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領(lǐng)了年終獎，腰包里的錢(qián)似乎要比平時(shí)鼓出不少，平時(shí)被“房貸”、“車(chē)貸”壓得喘不過(guò)氣來(lái)，而在當下的加息預期下，提前還貸更成為房貸一族的共識。對此，理財專(zhuān)家表示，要不要提前還貸，還要從貸款人自身的還款時(shí)間、家庭狀況以及利率調整方式等幾個(gè)方面來(lái)考慮。
一看利率調整方式
提前還貸的話(huà)題總是能吸引人，因為一旦提前還一部分貸款本金的話(huà)，這部分錢(qián)以后就不產(chǎn)生一分錢(qián)利息，這對每個(gè)月付出幾百甚至上千元貸款利息的房貸者而言，是一種不錯的理財方法。
從實(shí)際上看，提前還貸在利率上行的市場(chǎng)環(huán)境下比較劃算，因為加息后意味著(zhù)月還款額的增加，加息后新利率一般會(huì )在第二年的1月1日開(kāi)始執行，當市場(chǎng)處于加息通道的情況下，借款人為減少第二年的利息支出，往往會(huì )選擇提前還貸。
從目前的情況來(lái)看，年內再次加息的預期越來(lái)越高，而且當前的利率正處于我國歷史的低位，是否要趁現在把房貸還清了比較劃算呢？
理財師介紹，目前房貸利率調整一般是有“次年”、“次月”兩種執行標準，部分銀行還有按照“半年一次”的標準調整房貸利率的。其中，選擇“次年”的，本年度無(wú)論央行如何調整利率水平，銀行房貸利率都要到次年的1月1日起才開(kāi)始執行新利率；選擇“次月”，則是指加息或降息后，下一個(gè)房貸還款月度再按照新標準執行。
也就是說(shuō)，即使今年加息，選擇“次年”調整利率的客戶(hù)也可相對安心，因為無(wú)論本年度加息多少次，銀行都仍按照老利率執行，客戶(hù)的“月供”金額不會(huì )變化，新利率要到2011年才會(huì )開(kāi)始執行。
不過(guò)無(wú)論哪種房貸利率調整方式，購房人在與銀行簽訂的房貸合同上都會(huì )明確說(shuō)明。因此決定是否提前還貸之前，最好再翻看一下自己的房貸合同，弄清楚房貸利率的調整方式。如果是“次年”還貸，貸款者可以再考慮一下。
二看家庭理財狀況
雖然很多購房者都認為，提前還貸可以節省不少利息，是一種不錯的理財方法，但理財專(zhuān)家的建議卻不盡然，他們認為在考慮提前還貸時(shí)，首先需要關(guān)注的是家庭的財務(wù)結構，如家庭的資產(chǎn)負債率是不是處于比較健康的水平之內，其次要關(guān)心的是月供支出在家庭現金流中的占比。這兩項指標控制得當后，保證家庭財務(wù)健康的前提之下，再來(lái)考察提前還貸所產(chǎn)生的機會(huì )成本。
如果在購房者的資產(chǎn)狀況中，無(wú)論是負債的比例，還是月供在當月收入中的占比完全在可以控制的范圍之內，業(yè)內人士建議此類(lèi)人群不妨暫時(shí)擱淺一下提前還貸的念頭。
“如果將用于提前還貸的資金投資到其他領(lǐng)域，比如證券市場(chǎng)或者其他實(shí)業(yè)中，只要收益率超過(guò)貸款利率，對個(gè)人而言，完全可以獲得比提前還貸更高的收益�！彼J為，目前國內個(gè)人消費貸款中近8成是個(gè)人住房貸款，普通購房者能通過(guò)銀行獲得貸款的渠道也主要是按揭貸款，如果在個(gè)人、家庭財務(wù)允許的情況下，可以適當地利用手中的閑置資金多渠道投資。
三看已還款時(shí)間
一般來(lái)講，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長(cháng)年限是30年，通常分為三段，即10年、20年、30年。無(wú)論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息，接近本金的1/3左右；20年的貸款利息，接近本金的2／3；30年的貸款利息，本息接近相等。
但無(wú)論是等額還款法(月還款等同)還是遞減法(月還本金相同)，房貸產(chǎn)生的利息都是頭幾年還得多，后面越來(lái)越少，因此提前還貸越早越劃算，如果一筆貸款已經(jīng)還了好幾年，再提前還貸就相當于把最優(yōu)質(zhì)的“低息貸款”還掉了，反而不劃算。
比如貸款人張小姐貸款20年40萬(wàn)元，總利息27萬(wàn)左右，每月還款2822元，在她還貸沒(méi)滿(mǎn)4年時(shí)，就已經(jīng)還利息8.7萬(wàn)左右，占全部利息的3成左右。而在6年零8個(gè)月時(shí)，就還掉了利息的50%。
因此，如果一筆貸款如果已經(jīng)還了好幾年，再提前還貸就相當于把后幾年的優(yōu)質(zhì)貸款還掉了，而支付的前幾年的高額貸款，是一件不合算的事情。
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