“9.29”樓市新政實(shí)施兩個(gè)月，卻依然難以撼動(dòng)剛需支撐下的北京房?jì)r(jià)。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，11月以來(lái)扎堆領(lǐng)取預售證的新盤(pán)大部分是為了12月執行的規避預售資金監管新政，扎堆領(lǐng)證使11月的京城樓市淡季不淡。在競爭壓力下，本月開(kāi)盤(pán)的首邑溪谷、中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島、金隅花石匠等項目，均采取了“不漲價(jià)”策略，在樓市調控背景下保持了高成交量。尤其是上周六開(kāi)盤(pán)的首邑溪谷一期新品，推出800多套認購率超九成，上演了“準日光盤(pán)”的熱銷(xiāo)奇跡。
開(kāi)發(fā)商為避資金監管扎堆搶開(kāi)盤(pán)
按照市住建委《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》及11月4日發(fā)布的《關(guān)于加強我市商品房預售方案管理的通知》，12月1日起，北京將對新提出預售許可申請的項目進(jìn)行預售資金監管。出于規避新規的目的，開(kāi)發(fā)商在11月集中推盤(pán)。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的顯示，從11月全市取得預售證的期房住宅項目合計達到43個(gè)，提供房源總套數達到12732套，環(huán)比10月項目數量和房源套數分別上漲186%及157%，創(chuàng )下年內當月開(kāi)盤(pán)量的新高。同時(shí)，在12月的前4天，包括瑞雪春堂、芭蕾雨悅都等13個(gè)項目已獲得預售許可，相當于2009年12月前20天的總預售量。由于截至目前已經(jīng)預售公示的項目都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)11月內便向建委申請預售許可的，井噴的供應量制造出了“鉑金十一”。
預售資金監管辦法發(fā)布之初，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，由于監管辦法從12月1日開(kāi)始實(shí)施，對房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，資金壓力不會(huì )來(lái)得很突然，因為12月1日前拿到預售證的這部分資金是不受到監管的，所以12月1日之前，開(kāi)發(fā)商會(huì )抓緊時(shí)間拿預售許可證，監管辦法的實(shí)施對開(kāi)發(fā)商資金的影響不會(huì )立竿見(jiàn)影，這個(gè)壓力大約會(huì )在半年之后凸顯出來(lái)。
低總價(jià)、近地鐵、高品質(zhì)樓盤(pán)受青睞
“由于層高達到4.8米，經(jīng)過(guò)分隔后可以當兩層使用，折合單價(jià)也就在14000元左右，比黃村區域的其他新盤(pán)合算�！痹谏现芰氖滓叵乳_(kāi)盤(pán)現場(chǎng)，購房人李軍說(shuō)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，首邑溪谷本次推出的1號、5號、6號、10號住宅樓，售價(jià)在每平方米26000元至27000元之間，與10月中旬開(kāi)盤(pán)的同類(lèi)型2、3號樓價(jià)格持平。
大興黃村在售商品房均價(jià)在每平方米17000元至22000元，首邑溪谷折合后單價(jià)在本區域內相對較低。在很多項目購房者寥寥無(wú)幾的背景下，該項目開(kāi)盤(pán)卻引來(lái)上千組客戶(hù)排隊。
項目負責人表示，開(kāi)發(fā)商原本計劃推出約450套房源，但由于意向客戶(hù)高達4000組，因此臨時(shí)加推了兩棟樓，房源總套數為800多套，開(kāi)盤(pán)當天成交率超九成。據悉，首邑溪谷項目主要以首次置業(yè)，剛需性客戶(hù)為主，一半以上的客戶(hù)都在26歲到35歲之間，而基于項目主打戶(hù)型為38至68平方米、4.8米層高等特點(diǎn)所形成的低總價(jià)，是吸引年輕人購房的主要原因——總價(jià)120萬(wàn)元、首付三四十萬(wàn)元就能買(mǎi)到一套上下層兩居室，而南五環(huán)外地鐵沿線(xiàn)的其他樓盤(pán)，這個(gè)價(jià)格卻很難換回一套90平方米以下的兩居室。
除價(jià)格因素外，項目所具備的高品質(zhì)也是吸引買(mǎi)房人的重要原因�！翱疾爝^(guò)這個(gè)區域好多樓盤(pán)了，比較來(lái)比較去，這兒的小區環(huán)境及品質(zhì)是我最看重的”。另一位購房人孫先生對記者說(shuō)。據了解，首邑溪谷開(kāi)發(fā)商斥巨資打造了以溪流花谷為主題園體系，處處營(yíng)造花園美景。同時(shí)聘請綠城物業(yè)作為項目的物業(yè)管理公司，保證了樓盤(pán)的后期品質(zhì)的維護。
開(kāi)發(fā)商加速“以?xún)r(jià)換量”或成趨勢
據了解，三度“日光”的中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目四期定于本月中旬開(kāi)盤(pán)，其中靠近地鐵的樓棟定價(jià)約為每平方米14000元，比8月底和10月初的成交價(jià)每平方米低出1000多元。
“在北京全面執行預售資金監管后，開(kāi)發(fā)商為求資金快速回流，平價(jià)、甚至比前期降價(jià)開(kāi)盤(pán)將成為常態(tài)�！北本┲性A北區董事李文杰認為，從長(cháng)遠看，預售資金監管將使得開(kāi)發(fā)商為了盡快獲得資金，提高資金周轉率，采取以?xún)r(jià)換量，從而縮短開(kāi)發(fā)周期，一定程度上也增加市場(chǎng)供應。
“一些新盤(pán)的積極舉動(dòng)很可能會(huì )帶動(dòng)區域內其他樓盤(pán)的效仿�！崩钗慕苷J為，開(kāi)發(fā)商態(tài)度的不同很可能會(huì )導致市場(chǎng)兩極分化，特別是在首套房最低首付提至30%后，針對剛需購房人的樓盤(pán)只有通過(guò)低總價(jià)讓渡一部分利潤，才有可能贏(yíng)得市場(chǎng)成交。
公開(kāi)信息顯示，上述14個(gè)項目除兩個(gè)項目是海淀、朝陽(yáng)的五環(huán)外項目，其余11個(gè)均為通州、昌平、順義甚至延慶的樓盤(pán)。北京中原統計，14個(gè)項目合計供應均價(jià)為15634元/平方米，相比11月份的23629元/平方米下調近8000元/平方米。
但業(yè)內人士認為，這并不能說(shuō)明北京房?jì)r(jià)出現了下降。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，位于通州的K2清水灣新開(kāi)的樓座竟然將預售價(jià)定在了2.8萬(wàn)以上，環(huán)比之前在售的項目2.5萬(wàn)均價(jià)來(lái)說(shuō)還上漲了3000元，“如果去掉擬售均價(jià)最低的延慶樓盤(pán)，其他項目的預售均價(jià)約為1.9萬(wàn)元/平方米，這意味著(zhù)北京五環(huán)以外的住宅新增量擬售均價(jià)已逼近2萬(wàn)元/平方米�！�