萬(wàn)科月初公布的年銷(xiāo)售破千億業(yè)績(jì)，表象看會(huì )讓業(yè)界感到政策調控失效的恐慌。細究起來(lái)，首先是萬(wàn)科市場(chǎng)策略的結果。政策調控不扼殺剛性需求，這是萬(wàn)科能號準調控脈搏，主動(dòng)以中小戶(hù)型、裝修房為主打策略，以迎合剛性需求的成功。
其次是銀行“壘大戶(hù)”現象使然。銀行每逢調控便有“壘大戶(hù)”行為，萬(wàn)科獲得的百余億元借款中，信用借款占了絕大比例，這就是銀行認為的“大而不倒”，因此敢于向萬(wàn)科放貸。而八、九月間傳言的萬(wàn)科遭拒貸事件，縱然存在也不過(guò)是子公司個(gè)案。
政策調控和銀行偏好之下，似乎更應考察萬(wàn)科千億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)背后的資金騰挪之道。
年初調控以來(lái)，大型房企集團內的互�，F象在加劇，但萬(wàn)科系的擔保和互保自2008年并未有大幅增長(cháng)態(tài)勢。而萬(wàn)科自2009年來(lái)幾乎以零對價(jià)收購了16家香港空殼公司，如此高密度收購，其背后的資金運作用途顯然已經(jīng)自明。
作為大型房企集團持牛耳者，萬(wàn)科尚且如此，其他地產(chǎn)企業(yè)在擔保、互保以及借助境外空殼公司對資金運作的騰挪也就可想而知。
萬(wàn)科系互保
2003年來(lái)不間斷的地產(chǎn)調控，已讓銀行機構對地產(chǎn)商貸款不斷強化因應之策，一定程度的大型房企集團內互保乃至附帶法定代表人個(gè)人擔保等情況已成為不爭現實(shí)。只不過(guò)，隨著(zhù)今年調控的持續強化，大型房企涉及集團內互�，F象有了大的增幅�！耙粯s俱榮，一損俱損�！币坏┻@家地產(chǎn)商出了大的資金流風(fēng)險，所謂的集團內互保也就成了空頭支票。
這就是銀監會(huì )日前在對60家地產(chǎn)企業(yè)調查后，繼高資產(chǎn)負債率、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金流普遍為負之后，較為擔心的一個(gè)原因。銀監會(huì )此前通報稱(chēng)，大型房企集團多頭授信風(fēng)險突出，集團內互�，F象有所上升。
6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長(cháng)22.3%。
以萬(wàn)科為例。2008年，萬(wàn)科直接為控股子公司提供擔保14筆，合計擔保金額9.2億元。其中，萬(wàn)科為萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）提供的3筆擔保是港幣貸款擔保的反擔保。同年，天津萬(wàn)科、武漢萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科等6家萬(wàn)科子公司為天津濱海時(shí)尚置業(yè)、武漢萬(wàn)科天誠房地產(chǎn)、深圳易理房地產(chǎn)等8家萬(wàn)科子公司提供擔保。
不僅如此，萬(wàn)科在2008年與關(guān)聯(lián)方的貸款擔保主要發(fā)生在沈陽(yáng)萬(wàn)科永達房地產(chǎn)和北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)的新建項目所需款項上。其中，沈陽(yáng)萬(wàn)科永達房地產(chǎn)共有5筆總額為4.45億元的貸款，擔保方萬(wàn)科依所持股權比例承擔49%合計2.18億元的擔保責任，這些貸款和擔保責任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)當年共有7筆總額為4億元的貸款，由萬(wàn)科子公司北京萬(wàn)科依所持股權比例提供49%的擔保責任，以上貸款和擔保責任在2009年12月底前也已全部終止。
2009年，萬(wàn)科在關(guān)聯(lián)方貸款擔保上新增5筆，分別是萬(wàn)科為深圳萬(wàn)科1.2億元貸款提供擔保，成都萬(wàn)科為成都一航萬(wàn)科濱江房地產(chǎn)（萬(wàn)科聯(lián)營(yíng)公司）0.15億元貸款提供擔保，深圳萬(wàn)科為東莞新萬(wàn)房地產(chǎn)2.04億元、1.2億元貸款提供擔保（已屬異地擔保性質(zhì)），上海萬(wàn)科為上海地杰置業(yè)1.1億元貸款提供擔保。
2010年上半年，萬(wàn)科關(guān)聯(lián)方貸款擔保新增3筆，分別是成都萬(wàn)科為成都一航萬(wàn)科濱江房地產(chǎn)1950萬(wàn)元3年期貸款提供擔保，浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)為杭州萬(wàn)坤置業(yè)1735萬(wàn)元1.5年期貸款提供擔保，昆明新河民房地產(chǎn)北市區有限公司為萬(wàn)科1.42億元5年期貸款提供擔保。
從萬(wàn)科兩年半的擔保情況看，筆數沒(méi)有增加反而減少，走上了與房地產(chǎn)行業(yè)擔保趨勢相反的路線(xiàn)。這得益于其信用貸款，如截至2009年末，萬(wàn)科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬(wàn)科當期175億元借款的絕大比例。