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臨近年底，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市現推地熱潮，開(kāi)發(fā)商的拿地熱情也逐漸高漲。11月23日北京順義兩塊住宅類(lèi)地塊進(jìn)行投標，雖均為遠郊區地塊，但重慶龍湖、首開(kāi)股份等數家房企悉數到場(chǎng)。其中，順義區牛欄山鎮居住項目用地，重慶龍湖以11.97億元的投標總價(jià)排名第一，業(yè)內估算折合樓面價(jià)已逾9000元/平方米。
業(yè)內人士普遍認為，在推地高峰時(shí)段，一線(xiàn)城市稀缺性商品住宅地塊和二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊將會(huì )調動(dòng)開(kāi)發(fā)商的拿地熱情，不過(guò)，未來(lái)一段時(shí)間內，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈可能會(huì )面臨越來(lái)越嚴峻考驗。在更長(cháng)的時(shí)間窗口期內，中國房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來(lái)一次大洗牌。
多城市居住用地供應量激增
中國指數研究院最新報告顯示，2010年11月15日至11月21日，住宅用地推出量較此前一周成倍增加，全國20個(gè)主要城市共推出住宅用地67宗，較此前一周增加28宗，共推出面積559萬(wàn)平方米，環(huán)比猛增241%。
在一線(xiàn)城市中，北京11月以來(lái)共推出居住用地10宗，總面積達224公頃。北京市國土資源局有關(guān)人士最近對外表示，年底前還將陸續推出土地300多公頃，主要在順義、大興、通州等新城和軌道交通沿線(xiàn)地區，確保完成全年商品房用地1250公頃供地計劃。根據此前披露的2010年土地供應計劃，北京全年住宅用地供應計劃為2500公頃，其中政策性住房用地1250公頃，商品房用地1250公頃。
消息稱(chēng)，北京市國土資源局有關(guān)人士近日表示，年底前加快土地供應節奏，有利于保持合理的土地供應結構，既優(yōu)先保障政策性住房用地供應，又保障房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應的平穩有序。通過(guò)促進(jìn)普通商品住房有效供給的增加，起到穩定住房消費預期的作用。
進(jìn)入四季度，廣州、上海等地也紛紛增加土地供應。10月底，上海公開(kāi)出讓12宗地塊，緊隨其后武漢推出了10宗純居住用地和6宗商住用地。進(jìn)入11月，廣州也迎來(lái)新一輪樓市調控后的首個(gè)推地潮，共推出7幅地塊。
在土地市場(chǎng)整體推出量增加的同時(shí)，成交量也隨之增加。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周監測的20個(gè)主要城市共推出土地162宗，較此前一周增加9宗，共推出面積1180萬(wàn)平方米，環(huán)比上升72%；共成交110宗，較此前一周增加21宗，共成交面積581.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加41%。
以北京為例，在經(jīng)歷了10月居住用地“零成交”后，北京上周成交8宗住宅用地包含四宗保障性用地，成為成交宗數最多的城市。另有數據顯示，11月以來(lái)，北京市土地交易市場(chǎng)陸續成交土地21宗，土地面積約350公頃。
在其他熱點(diǎn)城市中，天津上周成交七幅地塊，廈門(mén)成交6宗住宅用地，貴陽(yáng)、哈爾濱、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地塊。
各地紛紛探索轉變出讓方式
在加快土地供應的同時(shí)，更多的城市正在加入綜合評標等完善招拍掛制度的行列，探索土地供應方式上的創(chuàng )新，并在一定程度上抑制了地價(jià)的快速上漲。
繼“不設評標委員會(huì )的招標”、“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等方式之后，北京市國土資源局又試行了“限地價(jià)、競政策性住房面積”掛牌出讓方式。據介紹，這種出讓方式是設定合理土地上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，而轉為在此價(jià)格基礎上通過(guò)現場(chǎng)投報配建租賃房面積的方式確定競得人。采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價(jià)快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。
兩周前，規劃建筑面積達11.8萬(wàn)平方米的北京順義張鎮居住項目用地經(jīng)三家企業(yè)多輪競價(jià)，達到價(jià)格高限后，改為競政策性租賃房面積。最終，北京天正華特房地產(chǎn)公司以1.6億元及配建1.56萬(wàn)平方米租賃房的條件競得該地塊。北京市國土資源局隨后發(fā)布消息，北京市首個(gè)成功使用“限地價(jià)、競政策性住房面積”掛牌出讓方式的居住用地日前成交。
在天津，上周武清區的兩地塊則要求建筑面積90平方米以下住宅面積達到開(kāi)發(fā)住宅建筑面積的70%以上。另有消息稱(chēng)，成都11月26日的土地拍賣(mài)會(huì )上，地處主城區的5宗土地中將有三宗地塊要建總計8517平方米公租房。
隨著(zhù)土地出讓新政的落地，多數熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)逐漸回歸理性，部分項目的樓面地價(jià)下探較為明顯，有機構統計稱(chēng)，北京調控后土地市場(chǎng)樓面價(jià)下調了五成左右。
北京中原地產(chǎn)認為，4月份的調控政策可以說(shuō)是今年土地政策的分水嶺，調控以后的住宅類(lèi)地塊樓面價(jià)格僅為6048.8元每平方米，相比較新政前的12304元每平方米，下調達到了51%。以最近出讓的部分地塊為例，通州梨園地塊，最高轉讓價(jià)格為10599元每平米，甚至低于今年2月拍出的通州區梨園鎮半壁店村地塊的10635元/每平方米。房山區竇店鎮及長(cháng)溝鎮在6月及9月分別出讓的兩地塊樓面價(jià)也僅在3500元/平方米左右，相比年初房山土地最高價(jià)的房山區西潞街道9302元下調了大半。
地產(chǎn)商拿地熱情依舊不減
業(yè)內人士普遍認為，年底前是政府推地的一個(gè)高峰時(shí)段，其中不乏一線(xiàn)城市稀缺性商品住宅地塊和二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，這往往會(huì )調動(dòng)開(kāi)發(fā)商的拿地熱情。
中國指數研究院的統計顯示，僅上周萬(wàn)科便競得其監測的20個(gè)主要城市中的4宗住宅用地，其在北京海淀區競得的兩塊地是今年調控政策出臺后推出的兩塊最優(yōu)質(zhì)的住宅用地，其中，北京海淀區西北旺鎮C1地塊居住項目用地成交樓面均價(jià)19998元/平方米，為上周成交樓面均價(jià)最高的地塊。
據現場(chǎng)一位消息人士向《經(jīng)濟參考報》透露，此次競標吸引了包括萬(wàn)科、保利等房企巨頭在內的12家開(kāi)發(fā)商參與競標，所有報價(jià)均超過(guò)了招標底價(jià)。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構副總經(jīng)理盧校認為，此舉反映了大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流充裕，對北京周邊的土地市場(chǎng)預期仍在加大。
中郵證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，當前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿強烈。只要有足夠的資金，并不擔心沒(méi)有盈利的項目。
不過(guò)，也有業(yè)內人士預測，成交量的下滑和日益繃緊的資金鏈在一定程度上可能會(huì )使其拿地熱情有所降溫。上述分析師認為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售對開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的影響最大，因此未來(lái)如果銷(xiāo)售情況沒(méi)有改善，勢必會(huì )導致開(kāi)發(fā)企業(yè)投資熱情降低，這將意味著(zhù)開(kāi)工減速以及項目購置的暫緩。
美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報告還提出，隨著(zhù)央行貨幣政策繼續收緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈將面臨越來(lái)越嚴峻考驗，目前，仍有不少開(kāi)發(fā)商冀望于明年上半年銀行房貸政策能夠松動(dòng)，如果屆時(shí)調控延續，甚至繼續加碼，開(kāi)發(fā)商資金鏈遲早會(huì )出問(wèn)題。