出臺了落實(shí)新政的一系列細則，多個(gè)城市樓市成交的回暖態(tài)勢戛然而止，成交量明顯下跌。以上海為例，地方版細則頒布的第二周(10月11日-17日)，原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場(chǎng)，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈。
　　對于近段時(shí)間成交量的上漲，業(yè)內普遍認為，這主要是受開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度等因素影響，整個(gè)市場(chǎng)的供應量有所上升。以北京為例，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總經(jīng)理胡景暉表示，造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現大幅上漲的一個(gè)主要原因是上周北京新盤(pán)大量入市刺激成交量回暖。據統計，上周北京共有16個(gè)住宅新盤(pán)開(kāi)盤(pán)預售。另外，二手住宅市場(chǎng)，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

　　預 期　市場(chǎng)各方預期逐漸轉向

　　在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價(jià)依舊高位運行，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統計數據表明，上周深圳一手住宅成交均價(jià)為18672元/平方米，環(huán)比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價(jià)達22333元/平方米，環(huán)比上漲4%。
　　另?yè)�佑威及樓市�?zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據，上周上海市商品房成交均價(jià)為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0.8%，全市商品住宅成交均價(jià)為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環(huán)外幾個(gè)項目的售價(jià)已接近或突破3萬(wàn)元，業(yè)內人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價(jià)格已直逼中心區域價(jià)格”。
　　對于房?jì)r(jià)依舊高位運行，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示“不意外”，“讓房?jì)r(jià)堅挺的因素比下降的因素多很多�！痹谒�看來(lái)，從中長(cháng)期來(lái)看，城鎮化進(jìn)程加快、東西部發(fā)展差距、土地財政、流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值等都是支撐房?jì)r(jià)堅挺的因素。就短期而言，除了高端項目的入市拉高了區域均價(jià)的因素外，有效需求仍較為充沛，購房者的預期正發(fā)生著(zhù)微妙變化，相當一部分購房者認為，即使在多重調控政策之下，房?jì)r(jià)也很難走入下降通道。
　　徐楓預測，從現在到明年春節前，房?jì)r(jià)將保持平穩，“明年春節過(guò)后，如果調控政策有所松動(dòng)的話(huà)，價(jià)格很可能會(huì )出現一定幅度的上揚�！�
　　上海一位長(cháng)期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴《經(jīng)濟參考報》，新政剛出來(lái)時(shí)還在觀(guān)望，但“‘狼最終沒(méi)有來(lái)’，反倒是越調越漲”，所以自己和身邊的大多數朋友已決定“個(gè)把月內就出手”。最近的一項網(wǎng)絡(luò )調查顯示，只有3成網(wǎng)友認為樓市新政收到了預期效果，而將近7成網(wǎng)友仍認為樓市實(shí)際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，新一輪調控自9月份推出以來(lái)，其負面影響有被市場(chǎng)淡化跡象，面對高企的通脹壓力，自住客入市動(dòng)力加大。
　　開(kāi)發(fā)商的預期轉向也表現得越來(lái)越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區域最高價(jià)后，上周廣州高價(jià)地再度逆市而出，據業(yè)內估算，該荔灣區黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價(jià)高達17276元/平方米，創(chuàng )下了廣州市區樓面價(jià)新高。
　　另?yè)�公開(kāi)市場(chǎng)消息，龍湖、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng )造了一天內斬獲9幅地塊的紀錄。
　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續高位運行，原先持觀(guān)望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開(kāi)始動(dòng)搖，因而加快了入市的步伐。而在強勁需求的正面刺激下，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉向“謹慎偏樂(lè )觀(guān)”的態(tài)度。另一位券商分析師則對記者表示，目前開(kāi)發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂(lè )觀(guān)。

　　政 策　后續調控或再發(fā)力

　　在房?jì)r(jià)依舊居高不下尤其是市場(chǎng)各方預期發(fā)生轉向的情況下，一部分觀(guān)點(diǎn)認為，后續調控壓力將承受更大壓力。
　　就價(jià)格而言，新一輪調控似乎并未讓商品住宅價(jià)格出現明顯的整體性松動(dòng)。仍以上海為例，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟介紹說(shuō)，據相關(guān)統計在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價(jià)為21226元/平方米，這一數據在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前三周的均價(jià)更是進(jìn)一步上漲至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個(gè)商品住宅項目中，10月均價(jià)高于9月的有186個(gè)，占了56.9%。
　　從供應上來(lái)看，有觀(guān)點(diǎn)認為，新政出臺后雖然出現過(guò)短期的供應低谷，但大部分時(shí)間的商品住宅新增供應量依然處于高位，雖然“逼出”供應量是調控的最終目的之一，但事實(shí)上，在調控后供應量的萎縮是正�，F象，也是調控政策對于開(kāi)發(fā)商威懾力的一種體現，而新一輪調控后新增供應量未出現大幅下跌。
　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“雖然受到房地產(chǎn)調控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內地產(chǎn)公司資金斷裂的風(fēng)險很小�！辈澈ＷC券分析師陳慧認為，從償債能力來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在2010年一季度達到峰值后逐步下降，表明在房地產(chǎn)調控政策的影響下，房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對于2008年的低點(diǎn)仍有較大距離。
　　另有業(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》表示，打壓剛需的首付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續出臺，使得剛需群體指望依靠調控政策來(lái)圓購房夢(mèng)的想法變得很困難。
　　不過(guò)也有業(yè)內人士提醒，目前態(tài)勢的持續也可能引發(fā)監管層出臺更為嚴厲的調控政策。沈愛(ài)卿提醒，目前的情況下，不排除監管層出臺更為嚴厲的調控政策，比如房產(chǎn)稅或是價(jià)格管制等措施。
　　據披露，在新一輪調控出臺近兩個(gè)月的時(shí)候，住房和城鄉建設部與國土資源部正在組織一輪大規模的聯(lián)合檢查，摸底地方對中央調控政策的落實(shí)情況。業(yè)內猜測，不排除有關(guān)部門(mén)醞釀后續調控的可能。