旺盛的自住需求與抗通脹的保值需求支撐滬上樓市回暖加速。昨日，來(lái)自中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數據顯示，11月上海新房供應量達到9698萬(wàn)平方米，環(huán)比回升30%，但是受到10月低供應的影響，成交量從10月的13191萬(wàn)平方米下滑到了9486萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。平均成交價(jià)格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達到22627元平方米。

    成交量先抑后揚

　　從數據中不難發(fā)現，本輪樓市在10月第一周達到高點(diǎn)，10月4日-11日當周的成交量達到4257萬(wàn)平方米的年度最高水平，之后在限購限貸政策的影響下持續5周下滑，至11月8日-14日當周成交量?jì)H1577萬(wàn)平方米。但是11月后兩周大幅反彈到212萬(wàn)平方米和32萬(wàn)平方米的高位。記者查詢(xún)網(wǎng)上房地產(chǎn)資料發(fā)現，11月上旬獲批上市新建住宅項目中，一些樓盤(pán)的下旬成交面積較中旬增多，如中信虹港名庭、萬(wàn)順水原墅、龍湖滟瀾山藝墅等，增幅介于14%-34%。
　　同時(shí)，全市熱點(diǎn)板塊仍然主要集中在外圍區域。本月寶山區連續第三個(gè)月領(lǐng)跑全市成交量，共成交136萬(wàn)平米。主力成交樓盤(pán)是位于淞南高境板塊的“三湘海尚城”和位于羅涇板塊的“海上御景苑”，取代了此前顧村、西城區等熱點(diǎn)板塊的樓盤(pán)。外圍區域新盤(pán)供應量充足，大部分樓盤(pán)價(jià)格相對較低，是剛需購房者首選區域，成為近期支撐成交的主力。不過(guò)從近期的星河灣、金地天御等樓盤(pán)的熱銷(xiāo)來(lái)看，即使樓市降溫，外圍區域高端住宅同樣也不乏市場(chǎng)關(guān)注度。

　　房?jì)r(jià)最高漲25%

　　在金九銀十的樓市成交大幅攀升帶動(dòng)下，各大樓盤(pán)售樓處的價(jià)位在7、8月的低位上有10%左右的上漲。政府的及時(shí)調控，使得樓市量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢得到了有效控制，11月上半月的房?jì)r(jià)呈現回調之勢，一些新上市的樓盤(pán)重新調低售價(jià)預期，在售樓盤(pán)的折扣幅度也在加大，售樓處的房?jì)r(jià)有5%左右的下跌。但隨著(zhù)成交量的重新回暖，部分樓盤(pán)房?jì)r(jià)又迅速回調。記者查詢(xún)數據發(fā)現，如僅考慮曾在10年內有同類(lèi)房源上市的17個(gè)項目，則僅有3個(gè)項目預售價(jià)格較前期下降，降幅集中在15%-35%；其余14個(gè)項目預售價(jià)格較前期提高，增幅集中在4%-25%之間。
    對此，中房信分析師薛建雄表示，10月以來(lái)的限貸限購新政策作用只持續了1個(gè)月，就被市場(chǎng)上用假離婚、借用身份證等方式化解而失效；樓市在通脹的推動(dòng)下又重新回暖。從目前市場(chǎng)表現來(lái)看，買(mǎi)家還在積極入市，開(kāi)發(fā)商也將在12月的年終最后一個(gè)月加大推盤(pán)。預期12月的供、需量會(huì )止跌回升，房?jì)r(jià)也有可能在短期回調之后，再度上漲。一旦12月下旬的成交量重現火爆，房?jì)r(jià)就會(huì )有再度反彈的可能。政府也將被迫采取今年1、4、9月以來(lái)的第四輪調控。

　　38樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)

　　沿襲10月的樓盤(pán)“爽約”風(fēng)，共有38個(gè)樓盤(pán)集體放了11月樓市的“鴿子”。來(lái)自上海搜房網(wǎng)數據監控中心截至11月30日統計，11月確定開(kāi)盤(pán)住宅項目49個(gè)，環(huán)比10月減少125%，同比2009年11月下降41%。延遲開(kāi)盤(pán)項目38個(gè)，環(huán)比10月減少28%，絕大多數將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲到年底。
　　數據顯示，38個(gè)延期項目中，絕大多數項目將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲到12月，如奉賢區明城海灣新苑二期原計劃在11月開(kāi)盤(pán)，現預計在12月5日開(kāi)盤(pán)推出308套公寓房；嘉定區秋霞坊預計12月10日開(kāi)盤(pán)，推出200套左右公寓；崇明區融科托斯卡納莊園則預計圣誕節前后推出114套別墅，總價(jià)預計200萬(wàn)元/套-250萬(wàn)元/套。
　　而其余項目的開(kāi)盤(pán)日期則有著(zhù)更多的不確定性，長(cháng)泰東郊御園、明天華城等少數樓盤(pán)甚至將開(kāi)盤(pán)日期推遲到了2011年。上海搜房網(wǎng)數據監控中心數據顯示，明天華城二期將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲至2011年年初，屆時(shí)推出65平方米起精致小戶(hù)型；長(cháng)泰東郊御園今年10月4日開(kāi)盤(pán)推出44套聯(lián)排別墅，該案預計在明年初加推。
    對此，業(yè)內人士分析認為，開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的主要原因在于住宅交易量尚未降至冰點(diǎn)，持續性的政策壓力卻仍在左右著(zhù)市場(chǎng)預期，這種壓力顯然還未對開(kāi)發(fā)商造成巨大沖擊，因為價(jià)格始終未見(jiàn)明顯松動(dòng)，但短暫的市場(chǎng)波動(dòng)極易受到個(gè)案影響，造成成交起伏，這種“拉鋸”狀態(tài)對于整個(gè)市場(chǎng)而言并不十分有利。因此在購房者還是開(kāi)發(fā)商，各自的內部心態(tài)都未形成一致性的情況下，部分開(kāi)發(fā)商仍將保持觀(guān)望態(tài)勢。

　　境外房產(chǎn)投資需求漸旺
　　專(zhuān)家：抗通脹別把雞蛋放一個(gè)籃子里

　　“某澳洲樓盤(pán)來(lái)滬推廣，上海過(guò)去的看房團只有7個(gè)人，卻一共買(mǎi)下了10套�！睒I(yè)內人士透露，近半年來(lái)，伴隨著(zhù)調控升級和通脹加劇，境外房產(chǎn)投資的需求越來(lái)越旺，境外項目也都偏愛(ài)來(lái)上海推廣。
　　據上海中原地產(chǎn)官方微博介紹，中國購房者最喜愛(ài)的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國，這些國家在中國大陸的房產(chǎn)推廣也是不遺余力。在前不久的一個(gè)展會(huì )中，記者便頻頻見(jiàn)到海外房產(chǎn)投資中介的身影，加拿大、澳大利亞等國家的房產(chǎn)項目都有涉及。
　　要吸引境外人士前去投資置業(yè)，各國家地區房產(chǎn)市場(chǎng)頻拋橄欖枝，各有優(yōu)勢。比如澳大利亞，黃金海岸是宣傳熱點(diǎn)，吸引眼球。更重要的是，境外投資者申請貸款不是難事，并且前十年只需要償還利息，而非國內那樣本金利息一起還，對于投資者來(lái)說(shuō)，成本會(huì )降低很多。
    而近鄰日本則是強調了租賃市場(chǎng)的良好行情，出租回報率高。據介紹，日本公寓的回報率根據地點(diǎn)和項目不同會(huì )有所差異，大都在4%-10%，而在上海、北京等地，回報率一般很難超過(guò)3%。記者看到中介樓盤(pán)信息中，大阪一棟1987年建造的7層住宅售價(jià)為2138萬(wàn)元人民幣，滿(mǎn)租時(shí)一年收入514萬(wàn)元人民幣，回報率高達24%，并且代理公司還會(huì )負責招租。
　　“今年下半年境外房產(chǎn)投資明顯多了�！敝�名房產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民表示，要抵抗通脹，投資者不能把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里。其他類(lèi)型的投資波動(dòng)大，商業(yè)地產(chǎn)稅費高，境外樓市成為投資熱選十分正常。適逢國內又遭遇了史上最嚴厲政策，“五限令”強壓樓市，部分投資者“有錢(qián)無(wú)房買(mǎi)”。再者，上海的房?jì)r(jià)已經(jīng)處于高位，相比西方一些國家來(lái)說(shuō)反而還高，讓有的人產(chǎn)生了“不如去國外買(mǎi)房”的念頭。
　　不過(guò)，境外投資房產(chǎn)，機會(huì )存在的同時(shí)也要面臨額外的風(fēng)險。稅收政策、經(jīng)濟環(huán)境、房?jì)r(jià)波動(dòng)、匯率變動(dòng)等都是要考慮的風(fēng)險因素，可能還要面對語(yǔ)言和人為障礙，找值得信賴(lài)的代理中介便格外重要。此外，境外置業(yè)實(shí)地考察所花費的成本很高，約有八成的海外購房者較為盲目，未有進(jìn)行實(shí)地考察就出手購買(mǎi)。蔡為民還提醒，現在一些國家處于經(jīng)濟衰敗期，失業(yè)率等問(wèn)題可能會(huì )影響收益，不適合短線(xiàn)投資，投資者需做好長(cháng)線(xiàn)持有的準備。