或許很多信托公司、投資銀行在將業(yè)務(wù)重心從金融理財產(chǎn)品逐漸轉向房地產(chǎn)信托的時(shí)候，他們都沒(méi)有想到，接踵而至的宏觀(guān)調控政策會(huì )給他們帶來(lái)這么多商機。開(kāi)發(fā)商們排著(zhù)隊等著(zhù)發(fā)信托。
銀根趨緊，信托融資激增
“銀根收緊最直接的表現是，銀行沒(méi)有貸款額度，很多利潤率較高的項目也無(wú)法操作�！比~偉是某國有信托公司的資深信托經(jīng)理，今年經(jīng)他手出去的信托產(chǎn)品融資額度不下于10億元�！跋氚l(fā)行信托產(chǎn)品的公司太多了，很多資質(zhì)比較好的公司項目都做不過(guò)來(lái)，一些資質(zhì)比較差，或區域位置不佳的項目我們都不去考慮�！�
這不是偶然現象，從今年1~11月的集合信托產(chǎn)品統計數據來(lái)看，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)行量占比從未低于30%，高的時(shí)候接近60%�！皬牧咴路蓍_(kāi)始，房地產(chǎn)信托發(fā)行規模持續上升，預期收益率在上升，但其時(shí)間期限卻在逐漸下降，這在一定程度上反映了房企缺錢(qián)和房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加大的現狀�！币晃唤鹑跇I(yè)內人士如此分析說(shuō)。
短期拆借利率上漲，15%的年息起步
“信托融資的好處有兩個(gè)，一是快，如果順利一兩個(gè)月內就可以完成，另一個(gè)是它的融資擔保物比較靈活，質(zhì)押物可以是股權，而不像項目貸款一樣，需要以土地、建筑物等實(shí)物資產(chǎn)來(lái)融資�！辈稍L(fǎng)中，一位今年已經(jīng)通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品順利募集到資金的開(kāi)發(fā)商表示，信托融資可以通過(guò)入股的方式在項目前期開(kāi)發(fā)就介入，這是項目貸款做不到的。換句話(huà)說(shuō)，信托融資能比項目貸款更快、更早籌集到資金。
不過(guò)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)資金的需求總量在增長(cháng)，中小開(kāi)發(fā)商的信托融資之路也越走越不順暢了。
“你可以去問(wèn)問(wèn)，今年上半年做出的信托產(chǎn)品，同樣的成本現在還做不做得出來(lái)�！比~偉也說(shuō)，信托公司給投資者的預計年收益基本在10%左右，此外還有相關(guān)稅費，但只要能做得出來(lái)開(kāi)發(fā)商仍然愿意付出更高的代價(jià)。
“短期拆借利率幾乎每個(gè)月都在漲，相比之下，信托產(chǎn)品的融資成本更低、融資規模更大，只要有機會(huì )，誰(shuí)不想做？”一位開(kāi)發(fā)商私下說(shuō)，現在他們給信托公司的融資年收益率已經(jīng)超過(guò)15%，其中8%~12%是給投資者的預期收益率，剩下是給信托公司的代理費用等，而15%已經(jīng)是委托方與信托公司、銀行的關(guān)系非常好才的情況下才做得出來(lái)的，而且價(jià)碼仍在上漲。
信托也在收緊，中小房企融資愈發(fā)難
但即使愿意付出高昂的代價(jià)，信托融資的門(mén)檻也越來(lái)越高了。
采訪(fǎng)中，幾家今年發(fā)行過(guò)信托產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商都不約而同地要求“高抬貴手”，因為銀監會(huì )接連下文，信托公司、銀行都發(fā)了內部文件，他們不愿意在風(fēng)口浪尖上搞壞與金主們的關(guān)系。
11月19日，銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求信托公司自查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)�！斑@個(gè)通知下發(fā)的前一周，發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品至少有28個(gè)，而通知下發(fā)后一周一下子少了一半�！蹦撤科蟮呢攧�(wù)總監私下說(shuō)，在房地產(chǎn)類(lèi)貸款收緊的時(shí)候，信托產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商獲取資金的一個(gè)重要渠道，其中也不排除“變通融資”、“打擦邊球”的情況，《通知》對信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項目是否滿(mǎn)足“四證”齊全，開(kāi)發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)，項目資本金是否達到國家最低要求等都提出了要求，還是很?chē)绤柕�，所以信托公司都很緊張。
自銀監會(huì )《通知》下發(fā)后，中融、中信、平安、中誠和新華五家信托公司已集體暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。這對那些拿不到信托貸款，又沒(méi)有其他融資辦法的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，日子是越來(lái)越不好過(guò)了。