千億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的背后，是萬(wàn)科以領(lǐng)軍者的心態(tài)選擇了合作開(kāi)發(fā)模式，這不僅讓參與合作的其他地產(chǎn)商和投資方感到同分一杯羹的欣慰，更讓萬(wàn)科能以整合資源、低成本、分散風(fēng)險、減少金融依賴(lài)的方式實(shí)現擴張。
有此四途，萬(wàn)科的“坐大”亦是必然�！扒|”萬(wàn)科并非政策調控失靈，而是王石、郁亮等人對地產(chǎn)行業(yè)資源整合的成功。畢竟，這“千億”不是萬(wàn)科一家的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，它的背后還有數百家只求利不求名的合作方。
當然，合作模式并非沒(méi)有隱憂(yōu)。合作方的資金狀況、人為因素等都會(huì )對在建、在售項目構成不確定的影響。隨著(zhù)宏觀(guān)調控的持續，那些和萬(wàn)科合作的中小地產(chǎn)商們、那些合作項目本身的銀行貸款才真正值得關(guān)注。
筧橋板塊融資五步曲
筧橋板塊草莊25號地塊是浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)萬(wàn)科南都，萬(wàn)科全資子公司）二季度競拍的地塊。該地塊背后的資金騰挪之道頗見(jiàn)萬(wàn)科系合作開(kāi)發(fā)的范式。
第一步顯然是低價(jià)拿地。2010年5月20日，萬(wàn)科南都以12.9億元低價(jià)競得杭州筧橋板塊草莊25號地塊，次月10日以2000萬(wàn)元注冊資本成立了項目開(kāi)發(fā)公司杭州東尚置業(yè)有限公司(下稱(chēng)東尚置業(yè))。
第二步是成立信托計劃，擴大融資渠道。萬(wàn)科南都隨即與聯(lián)華國際信托簽訂《股權信托合同》，將東尚置業(yè)50%股權設立為信托財產(chǎn)，并將股權過(guò)戶(hù)至后者名下。
第三步則是合作地產(chǎn)公司進(jìn)入。7月20日，堪為當地“地產(chǎn)大鱷”的杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（002244，下稱(chēng)濱江集團）以1000萬(wàn)元價(jià)格受讓聯(lián)華國際信托前述信托項下100%信托委托權和受益權，并以此曲線(xiàn)擁有東尚置業(yè)50%股權，形成了和萬(wàn)科南都對半合作開(kāi)發(fā)態(tài)勢。
短短兩個(gè)月內，從單方拿地到合作開(kāi)發(fā)，被業(yè)界指為萬(wàn)科南都和濱江集團的一場(chǎng)密謀。
這是因為，面對杭州城東新城開(kāi)發(fā)，被注入主城概念的筧橋板塊，數年來(lái)一度是萬(wàn)科南都和濱江集團的爭奪之地，自然也會(huì )將地價(jià)抬得很高。而此次，濱江集團放棄競標，讓萬(wàn)科南都輕松以競拍底價(jià)+100萬(wàn)元的總價(jià)獲得，隨后兩家又聯(lián)手開(kāi)發(fā)，這不能不引起市場(chǎng)猜疑。
有業(yè)界人士稱(chēng)，萬(wàn)科向來(lái)標榜的“陽(yáng)光拿地”在此打了折扣，而兩家合作開(kāi)發(fā)在賺足低價(jià)地的同時(shí)，也讓業(yè)界對萬(wàn)科的合作模式產(chǎn)生了質(zhì)疑。競爭者變成合作者，相逢一笑泯恩仇，無(wú)非為利。
第四步是交付地價(jià)款問(wèn)題。也就是在曲線(xiàn)成為東尚置業(yè)股東的次日，7月21日，濱江集團公告以財務(wù)資助方式向東尚置業(yè)借款7.5億元，萬(wàn)科南都亦有約7億余元款項投入。
隨后，兩家開(kāi)發(fā)商達成了開(kāi)發(fā)分工，即由濱江集團主要負責項目工程和銷(xiāo)售，萬(wàn)科負責前期企劃、財務(wù)和后期物業(yè)管理。如此分工，讓萬(wàn)科在草莊25號地塊上成為典型的品牌輸出者、財務(wù)投資者。
當然，最大的關(guān)鍵有兩點(diǎn)，一是拿到了一塊超低價(jià)地塊，二是共同出資開(kāi)發(fā)不僅減少了萬(wàn)科的成本支出，也分散了萬(wàn)科的后續風(fēng)險。調控期間，如此合作，被視為地產(chǎn)商的妙門(mén)。
第五步是交付地價(jià)款后的開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，這在濱江集團的公告中也已言明：“東尚置業(yè)在具備向金融機構貸款條件前，需支付地價(jià)款等費用�！边@也就是說(shuō)，后續開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行貸款。
如此一來(lái)，草莊25號地塊從競標到開(kāi)發(fā)的資金鏈條全部成型，這就是萬(wàn)科的資金騰挪邏輯。
順便一提的是萬(wàn)科南都，它的誕生也是合作抑或并購的產(chǎn)物。這場(chǎng)發(fā)生五年前一度沸沸揚揚的“萬(wàn)科并購南都事件”，最終在波瀾不驚中成交。
2005年3月5日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，以總計約18.6億元受讓浙江南都集團骨干公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產(chǎn)公司70％股權、蘇州南都房地產(chǎn)公司49％股權和浙江南都房地產(chǎn)公司20％股權。萬(wàn)科以此一舉完成了對長(cháng)三角的市場(chǎng)布局，而萬(wàn)科此前在長(cháng)三角鮮有作為。
此役被視為萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在2004年9月立下“10年做到1000億”豪言后的非常規揭幕戰。萬(wàn)科南都的網(wǎng)站簡(jiǎn)介上，清晰地標注了這樣一句話(huà)，萬(wàn)科南都“同時(shí)擁有萬(wàn)科這一中國房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)全國馳名商標”。萬(wàn)科在這里成了一個(gè)地道的商標輸出者。
與之相比，筧橋板塊則是萬(wàn)科即將沖頂千億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)前的合作模式嬗變曲。
千億銷(xiāo)售的“1+N”融資方
萬(wàn)科的千億目標，抑或是王石所言的“結果”，比當前的十年之期足足提前了四年。而提前的一大原因，即是筧橋板塊這種合作模式的各類(lèi)區域版本。
王石10月29日對外坦言：“2010年萬(wàn)科75%的銷(xiāo)售收入來(lái)自合作項目�！边@或許表明，萬(wàn)科不再是單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而是一個(gè)地產(chǎn)資源整合商。
萬(wàn)科的合作模式靈感來(lái)自萬(wàn)科的行業(yè)標桿美國帕爾迪房屋公司，帕爾迪在上世紀末通過(guò)5年的合作和合并成為美國最大的房地產(chǎn)商。
并購南都地產(chǎn)的當年(2005年)，萬(wàn)科有48.3%新增項目通過(guò)合作購得。這一比例在2006年超過(guò)62%，2007年收購了27個(gè)項目，2008年收購了18家公司的全部或部分股權，當年新增土地儲備743萬(wàn)平米中的約84%都是通過(guò)合作方式獲得。
萬(wàn)科2009年財報顯示，控股權55%的佛山市南海區萬(wàn)科金域華庭房地產(chǎn)有限公司、控股權60%的無(wú)錫萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司、控股權51%的萬(wàn)科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司、控股權55%的沈陽(yáng)萬(wàn)科天琴灣置業(yè)有限公司等等，以及若干合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司均打上了萬(wàn)科的標簽。
2010年1至9月，在萬(wàn)科60個(gè)新增項目中，有34個(gè)為部分權益。并購與合作，是萬(wàn)科降低土地成本、增加資金騰挪的不二法門(mén)。而萬(wàn)科今年對商業(yè)地產(chǎn)的近200億元投資中，亦是沿用了合作開(kāi)發(fā)模式。
郁亮此前對本報稱(chēng)，“目前萬(wàn)科有更多更廣泛的合作，央企、民營(yíng)、個(gè)人、國內外、大小公司都有，股權1/2可以，1/3、1/4都可以�！�
萬(wàn)科不擔心做大，一方面源于合作方的央企、國企和地方政府可以提供各類(lèi)資源，而其自身也因為擁有“紅帽子”和行業(yè)地位，也讓其他中小地產(chǎn)商和民企敢于和它合作。另一方面，從國企深特發(fā)退出到主動(dòng)選擇央企華潤集團，以及華潤集團不參與公司經(jīng)營(yíng)的承諾，讓萬(wàn)科擁有了極大的市場(chǎng)張力和騰挪空間。
有了這種合作開(kāi)發(fā)，自然讓萬(wàn)科減少了對金融的依賴(lài)，并可以彰顯其龐大現金流。也因為此，萬(wàn)科的千億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)似乎不應該全部記在萬(wàn)科名下，那些大大小小的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)合作方，在獲得實(shí)利的同時(shí)，也讓渡了本來(lái)應該同時(shí)屬于自己名下的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
而就融資而言，也非萬(wàn)科一家，萬(wàn)科的合作方如濱江集團等無(wú)不參與到合作項目的前期融資中來(lái)，實(shí)屬“1+N”融資方。而后續的合作地產(chǎn)項目融資本身，也在萬(wàn)科品牌效應下，更有利獲得銀行的開(kāi)發(fā)貸款支持。此時(shí)的萬(wàn)科，對合作項目融資而言，就如同一把保護傘。
當然，萬(wàn)科的合作模式并非毫無(wú)風(fēng)險。合作方的品牌信譽(yù)、資金狀況、策略變動(dòng)、人為因素都可能成為項目的不確定因素。
同樣，某些時(shí)候萬(wàn)科本身也未必能置身事外。年初，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告，其全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司已對上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司逾期未支付的數千萬(wàn)元合作價(jià)款進(jìn)行起訴。這一切源于2006年4月上實(shí)城市、上海實(shí)業(yè)東灘投資開(kāi)發(fā)（集團）有限公司與上海萬(wàn)科的合作，上海萬(wàn)科當年以1.44億元增資入股上海加來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。