解說(shuō)：《住房綠皮書(shū)》報出房?jì)r(jià)泡沫率，房?jì)r(jià)泡沫有多大？樓市調控還有哪些值得期待？《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看。平均房?jì)r(jià)泡沫率29.5%，這是今天社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)綠皮書(shū)》當中提出的數字，在對全國35個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)進(jìn)行了普查之后，社科院計算出了今年的前9個(gè)月各城市的房?jì)r(jià)泡沫率，其中最高的是福州，達到了70%，而杭州、深圳、北京等十多個(gè)城市，房?jì)r(jià)的泡沫率都接近或者說(shuō)超過(guò)了50%。社科院計算的這個(gè)房?jì)r(jià)泡沫率，到底是什么？一直都在被大家猜測和懷疑的房?jì)r(jià)泡沫，又到底藏在了什么樣的地方呢？今天我們現場(chǎng)將展開(kāi)評論。
    我們現場(chǎng)的兩位評論員是馬光遠和張鴻，電視機前的各位，您可以通過(guò)以下的幾種方式來(lái)參與我們現場(chǎng)的討論。
    節目一開(kāi)始我們首先來(lái)了解一下，關(guān)于泡沫，《房地產(chǎn)綠皮書(shū)》里到底是怎么說(shuō)的？
    解說(shuō)：年終歲末，博弈下的樓市、房?jì)r(jià)有關(guān)的新聞總是牽動(dòng)民眾敏感的神經(jīng)。
    12月8號中國社科院財政與貿易經(jīng)濟研究所發(fā)布《住房綠皮書(shū)》，提出，通過(guò)今年9月成交價(jià)對比分析發(fā)現，35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jì)r(jià)泡沫為29.5%，分城市看，泡沫指數最高的前7個(gè)城市是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。泡沫指數的取值在0到1之間，泡沫指數越大說(shuō)明這個(gè)城市房?jì)r(jià)中的泡沫成份越大，但是受到數據準確性的影響，房?jì)r(jià)泡沫指數有被夸大或縮小的可能，此外不能僅依據房?jì)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jì)r(jià)的走向。
    很多媒體形容今年為樓市調控年，以時(shí)間為坐標，從1月到4月再到9月，從限貸、限購到限賣(mài)，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺之密集，動(dòng)用的政策工具之多，前所未有。在12月7號社科院發(fā)布《2011年經(jīng)濟藍皮書(shū)》中指出，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟，即房?jì)r(jià)走勢主要取決于政府調控房?jì)r(jià)的決心、政策的組合方式以及改革的力度，如果調控放松，房?jì)r(jià)可能會(huì )報復性反彈，價(jià)格可能上漲20%到25%。此前一份來(lái)自中國人民大學(xué)有關(guān)房?jì)r(jià)的報告卻顯得較為樂(lè )觀(guān)，預測報告稱(chēng)，明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現嚴重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現接近20%的下滑，預計3到4月是樓市全面調整的時(shí)間節點(diǎn)，房?jì)r(jià)不同的預測更讓人們難以琢磨。
    主持人：一直以來(lái)，大家都常常會(huì )聽(tīng)到說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當中有泡沫，房?jì)r(jià)里有泡沫，但是真真事實(shí)的說(shuō)泡沫有多少，可能很多人很難說(shuō)得清楚，現在我們看到這個(gè)《綠皮書(shū)》當中有一個(gè)這個(gè)房?jì)r(jià)泡沫率這樣一個(gè)提法，它是不是可以用來(lái)界定我們現在的泡沫到底有多大？
    馬光遠：我看了這個(gè)泡沫的泡沫率以后我更加更困惑了，應該來(lái)說(shuō)的話(huà)我們老是講房地產(chǎn)有泡沫有泡沫，對吧。
    主持人：是。
    馬光遠：如果說(shuō)用一個(gè)感興趣講泡沫很大，馬上就要破滅等等，但是我看到這個(gè)指標以后第一個(gè)最高的是福州，據我所知福州如果說(shuō)從這個(gè)房?jì)r(jià)的排名來(lái)看的話(huà)，它進(jìn)不了前十名，它是個(gè)二線(xiàn)城市。
    主持人：但是你按照土地泡沫率高達70%。
    馬光遠：泡沫最高，對嗎，第二個(gè)我們來(lái)看的話(huà)就是說(shuō)70%的泡沫，它意味著(zhù)什么，是不是馬上要破滅，這個(gè)泡沫率沒(méi)有告訴我們這些關(guān)鍵的東西。
    主持人：只是一些數字。
    馬光遠：一個(gè)泡沫比如說(shuō)我們說(shuō)美國的泡沫，可能是塑料做的，這個(gè)日本的泡沫可能是羊皮做的，但是有時(shí)候我們感覺(jué)到中國的這個(gè)房地產(chǎn)泡沫可能是牛皮做的。
    主持人：非常堅硬，是吧。
    馬光遠：你無(wú)論把它吹多大，哪怕到200%可能它都不會(huì )破滅，所以如果說(shuō)單純的算這么一個(gè)數字出來(lái)，而且不告訴我們這個(gè)數字究竟意味著(zhù)什么，我覺(jué)得對我來(lái)講的話(huà)可能原先是一頭霧水，現在可能是兩頭霧水，僅此而已，我看不清。
    主持人：純粹是一個(gè)數字。
    張鴻：對，其實(shí)它也講了，他就是說(shuō)大概相當于一個(gè)什么樣的警告呢，比如說(shuō)70%，包括平均29%點(diǎn)多，他說(shuō)是中國經(jīng)濟可能會(huì )被房地產(chǎn)綁架，這也是我們多年一直來(lái)說(shuō)的擔心經(jīng)濟被綁架，那其實(shí)它就是有一個(gè)預警，說(shuō)這個(gè)可能說(shuō)不定什么時(shí)候會(huì )破，大家要緊張，但是這個(gè)社科院這一次公布的和我們過(guò)去用的那個(gè)指標不一樣，我們過(guò)去經(jīng)常會(huì )一般用這個(gè)租售比。
    馬光遠：房?jì)r(jià)收入比。
    張鴻：房?jì)r(jià)收入比，房?jì)r(jià)收入比就是昨天剛剛社科院發(fā)布他傳統的那個(gè)《經(jīng)濟藍皮書(shū)》的時(shí)候，《中國經(jīng)濟藍皮書(shū)》的時(shí)候也提到房?jì)r(jià)收入比，房?jì)r(jià)收入比當時(shí)給的是8.7幾。
    馬光遠：8.7年。
    張鴻：就是說(shuō)8.7年才能買(mǎi)得起房子，租售比好像，現在好像不大有人提。
    主持人：不怎么提了，但是你會(huì )發(fā)現這個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域總是新詞層出不窮。
    張鴻：因為覺(jué)得也沒(méi)什么用，對對。
    馬光遠：對，所以我覺(jué)得如果說(shuō)，我們真的要衡量房地產(chǎn)泡沫的話(huà)，事實(shí)上還是按照老百姓的收入，這個(gè)收入跟房?jì)r(jià)的這么個(gè)關(guān)系，我覺(jué)得這個(gè)可能更加更直觀(guān)一點(diǎn)。
    主持人：但是為什么社科院會(huì )出臺這樣一個(gè)《綠皮書(shū)》，為什么會(huì )用這個(gè)房?jì)r(jià)泡沫率來(lái)表達他們一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我覺(jué)得我們還是要回到這個(gè)執筆人的身上，來(lái)看看他們出臺這個(gè)《綠皮書(shū)》到底有什么樣的初衷，馬上我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)這位《綠皮書(shū)》的執筆人，也是社科院財貿所的鄒琳華他的解釋。
    鄒琳華（中國社科院財貿所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室博士）：數據本身都是來(lái)源于統計局的，我們是有一個(gè)房?jì)r(jià)指標，作為分析泡沫的最基本的依據，然后還有十一項基本面的指標，是用來(lái)評價(jià)和比較房?jì)r(jià)的基礎價(jià)值的，通過(guò)基本面的相互比較和房?jì)r(jià)的相互比較，來(lái)確定房?jì)r(jià)的基礎價(jià)值是多少，如果我們算出來(lái)它的基礎價(jià)值的話(huà)，那么實(shí)際房?jì)r(jià)中高出基礎價(jià)格的部分呢，就把它作為泡沫處理，泡沫的話(huà)它只是監測它的風(fēng)險，當然它未來(lái)的走向的話(huà)，不能夠通過(guò)泡沫來(lái)判斷。
    主持人：希望聽(tīng)完了鄒琳華的解釋呢，光遠你不會(huì )繼續說(shuō)一頭霧水，因為人家他還是解釋了他們的一個(gè)初衷，但是我在看到這個(gè)排名的時(shí)候，其實(shí)除了你剛才的困惑，說(shuō)福州為什么排第一，我發(fā)現了另外一個(gè)困惑，就是你看他排在前七位的城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這沒(méi)有“北上廣”這幾個(gè)城市，這幾個(gè)城市可是常常在房?jì)r(jià)被大家評論的前列的城市？
    馬光遠：杭州算一個(gè)是吧，杭州沒(méi)有躲開(kāi)，但其他的比如說(shuō)北京、上海等等，好像這城市沒(méi)在里邊。
    主持人：好像很熱的城市不在里邊。
    馬光遠：而且從他的這個(gè)計算的一個(gè)基本思路是這樣的，就是他有一個(gè)模型，有一個(gè)權衡的指標，還有一個(gè)對某一個(gè)城市房?jì)r(jià)的基本判斷。
    張鴻：基本價(jià)值。
    馬光遠：他認為是叫房?jì)r(jià)的價(jià)值。
    張鴻：對。
    馬光遠：第二個(gè)按照一個(gè)價(jià)格，但是據我所知這個(gè)房?jì)r(jià)的價(jià)值，這個(gè)房子究竟值多少錢(qián)是很難說(shuō)清楚的，第二個(gè)比如說(shuō)目前的房?jì)r(jià)究竟是多少，那么他按照目前官方的統計數據來(lái)的，這些統計數據我們知道比如說(shuō)北京今年統計數據里邊，曾經(jīng)出現了一件事，就是不再統計二手房的房?jì)r(jià)，那么如果說(shuō)二手房的房?jì)r(jià)本身統計不清楚的話(huà)，要說(shuō)房?jì)r(jià)本身價(jià)格也比較難的，我覺(jué)得在這兩個(gè)關(guān)鍵的指標說(shuō)不清楚的情況下，來(lái)衡量這個(gè)泡沫率，的確我覺(jué)得雖然是一個(gè)勇敢的嘗試，但可能給我們目前整個(gè)房地產(chǎn)，目前大家關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格各種更加混亂的判斷里邊，增加了一些更加混亂而已。
    主持人：張鴻在你看來(lái)呢？
    張鴻：本來(lái)年底就已經(jīng)夠混亂的了，你看人民大學(xué)說(shuō)一個(gè)，明年要降20%，然后社科院呢這兩天就兩個(gè)版本。
    主持人：兩個(gè)版本出臺。
    張鴻：對對對，一個(gè)說(shuō)是八成以上的人買(mǎi)不起房，然后這個(gè)給一個(gè)泡沫率，泡沫率呢，我們原來(lái)說(shuō)泡沫的時(shí)候，沒(méi)有誰(shuí)給出如此精準的泡沫率的計算。
    主持人：沒(méi)錯。
    張鴻：只是說(shuō)大概有泡沫，然后也有很多人不承認有泡沫，說(shuō)就像股市一樣，你市盈率再高，我覺(jué)得6000多點(diǎn)，我也覺(jué)得有投資價(jià)值，但是你從這個(gè)數據，就你剛才那個(gè)困惑，這些城市為什么有排名靠前的是二線(xiàn)城市，我覺(jué)得樂(lè )觀(guān)的看呢，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)快速增長(cháng)得到了有效的遏制，“北上廣”因為先后出臺了比較嚴的措施，所以他們沒(méi)有進(jìn)前十名，但是悲觀(guān)的看呢，延伸到二線(xiàn)城市了，所以今天有人就跟我說(shuō)，說(shuō)你看這個(gè)指標出來(lái)了，什么烏魯木齊、�？�、重慶，這些都屬于排名靠后的，泡沫比較低的，那是不是提醒大家說(shuō)……
    主持人：我可以去那兒投資。
    張鴻：對。大家肯定會(huì )引發(fā)這樣的想法。
    主持人：所以是不是會(huì )起到這樣一個(gè)導向作用。
    馬光遠：對。
    張鴻：補漲。
    馬光遠：我現在看到很多人說(shuō)是不是新疆板塊現在是不是要大家投資的一個(gè)地方。
    主持人：要補漲。
    馬光遠：所以這個(gè)來(lái)講的話(huà)如果說(shuō)根據它目前這么一個(gè)指標，如果計算出來(lái)一個(gè)泡沫率，跟我們實(shí)際感受到的不一樣的話(huà)，我覺(jué)得也應該有很大的一個(gè)問(wèn)題。
    張鴻：很難有準的。
    主持人：回顧這一年的房地產(chǎn)的發(fā)展，你會(huì )發(fā)現除了這些房?jì)r(jià)的起起落落是非常吸引眼球之外，我想大家可以深刻感受到的就是政府調控力度，正像我們剛才短片當中也說(shuō)了從1月到4月，4月到9月調控的力度是不斷在增加過(guò)程當中的，那我們馬上來(lái)看一看這一年下來(lái)調控的成果到底如何？
    解說(shuō)：樓市調控一些中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到了資金的緊張壓力，在北京一家規模較大的典當公司，負責人介紹，最近來(lái)了一些搞房地產(chǎn)的客戶(hù)，生意還不錯。
    蘇濤（民生典當行經(jīng)理）：目前到我們這兒來(lái)典當的，主要是一些中�。ǚ康禺a(chǎn)）開(kāi)發(fā)商，從目前情況反映來(lái)看這些開(kāi)發(fā)商的資金可能有些緊張。
    解說(shuō)：在上海、福州等地向典當行融資，也被不少房企作為過(guò)冬的一個(gè)途徑，上海中小房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)占到了房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)的近八成，融資規模一般是兩三千萬(wàn)元，融資的成本一般是月息2.5%左右。
    而這幾天房產(chǎn)新政后上海出現首例開(kāi)發(fā)商退地的新聞也格外引人關(guān)注，上海土地交易市場(chǎng)日前發(fā)布公告顯示，兩塊退地是，嘉定區真南地塊和百安地塊，開(kāi)發(fā)商分別為寶華企業(yè)集團和萊蒙寶山信息咨詢(xún)有限公司，兩地塊成交總價(jià)分別為24.186億元和11.05億元，其中真南地塊折合樓面地價(jià)約12503元每平米，與起始樓面地價(jià)相比，成交溢價(jià)率達336%，有分析說(shuō)，按這一拿地成本，再加上建安成本，出售的商品房成本約在一萬(wàn)九到兩萬(wàn)元每平米左右，而目前臨近的樓盤(pán)精裝房?jì)r(jià)格在一萬(wàn)八千元每平方米左右，如果房?jì)r(jià)在樓市調控政策出臺后停止上漲，再加上融資受阻，資金問(wèn)題難以解決，因此不得不忍痛割?lèi)?ài)。
    房?jì)r(jià)就像一滴松油，看著(zhù)會(huì )跌就是跌不下來(lái)，中場(chǎng)的號音還未吹響，樓市調控再次陷入僵持階段。
    中國指數研究院的數據顯示，11月15號到21號這一周，30個(gè)被監測城市中，有17個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，10個(gè)重點(diǎn)城市中有7個(gè)上漲，而價(jià)格全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.82%，86個(gè)城市出現了上漲。
    主持人：通過(guò)剛才這樣一番梳理你可以很清楚地看到，我們對地產(chǎn)的調控力度一直沒(méi)有放松，但是這個(gè)房?jì)r(jià)好像也沒(méi)有太多的松動(dòng)，不像人們想像和期待當中的那樣，甚至在某些地方呢，這個(gè)房?jì)r(jià)還會(huì )出現一些反復，到底為什么會(huì )出現這樣的一個(gè)情形？在你們倆人判斷當中，現在房地產(chǎn)發(fā)展趨勢到底處在什么狀態(tài)？
    張鴻：糾結。
    主持人：糾結。
    張鴻：我本來(lái)想說(shuō)糾結的時(shí)候，我們編輯跟我說(shuō)，說(shuō)糾結這個(gè)詞已經(jīng)被用得太多了。
    主持人：似乎沒(méi)有找到一個(gè)更準確的詞。
    張鴻：股市、樓市都說(shuō)糾結，我就在今天在網(wǎng)上看這個(gè)《綠皮書(shū)》的時(shí)候，我看到了去年《綠皮書(shū)》發(fā)布的時(shí)候，記者對馬光遠先生的采訪(fǎng)。
    主持人：他用的是什么詞？
    張鴻：去年底，然后馬光遠同志說(shuō)，說(shuō)現在是處在“十字路口”，哎，我就想，確實(shí)去年那個(gè)時(shí)候也處在“十字路口”，但現在不還是在“十字路口”嗎？
    主持人：那你這個(gè)糾結是“十字路口”的升級版？
    張鴻：就是現在我覺(jué)得，我覺(jué)得現在其實(shí)它這個(gè)“十字路口”再往前走還是一個(gè)“十字路口”，但是這個(gè)“十字路口”可能更多，分杈，分杈顯得更多了，原來(lái)就是直行、左拐還是右拐，現在你可能往上還往下，還能往左前方、右前方，確實(shí)是搞不清楚，因為我們調控的思路非常清晰，就是收緊信貸，讓買(mǎi)房的，炒房的人減少，讓那些囤地的人減少，讓那些捂盤(pán)不賣(mài)的人減少對吧，然后這邊商品房?jì)r(jià)格希望它因此能下來(lái)一點(diǎn)，另外一方面我們建保障性住房，大力建保障性住房，然后我們……
    主持人：包括增加土地的供應量。
    張鴻：對，增加土地供應嘛，但現在的問(wèn)題是人家開(kāi)發(fā)商說(shuō)了，說(shuō)你看現在北京的新“地王”馬上又要誕生了，中信的一個(gè)地塊現在是報了63億。
    主持人：對，這是最新消息，有可能是北京的新“地王”。
    張鴻：馬上又要誕生，就是地價(jià)拼命往上漲，你怎么指望房?jì)r(jià)下來(lái)呢。
    主持人：又回到面粉更貴，面包不能便宜這樣一個(gè)怪圈當中很糾結。
    張鴻：所以就是糾結，非常糾結。
    主持人：那今年如果再采訪(fǎng)光遠的話(huà)你肯定不會(huì )用“十字路口”這個(gè)詞了，你肯定要唱《霧里看花》了。
    馬光遠：第二個(gè)“十字路口”。
    主持人：依然徘徊。
    馬光遠：我覺(jué)得今年，今年更復雜，因為今年的概念特別多，比如說(shuō)剛剛“4?17”的時(shí)候，我記得那個(gè)“國十條”出臺以后大家一邊倒的講，房?jì)r(jià)要掉，而且我覺(jué)得很多人講30%，但是后來(lái)到八九月的時(shí)候沒(méi)人講了，因為看到很多人講有通脹因素。
    張鴻：統統一個(gè)一個(gè)又倒下。
    馬光遠：這個(gè)物價(jià)上漲很快，這個(gè)可以保值，可以增值等等，所以出現了“9?29”，“9?29”以后又有很多人講房?jì)r(jià)要下降，而且應該來(lái)講的話(huà)，我覺(jué)得當然大家判斷的依據非常多，但是現在從矛盾雙方來(lái)看的話(huà)，史上最嚴的政策，最強的矛跟史上最硬的房?jì)r(jià)，最硬的盾，兩個(gè)之間究竟誰(shuí)能戳破誰(shuí)，現在我覺(jué)得……
    主持人：很難做出判斷。
    馬光遠：非常非常難了，我現在真的，我原先一點(diǎn)都不糾結，大家對房?jì)r(jià)問(wèn)題的這種糾結，的確是由來(lái)已久，每天都很糾結，所以每個(gè)人都很急躁，當房?jì)r(jià)及時(shí)下來(lái)，比如說(shuō)我們前一段時(shí)間講，通州的房?jì)r(jià)某一個(gè)樓盤(pán)降了7000……
    張鴻：它要降一萬(wàn)呢。
    馬光遠：然后很多人講，那我也買(mǎi)不起，那也不行，好像跟我沒(méi)關(guān)系，所以如果說(shuō)大家的期望值不一樣，大家對未來(lái)的看法不一樣的時(shí)候，這個(gè)“十字路口”可能還真的會(huì )不斷地往前移。
    主持人：其實(shí)大家可以看到，糾結也許是共同的表象，但是糾結的原因各不相同，就像是我們在談地產(chǎn)的泡沫一樣，究竟這個(gè)泡沫有多大，大家是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，到底在調控的過(guò)程當中如何讓這個(gè)這個(gè)泡沫別那么大？我們稍候的節目繼續評論。

    解說(shuō)：漲跌互現，樓市亂象怎么看，一千萬(wàn)保障房計劃出臺，能否擠出房?jì)r(jià)泡沫？《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人：歡迎回到《今日觀(guān)察》的節目現場(chǎng)，馬上來(lái)關(guān)注一下我們網(wǎng)友的最新觀(guān)點(diǎn)。
    他的名字叫“喜歡”，他喜歡不喜歡現在的這個(gè)“十字路口”，我們來(lái)看看他的觀(guān)點(diǎn)，他說(shuō)，“房?jì)r(jià)泡沫是不爭的事實(shí)就看地方政府把房子當做是生財的手段還是民生了，這把老百姓的利益看得更重，還是把土地財政或是地產(chǎn)商的利益看得更重，一個(gè)地方的地價(jià)過(guò)高其實(shí)就會(huì )抑制產(chǎn)業(yè)的投資，高昂的土地成本是吸引不來(lái)投資的，吸引來(lái)的只能是更多的泡沫，這就是真正的殺雞取卵，飲鴆止渴，為了短期的利益而放棄長(cháng)期利益的短視行為�！�
    “云落枯砂”也是我們節目的老朋友了，他這次的分析是這樣的，他說(shuō)，“社科院這次對于房地產(chǎn)行業(yè)的分析更加貼近事實(shí)，而作為一名有自主需求的購房者來(lái)說(shuō)，我對于未來(lái)房地產(chǎn)調控的效果，仍然是持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，國家應該督促各級政府因地制宜加大保障房的建設力度，而不是直接來(lái)干預市場(chǎng)，當廉租房、經(jīng)濟適用房等住房供應，真正滿(mǎn)足百姓的住房需求，那么商品房的價(jià)格，也就從根本上失去了上漲的動(dòng)力�！笨梢钥吹贸鰜�(lái)大家對于房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展是有很多期待的。
    接下來(lái)我們一塊再來(lái)看一看在政策層面上我們調控還會(huì )有什么樣的一些新的做法？
    解說(shuō)：保障房建設任重道遠，日前，住房和城鄉建設部下發(fā)通知，按照國務(wù)院關(guān)于大幅度增加保障性安居工程建設的要求，2011年計劃安排建設保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房1000萬(wàn)套，11月17號審計署公布了有關(guān)2007年到2009年，政府投資保障放住房的審計報告。
    報告表明19個(gè)省市籌集的廉租住房保障資金由2007年的88.61億元，增加到2009年的642.26億元，增長(cháng)6.25倍，保障總戶(hù)數由69.03萬(wàn)戶(hù)增加到246.93萬(wàn)戶(hù)，增長(cháng)2.58倍，但審計也發(fā)現了一些問(wèn)題，按規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%，但有22個(gè)城市的提取比例未達到上述要求，2007年到2009年，這些城市違規留存的保障資金達到146.23億元，保障性住房建設是政府調控房地產(chǎn)政策的重要組成部分，目的在于調控供需矛盾，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但目前房地產(chǎn)依然是個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)。
    主持人：在剛才的這個(gè)短片當中，大家都聽(tīng)到了一個(gè)非常振奮的數字，就是明年將會(huì )要有1000萬(wàn)套的保障住房投入建設，那么我想要問(wèn)一問(wèn)我們兩位評論員，我們通過(guò)什么樣的方式，來(lái)確保這一目標的最終實(shí)現？
    張鴻：這個(gè)我們今年是580萬(wàn)套，一下增加了400多萬(wàn)套，這當然是一個(gè)好事，但現在就有一個(gè)問(wèn)題，我們到底到時(shí)候執行的力度，我們到時(shí)候看結果會(huì )怎么樣，因為從去年開(kāi)始，我們看去年8月份的時(shí)候，全國人大有一個(gè)數字，后來(lái)很少有這種數字，包括審計署出來(lái)一個(gè)數字，說(shuō)這兩年有的地方應該計提的蓋廉租房的錢(qián)不夠，應該再補上，但是我其實(shí)想知道的是什么，這些保障性住房能不能更透明一些，因為現在什么都叫保障性住房。
    主持人：你指的透明是什么？
    張鴻：它比如說(shuō)這里邊是不是分了塊，我們所知道那些中低收入人群，他們應該是地方政府投錢(qián)來(lái)蓋，大家都知道這叫保障性住房，但是很多機關(guān)的那些公務(wù)員們，工作人員們，包括國有企業(yè)的一些人，他們蓋的那個(gè)房子……
    馬光遠：經(jīng)濟適用房。
    張鴻：也叫保障性住房，屬于經(jīng)濟適用房，那它在這里邊占多少比例，是不是占了我們的份額，現在我們知道還有吸引人才，一些高端人才甚至給他蓋別墅，也叫保障性住房，也叫經(jīng)濟適用房，就是這個(gè)東西第一我們都叫保障性住房，沒(méi)問(wèn)題，但是你告訴我哪些，我到底中低收入人群能拿多少，還有一個(gè)問(wèn)題就是你這個(gè)錢(qián)每年提出來(lái)的土地出讓金，現在很多地方又在創(chuàng )新高了，土地出讓金的收入，土地出讓金的凈收益到底是多少，你這個(gè)城市應該公開(kāi)吧，然后公開(kāi)以后10%到底是多少，把10%算出來(lái)這個(gè)數學(xué)應該不難對吧，10%算出來(lái)以后然后這些錢(qián)到最后變成了保障性住房。
    馬光遠：我覺(jué)得這個(gè)肯定是保障性住房，肯定是明年的重中之重，而且1000萬(wàn)套我聽(tīng)了以后的確非常興奮，當然剛才張鴻講了一個(gè)分配的問(wèn)題，就是說(shuō)這個(gè)是不是真的保障性住房，這個(gè)當然是一個(gè)很關(guān)鍵問(wèn)題，但最關(guān)鍵的我認為在執行力，我記得是4月份的時(shí)候，國資委那個(gè)時(shí)候要求78家國企，中央企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，到現在為止也沒(méi)有下文了，再回到保障性住房上面來(lái)，比如說(shuō)這個(gè)1000萬(wàn)套，那首先一個(gè)資金保障問(wèn)題，1000萬(wàn)套我看到媒體報道說(shuō)需要1.4萬(wàn)億的投資。
    主持人：對，這個(gè)錢(qián)誰(shuí)來(lái)出，怎么保障？
    馬光遠：1.4萬(wàn)億的投資，去年中央財政撥的保障性住房是630多億，這個(gè)錢(qián)怎么樣分配到地方，地方愿不愿意拿出這部分錢(qián)來(lái)，現在連賣(mài)地的10%的錢(qián)都不到位，11月的時(shí)候國家審計署審計的結果講22個(gè)城市10%沒(méi)有達到。我覺(jué)得第一個(gè)是我們的“藥”肯定不能停，要繼續要下“藥”，繼續要完善我們政策的調控體系，我們的政策工具包，那么另一方面這個(gè)“藥”一定要有“藥效”，一定要讓他吃下去覺(jué)得就是“藥”，而不是給一個(gè)“糖”。
    主持人：對，好了，稍候一段廣告時(shí)間以后，我們也請特約評論員來(lái)發(fā)表一下他們的觀(guān)點(diǎn)。
    主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀(guān)察》，馬上來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)特約評論員的觀(guān)點(diǎn)。
    牛鳳瑞（中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員）：房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要矛盾是供不應求，那么這里邊首先說(shuō)，它是一個(gè)長(cháng)期的漸進(jìn)的過(guò)程，我們不可能通過(guò)一兩項政策，在短期內能夠解決中國房地產(chǎn)的供求平衡問(wèn)題，所以我們從戰略指導思想上應該樹(shù)立一個(gè)長(cháng)期的相對穩定的政策，第二個(gè)我們的政策主要方向，應該是增加供給，怎么樣增加供給呢，我提出兩條，第一的話(huà)房地產(chǎn)用地這種批租的節奏，應該是科學(xué)的，合理的，第二，我們的房地產(chǎn)信貸金融政策應該享受?chē)�民待遇，不能針對房地產(chǎn)出一些短期的金融政策。
    陳杰（復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任）：當前最值得警惕呢，我覺(jué)得還是房?jì)r(jià)確實(shí)本身有一定的透支了未來(lái)的這個(gè)需求，主要是大家對于未來(lái)的預期有盲目的樂(lè )觀(guān)的預期，那么在這個(gè)階段政府確實(shí)很必要的逆轉這種預期，使房子的住房?jì)r(jià)格金融屬性被抑制被淡化，那么如果政府的調控能堅持一兩年，那么市場(chǎng)的預期高收入不再把房子看作一種投資品，那么我們相應的住房問(wèn)題，可以相對能得到一些化解。
    主持人：其實(shí)當這樣的一個(gè)歲末年初的時(shí)刻，大家對于即將到來(lái)的新年有很多的期待，那么在新的一年里，兩位對于我們的樓市的調控還會(huì )有著(zhù)什么期待？是不是在這兒可以跟大家分享？
    張鴻：現在可以說(shuō)高房?jì)r(jià)是中國經(jīng)濟的敵人，也是我們很多買(mǎi)不起房的普通老百姓的敵人，所以要打它的話(huà)，這個(gè)首先是氣只可鼓不可泄，堅決不能松，尤其是現在有一些比如說(shuō)其他的物價(jià)上漲……
    主持人：起伏啊，波動(dòng)啊。
    張鴻：等等這些波動(dòng)的時(shí)候，千萬(wàn)不能因此而把這個(gè)敵人放跑了。
    主持人：堅持到底。
    馬光遠：我覺(jué)得還有一個(gè)戰略高度的問(wèn)題，我們對房地產(chǎn)本身調控……