一方面是部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地等行為導致工業(yè)用地大量閑置，另一方面卻是優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶(hù)面臨用地瓶頸……面對嚴峻的工業(yè)用地形勢，位于南昌縣的江西小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區通過(guò)法律手段和讓企業(yè)采取“項目嫁接”自主招商等方式，在清理閑置土地的同時(shí)，加大對新增工業(yè)用地的監管，嚴格規定開(kāi)工、竣工日期，設立“畝產(chǎn)”稅收標準，為當前的閑置用地清理工作帶來(lái)了啟示。
用地閑置催生“整治風(fēng)暴”
小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區是江西省人民政府設立的省級開(kāi)發(fā)區，規劃面積為18平方公里，現有落戶(hù)企業(yè)500多家。然而，開(kāi)發(fā)區在調查中發(fā)現，落戶(hù)的企業(yè)中，不少處于土地閑置狀況，類(lèi)型包括：嚴重違約，具備條件未開(kāi)工的項目；土地閑置面積較大或雖有少量建設未投產(chǎn)的項目；私自轉讓土地、股權套現的項目；長(cháng)期停產(chǎn)、停建，長(cháng)期建設未投產(chǎn)的項目。
據了解，2002年開(kāi)發(fā)區成立之初，工業(yè)用地每畝只需8000元至一萬(wàn)元，而現在每畝超過(guò)了八萬(wàn)元。與此同時(shí)，由于閑置工業(yè)用地鳩占鵲巢，阻擋了優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶(hù)，嚴重阻礙了開(kāi)發(fā)區的經(jīng)濟發(fā)展。
小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區管委會(huì )副主任何新躍說(shuō)，由于土地閑置嚴重，導致開(kāi)發(fā)區90%的稅收來(lái)自于10%左右的土地，90%的土地處于不同程度的閑置狀態(tài)或效益低下?tīng)顟B(tài)，部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放經(jīng)營(yíng)導致土地閑置，嚴重損害了地方發(fā)展環(huán)境，人為造成用地“瓶頸”。
為了盤(pán)活閑置土地，今年8月初，小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區項目重組工作全面啟動(dòng)，主要采取法律手段穩步推進(jìn)。清理工作以法律服務(wù)外包的形式，委托律師事務(wù)所統一執行。由律師對照合同約定、法律規定，對違約、違法企業(yè)進(jìn)行約談，采取發(fā)律師函、提請民事訴訟等方式，依法進(jìn)行清理重組。
2008年4月，江西中集車(chē)輛物流裝備有限公司與小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區簽訂《投資意向協(xié)議書(shū)》，約定在開(kāi)發(fā)區內利用50畝土地投資1億元，建設車(chē)輛銷(xiāo)售、配件加工、車(chē)輛改裝項目。然而，受金融危機的影響，項目遲遲未能開(kāi)工建設，經(jīng)法律途徑多次協(xié)商后，雙方于今年9月27日達成協(xié)議，由開(kāi)發(fā)區原價(jià)回購50畝土地。
江西中集車(chē)輛物流裝備有限公司綜合部經(jīng)理王國良說(shuō)，公司購置的土地是開(kāi)發(fā)區內最好的地段，原價(jià)被收回，剛開(kāi)始公司上下都想不通，但畢竟是我們違約在先，慢慢也就理解了開(kāi)發(fā)區管委會(huì )的做法。
“柔性”清理避免整治“震蕩”
由于一些企業(yè)違法違規違約情況嚴重，但又不肯放棄既得利益和可以預期的土地升值帶來(lái)的高額收益，清理工作開(kāi)展之初，工作人員經(jīng)常接到恐嚇電話(huà)，甚至有個(gè)別企業(yè)在聯(lián)合執法小組對其違法違規行為進(jìn)行現場(chǎng)執法時(shí)，進(jìn)行暴力對抗，清理工作面臨巨大壓力。
此外，由于開(kāi)發(fā)區建設初期，因招商經(jīng)驗不足，引進(jìn)項目時(shí)所簽訂的合同對企業(yè)約束力不夠。而在征地、通平等方面沒(méi)有及時(shí)到位也為少數企業(yè)不履行合同提供了借口。
為此，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )在運用法律手段清理閑置土地的同時(shí)，通過(guò)“倒逼機制”和“項目嫁接”加速企業(yè)開(kāi)工、投產(chǎn)，發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)。被重組企業(yè)也因此由不理解轉變?yōu)槔斫�，由被�?dòng)配合到主動(dòng)支持。
2008年7月，蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司和小藍經(jīng)濟區管委會(huì )簽訂《投資合同書(shū)》，約定征用46.56畝土地投資建設汽車(chē)注塑件生產(chǎn)項目，并約定了開(kāi)工投產(chǎn)期限。然而，在約定最后期限到來(lái)后，公司卻未能如期建設投產(chǎn)。
為此，今年10月8日，雙方再次簽訂補充協(xié)議，蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司承諾于2011年10月前投產(chǎn)，并在2012年底前，上繳各項稅收不低于260萬(wàn)元，此后還將逐年增加。
與此同時(shí)，通過(guò)讓落戶(hù)企業(yè)自主招商，實(shí)行“項目嫁接”，也是開(kāi)發(fā)區盤(pán)活閑置土地的另一“訣竅”。
“改變傳統企業(yè)落戶(hù)方式，實(shí)行‘嵌入式招商’，也是清理閑置土地的新思路�！遍_(kāi)發(fā)區招商局招商二部部長(cháng)吳光宇告訴記者，作為世界500強企業(yè)的百事可樂(lè )和可口可樂(lè )兩家公司需要大量的PET包裝瓶，這便各自需要至少20畝地的PET瓶存儲庫房。而生產(chǎn)PET瓶的配套企業(yè)，每家至少又需要占用50畝地建設廠(chǎng)房。后來(lái)在開(kāi)發(fā)區的協(xié)調下，兩家飲料公司“自主招商”，分別從上海和珠海引進(jìn)兩家PET瓶生產(chǎn)企業(yè)，直接租用百事可樂(lè )和可口可樂(lè )的廠(chǎng)房，每天按需生產(chǎn)，沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)區新增一分用地。
“我們估算，如果能將開(kāi)發(fā)區內的閑置用地全部清理盤(pán)活，將為開(kāi)發(fā)區節省、盤(pán)活資金六億元�！焙涡萝S說(shuō)，經(jīng)過(guò)4個(gè)月的清理整頓，目前小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區已收回閑置用地553畝，有效避免了在清理整治過(guò)程中出現大的“震蕩”。
閑置土地成功“重組”的啟示
何新躍認為，小藍經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區清理閑置土地之所以能取得成功，得益于一系列創(chuàng )新做法：
一是多種手段并用，突破清理工作阻力。
首先是運用法律手段，減輕重組壓力，降低重組成本，達到重組效益最大化。
其次是運用經(jīng)濟辦法，既堅決維護政府利益，又兼顧投資者利益。對于配合工作的企業(yè)，做到“有情操作”，在合法基礎上通過(guò)協(xié)商的方式給予投資者合理的經(jīng)濟補償，達到快重組的目的；對于不配合工作的項目，依法依規從重處罰，追繳其不當得利。
此外，運用行政辦法，依法依規加大對擬重組項目的執法、稽查力度，對企業(yè)用地違法、違規行為進(jìn)行嚴厲查處，使不良企業(yè)在開(kāi)發(fā)區無(wú)立足之地。
二是精細操作，剛柔并用，實(shí)現被清理企業(yè)由不理解到主動(dòng)配合的轉變。
根據企業(yè)違法違規的實(shí)際狀況，開(kāi)發(fā)區制定了科學(xué)、詳細的工作流程，從確定企業(yè)名單、核查違約情況、分析制定方案、約談，到簽訂重組協(xié)議，到執法、稽查等，都做到有章可循，確保項目重組工作依法、有序、穩定、全面展開(kāi)。
三是在清理閑置土地的同時(shí)，對新重組的企業(yè)或重組新引進(jìn)的企業(yè)，嚴格把關(guān)，避免產(chǎn)生新的閑置用地。