截至12月1日，萬(wàn)科2010年度銷(xiāo)售總額突破1000億元。這一數字，相當于美國四大住宅公司銷(xiāo)售高峰時(shí)的總和。
在調控政策不斷推出的2010年，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，卻創(chuàng )出了歷史最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，這是否是調控再次失效的標志？
業(yè)內人士認為，以堵為主的宏觀(guān)調控政策，并沒(méi)有加大土地供應力度。歷次調控已經(jīng)證明，光堵不增的調控，只會(huì )屢調屢漲。9月底開(kāi)始的二輪調控除城市土地增供有限，使得市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的上漲預期不變。由于地方政府的GDP情結和土地財政現狀，即使出臺第三輪調控政策，也很難從根本上解決問(wèn)題。
“政府出臺的房屋信貸政策，從現在看來(lái)，基本上是無(wú)效的�！�
房企大狂歡
對于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，1000億的幸福來(lái)得有點(diǎn)快。
據萬(wàn)科內部人士透露，前11個(gè)月，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積828.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額首次突破千億大關(guān)。萬(wàn)科12月2日晚間提供給本報的統計數據表明，截至2010年12月1日，萬(wàn)科已累計實(shí)現銷(xiāo)售面積830.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1000.6億元。至此，國內房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷(xiāo)售額千億級公司正式誕生。
“但這已經(jīng)成為歷史，我們還有更廣闊的發(fā)展空間�！碑斕�，萬(wàn)科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內部郵件，“感謝員工這一年辛苦工作，并希望大家更努力工作�！�
千億，這是萬(wàn)科在2004年提出的2014年遠景目標，現在整整提前了49個(gè)月。而據中原集團預測，至11月份，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實(shí)現或接近完成了年度銷(xiāo)售目標。
普通人很難想象，在號稱(chēng)“史上最嚴厲”宏觀(guān)調控的2010年，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )下了銷(xiāo)售新高。即使是9月29日剛剛出臺的第二波樓市調控政策，僅僅兩個(gè)月之后也遭遇失效的危險。
萬(wàn)科并不孤獨。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷(xiāo)售火爆期后，成功扭轉了今年4月調控啟動(dòng)以后銷(xiāo)售低迷的形勢。
今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標的50%，絕大多數房企銷(xiāo)售沒(méi)有達到全年的30%。萬(wàn)科也僅實(shí)現銷(xiāo)售額368億，因此被質(zhì)疑無(wú)法完成年初制定的800億目標。但8月以后，市場(chǎng)發(fā)生驚天逆轉。哪怕是七個(gè)部門(mén)9月29日作出第二波調控以后，亦未能阻止開(kāi)發(fā)商們喜氣洋洋的銷(xiāo)售勢頭。
中原集團對13家標桿房企監測顯示，截至11月份，預計將有9家房企提前完成年度銷(xiāo)售目標。這其中包括保利、復地、金地、雅居樂(lè )等等；而剩余四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷(xiāo)售目標。
據已公布11月銷(xiāo)售數據的富力公告顯示，截至11月底，富力總錄得銷(xiāo)售收入共約人民幣280.94億元，銷(xiāo)售面積約2,162,300平方米。與去年同期相比，銷(xiāo)售面積下降了2%，銷(xiāo)售收入卻增長(cháng)了24%。富力對完成全年300億的銷(xiāo)售目標充滿(mǎn)信心。
為什么是萬(wàn)科
在一批房企的大狂歡背后，是中國歷史上最嚴厲調控下騎虎難下的難題。
經(jīng)濟學(xué)家趙曉認為，在供不應求的基本格局和流動(dòng)性過(guò)剩格局均未根本改變的情況下，房?jì)r(jià)下跌只是小概率事件。政府的調控將在與市場(chǎng)的較量中敗下陣來(lái)。
但郁亮認為，新一輪政策推出后，已經(jīng)對市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。
根據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生的說(shuō)法，房地產(chǎn)調控已取得初步成效。主要表現為：房?jì)r(jià)滯漲、成交量增幅下滑、房地產(chǎn)信貸增幅下降。
但為何萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商能取得如此燦爛的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)？
中原集團分析師劉淵把房企銷(xiāo)售額逆市旺銷(xiāo)，歸結于房企產(chǎn)品線(xiàn)拉長(cháng)以及二三線(xiàn)布局。
“在調控的背景下，以高端住宅為主的綠城銷(xiāo)售就不如去年。去年底綠城甚至揚言要趕超萬(wàn)科�！眲Y表示，萬(wàn)科的千億銷(xiāo)售也主要是由于其產(chǎn)品線(xiàn)主要為中端。另外，其銷(xiāo)售收益主要來(lái)自于二三線(xiàn)，而這部分地區受調控影響相對較小。
萬(wàn)科提供的新聞資料也顯示，2010年萬(wàn)科新進(jìn)入了昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等城市，目前進(jìn)入城市超過(guò)40個(gè)，布局更趨均衡全面。
“房?jì)r(jià)和地價(jià)存在聯(lián)動(dòng)關(guān)系，各地市場(chǎng)存在差異性。萬(wàn)科的快速開(kāi)發(fā)策略和戰略縱深布局非常有利于過(guò)濾行業(yè)波動(dòng)�！庇袅链饲霸诠_(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科的戰略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間。
郁亮透過(guò)新聞資料告訴記者：萬(wàn)科能取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，主要由于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式符合市場(chǎng)需求和政策導向。具體包括兩點(diǎn)，一是萬(wàn)科在產(chǎn)品上堅持主流定位，二是堅持快速周轉的開(kāi)發(fā)策略。
據萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)譚華杰進(jìn)一步解釋說(shuō)，這意味著(zhù)即使部分城市的土地市場(chǎng)出現了過(guò)熱的情況，萬(wàn)科也總能在其他城市找到土地價(jià)格合理的發(fā)展機會(huì )。他介紹說(shuō)，目前萬(wàn)科銷(xiāo)售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶(hù)型約占六成，144平米以下戶(hù)型占比近九成。
據了解，近年來(lái)萬(wàn)科業(yè)務(wù)構成中二三線(xiàn)城市占比有所提升。環(huán)渤海區域今年前十一個(gè)月的銷(xiāo)售規模，超過(guò)了此前一直領(lǐng)先的長(cháng)三角區域和珠三角區域，而中西部區域也表現出了較快的上升勢頭。
龍湖地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的房企老總認為，在經(jīng)過(guò)前兩輪宏觀(guān)調控之后，房企的抗風(fēng)險能力都在增強，故而，面對調控能夠走出獨立行情。但他同時(shí)坦承，由于房?jì)r(jià)并未下跌，房企今年的利潤率仍然會(huì )增長(cháng)。他對明年市場(chǎng)依然看好。
恒大、中海、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前透露，今年銷(xiāo)售增長(cháng)很大程度依賴(lài)于新拓展的城市和項目。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個(gè)項目就獲取了20多億元的銷(xiāo)售額。
調控無(wú)效論
銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商對后市的信心正變得越來(lái)越強大。
莫尼塔(北京)機構一項調查報告顯示，開(kāi)發(fā)商后市預期有所回升。盡管多數開(kāi)發(fā)商依然認為12月交易量會(huì )環(huán)比下滑，但預期交易量環(huán)比繼續上漲的開(kāi)發(fā)商比例，從11月的9%升至31%，預期交易量環(huán)比下跌的受訪(fǎng)者比例，從11月的64%回落至54%。11月樓市超預期的堅挺，使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新向上修正自己的預期。
與此同時(shí)，受銷(xiāo)售良好影響，不缺錢(qián)的房企，更沒(méi)有動(dòng)力降價(jià)了。
該調查顯示，多數開(kāi)發(fā)商依然認為12月價(jià)格會(huì )環(huán)比持平，降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力在迅速減弱；預期房?jì)r(jià)上漲的開(kāi)發(fā)商比例也從上個(gè)月的9%回升至23%，認為價(jià)格環(huán)比持平的受訪(fǎng)者比例為54%，而預期房?jì)r(jià)會(huì )環(huán)比下跌的受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商比例，從上個(gè)月的55%顯著(zhù)下滑至23%。
11月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數據，可能會(huì )令決策層頭痛。
12月1日，中國指數研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數報告顯示，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲0.82%，其中86城價(jià)格上漲。深圳上海北京為11月住宅價(jià)格最高的城市。其中，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，�？�、昆明、蘭州等城市成交價(jià)格環(huán)比漲幅較大，在10%-40%之間。
在北京，9月29日后取得預售證的62個(gè)項目中，今年內有過(guò)2次以上預售證記錄的項目為23個(gè)，這些項目二次調控后的價(jià)格相比之前上漲的項目達到了16個(gè)，占到了總量的70%以上。
北京中原12月1日發(fā)布的調查報告顯示，大部分標桿企業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)相比2009年底均有明顯上漲。大型房企的大部分產(chǎn)品，已轉向剛性需求的中小戶(hù)型；主要布局城市大多是正在崛起的二線(xiàn)城市，比如無(wú)錫、沈陽(yáng)等，而這部分市場(chǎng)受到調控影響較小。
“調控政策以堵為主，供應不給力。歷次調控已經(jīng)證明，光堵不增供的調控屢調屢漲，9月底開(kāi)始的二輪調控除北京增加了部分郊區土地供應外，其他城市增供有限，使得市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的上漲預期不變�！北本┲性壥袌�(chǎng)部研究總監張大偉對本報記者表示。
“政府出臺的房屋信貸政策，從現在看來(lái)，基本上是無(wú)效的�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在近期與一位房地產(chǎn)老總交流中驚奇地發(fā)現，該老總把自己手下的錢(qián)幾乎都買(mǎi)了房子。
“買(mǎi)了將近100套，大家都是買(mǎi)來(lái)防通脹的�！辈芙êＵJ為，調控接下來(lái)，一方面要對地方政府實(shí)行最嚴厲的問(wèn)責制；另一方面應當出臺房產(chǎn)稅；另外在貨幣政策上應該執行緊縮貨幣政策。
海爾地產(chǎn)董事長(cháng)盧鏗在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)，對近期量?jì)r(jià)齊升的勢頭也表示擔憂(yōu)。他說(shuō)，第三輪調控的出現完全有可能，但從土地成本來(lái)看，第三輪調控可能也是無(wú)效的。
曹建海也認為，由于各級政府有嚴重的GDP情結以及土地財政情結，即使出臺第三輪調控政策，也可能是不痛不癢，很難從根本上解決問(wèn)題。
最近一周，武漢、杭州、溫州、廣州等地再次出現了新一輪地王。