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今日觀(guān)察文字稿-國土部抑制地價(jià)再出招
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2010-12-21 作者： 來(lái)源：央視網(wǎng)
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解說(shuō)：國土資源部抑制地價(jià)過(guò)快上漲再出招，《通知》為何會(huì )在此時(shí)發(fā)出？將會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看。日前，國土資源部發(fā)出《通知》，要求各地嚴格落實(shí)房地產(chǎn)監管和調控政策的措施，打擊囤地、炒地、閑置土地等等違法違規的行為，堅持抑制少數城市地價(jià)過(guò)快上漲的趨勢。國土資源部的這個(gè)《通知》會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？其中哪些條文是值得我們關(guān)注的？今天我們將就此展開(kāi)評論。
兩位評論員，一位是霍德明，一位是張鴻。同時(shí)請電視機前的觀(guān)眾也可以通過(guò)以下的幾種方式來(lái)參與我們今天的討論。
那首先呢我們要來(lái)看一看，國土資源部發(fā)出的這個(gè)《通知》。
解說(shuō)：堅決抑制少數城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢，國土資源部19號晚發(fā)出《通知》，要求嚴格落實(shí)房地產(chǎn)監管和調控政策措施。國土資源部指出，近期少數城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高，引起社會(huì )廣泛關(guān)注，地方各級國土資源主管部門(mén)要控制住房用地供應總量，把握供地節奏和時(shí)序，優(yōu)化供地結構，調整供地方式，堅決抑制地價(jià)過(guò)快上漲，要嚴格落實(shí)已有政策規定，堅決打擊囤地、炒地，閑置土地等違法違規行為，切實(shí)落實(shí)調控措施。
《通知》強調，為完成2010年保障性住房建設用地供應任務(wù)，保障性住房、棚戶(hù)區改造住房，中小套型普通商品住房，三類(lèi)用地供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶(hù)高檔商品住宅用地，嚴禁保障性住房用地改變用地性質(zhì)，保障性住房用地改變用地性質(zhì)搞商品房開(kāi)發(fā)的必須依法沒(méi)收違法所得，收回土地使用權，重新招拍掛出讓?zhuān)部赡艹霈F高價(jià)地的地區必須事前評估，采取有效措施，防止出現高價(jià)地，穩定市場(chǎng)預期，對招拍掛出讓中，溢價(jià)率超過(guò)50%，成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )歷史新高的地塊，市縣國土資源主管部門(mén)要在成交確認書(shū)簽訂，或中標通知書(shū)發(fā)放后，兩個(gè)工作日內按國土資源部規定，填寫(xiě)房地產(chǎn)用地交易異常情況并上報。
主持人：首先要請問(wèn)張鴻，你如何看待這個(gè)剛剛發(fā)出的這份《通知》，有哪些條文是你最為關(guān)注的？目前。
張鴻：我的理解呢，這個(gè)《通知》就像是年底的一個(gè)強調，一次過(guò)去要求的一個(gè)重申，因為它只在前面引用了，今年曾經(jīng)發(fā)過(guò)的兩個(gè)文件，一個(gè)“34號”，一個(gè)“151號”文件，然后當整個(gè)的全文，《通知》的全文其實(shí)不是一個(gè)特別具體的那樣的一些條款，措施，就像你說(shuō)措施，因為如果它像《條例》一樣那樣的一個(gè)具體的措施的話(huà)，那一定罰則，就是我要求你干什么，如果你沒(méi)干的話(huà)，最后我會(huì )告訴你，你將受到什么懲罰。
主持人：就是獎懲很明晰。
張鴻：對對對，但這里面我們沒(méi)有看到，所以說(shuō)它這里面具體的措施，其實(shí)在今年一系列的文件當中我們都能找到，只是在年底的時(shí)候，它要重申一下我們過(guò)去一再的要求，來(lái)調控整個(gè)的地價(jià)。
主持人：那除了剛才張鴻說(shuō)的，這是年底的一個(gè)類(lèi)似于梳理和總結似的強調之外，為什么在這個(gè)時(shí)機出臺這樣，除了年底的因素之外，還有什么因素？
霍德明：我注意到兩個(gè)地方，第一個(gè)，現在已經(jīng)差不多是年底了，它里面有提到，就是說(shuō)如果說(shuō)是你沒(méi)有做好這次保障性住房，點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)這些事情了以后，那么在年底以前你不可以再出讓這些土地，大戶(hù)型的土地，現在離年底時(shí)間大概也就10來(lái)天了，第二點(diǎn)呢，我還注意到，這個(gè)國土資源部出這么一個(gè)《通知》的時(shí)候，時(shí)間上面是和前面，比如14號廣西南寧、山東的青島，大概也批了這個(gè)招拍掛的一些土地，這個(gè)價(jià)格也是蠻高的幾十億吧，16號呢廣州也出現了20多億這么一個(gè)土地拍賣(mài)的價(jià)格，三天以后呀，國土資源部就出這么一個(gè)《通知》，可以說(shuō)非常及時(shí)的，我覺(jué)得在這個(gè)上面也算是給這個(gè)即將要發(fā)熱的土地市場(chǎng)呀，給它澆點(diǎn)冷水，也未嘗不是一件好事。
主持人：那么我們就通過(guò)一個(gè)短片，一起來(lái)了解一下，最近的房地產(chǎn)的一些情況。
解說(shuō)：臨近年末，土地市場(chǎng)收關(guān)大戰再度升溫，不少城市開(kāi)發(fā)商拿地熱情高漲，12月16號的下午，廣州市房地產(chǎn)交易中心，三樓拍賣(mài)大廳的熱烈氣氛，與寒冷的天氣形成了鮮明的對比，前來(lái)競拍白云新城中心區四塊土地的地產(chǎn)企業(yè)輪番叫價(jià)。
競拍人：88號15億，77號15億2千萬(wàn)。
解說(shuō)：最終保利地產(chǎn)以24億的總價(jià)拍得了這個(gè)地塊，樓面地價(jià)折合19632元每平方米，刷新單價(jià)新紀錄，但這個(gè)紀錄并未保持的太久，隨后保利地產(chǎn)以10億元的總價(jià)，奪得另一個(gè)地塊，樓面地價(jià)折合20605元每平方米，最后三塊住宅用地中的另一地塊被中海地產(chǎn)以11.7億元的總價(jià)拍得，折合樓面地價(jià)19971元每平方米，14號南寧市2010年度最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )也已熱鬧收關(guān)，三宗曾經(jīng)流拍的土地共拍出21.4億元的高總價(jià)，此前武漢市樓面地價(jià)日前也在創(chuàng )新高，一宗地塊拍出了8754.6元每平方米的樓面價(jià)，刷新半個(gè)月前創(chuàng )下的紀錄。
一位業(yè)內人士感嘆，不管政府拍多少地出來(lái)，都有人愿意搶。
近期，很多樓盤(pán)客戶(hù)量有所回升，依然居高不下的房?jì)r(jià)使得不少購房者結束觀(guān)望再度進(jìn)場(chǎng)，這在很大程度上增強了開(kāi)發(fā)商房?jì)r(jià)上漲的預期，而出于對一兩年后的面包更貴的擔心，一些開(kāi)發(fā)商不再觀(guān)望果斷出手，將土地視為抗通脹資源。
嚴金明（中國人民大學(xué)土地規劃中心主任）：目前我們房?jì)r(jià)在大部分地方，特別是在一線(xiàn)城市是高位運行，在這種情況下，有些開(kāi)發(fā)商他對未來(lái)房?jì)r(jià)預期比較大，所以他就敢于去拿地。
解說(shuō)：然而同樣是應對年終供地的熱潮，上海、重慶等地開(kāi)發(fā)商拿地則顯得較為謹慎。
主持人：人們都說(shuō)關(guān)于這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要解讀很多矛盾，那么從這種矛盾的本身上來(lái)說(shuō)，能解讀出什么樣的信息呢？
張鴻：一個(gè)市場(chǎng)如果說(shuō)特別火爆的話(huà)，它一定是供需出現了矛盾，就是供不應求了，今年其實(shí)一直以來(lái)，土地市場(chǎng)都很活躍，它最根本的原因是土地的供應滿(mǎn)足不了日益增長(cháng)的房地產(chǎn)投資的需求，你像比如說(shuō)今年到11月份的時(shí)候，已經(jīng)有兩個(gè)城市開(kāi)始進(jìn)入到這個(gè)土地收入超千億的這樣一個(gè)俱樂(lè )部，北京和上海。北京今年初是公布一個(gè)巨大的供地計劃，說(shuō)要比去年翻一番還多，但是到上周的時(shí)候完成了78.84%，上海呢是增幅只有6%，就是土地的供應增幅只有6%，但是呢它的土地價(jià)格增幅達到60%多，就是那很多這個(gè)新進(jìn)到這個(gè)商品房市場(chǎng)的這些買(mǎi)地的企業(yè)，當然就是見(jiàn)一個(gè)樓盤(pán)就買(mǎi)一個(gè)，見(jiàn)一塊地就買(mǎi)一個(gè)，而且現在確實(shí)是市場(chǎng)上的錢(qián)太多了，你想想一幅畫(huà)都動(dòng)不動(dòng)上億，何況一塊地。
霍德明：很多人說(shuō)土地價(jià)格的推高，于是造成了房?jì)r(jià)的推高，我覺(jué)得這個(gè)邏輯不對的，土地價(jià)格推高，加上房地產(chǎn)商他有適當的利潤，這樣才能夠讓房?jì)r(jià)推高，可是更確實(shí)的是，當這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他在標這個(gè)土地的時(shí)候他就已經(jīng)在預期，兩年以后房子蓋好大概房?jì)r(jià)是多少，他根據那個(gè)價(jià)格反算回來(lái)的。
張鴻：房?jì)r(jià)預期，對。
霍德明：換句話(huà)說(shuō)是房?jì)r(jià)的預期，真正能夠帶動(dòng)今天的土地的推高，當然這前提還是要說(shuō)房?jì)r(jià)的預期對不對呀。
主持人：但是從目前的情況來(lái)看的話(huà)，就是房地產(chǎn)商對于房?jì)r(jià)的預期還是充滿(mǎn)了信心的。
霍德明：他有信心肯定是的，但是咱們國家有政策的，咱們以前90年代，包括二十世紀初期的時(shí)候有很多爛尾樓啊，那個(gè)就是預期完全不對了，而且那個(gè)時(shí)候你還記得在爛尾樓的時(shí)候，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就走了，一走了之啊，那也是表示其實(shí)土地的價(jià)格，它是和房?jì)r(jià)是連在一起。
主持人：那么我們也注意到，最近一段時(shí)間調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些措施呢，是不斷地在出現，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的著(zhù)力點(diǎn)應該放在什么地方？保障性住房應該如何來(lái)推進(jìn)和加大推進(jìn)的力度呢？稍候繼續我們今天的評論。
解說(shuō)：土地市場(chǎng)出現新情況，如何確保保障房土地供應？下一步調控著(zhù)力點(diǎn)應放在哪里？《今日觀(guān)察》正在評論。
主持人：好，歡迎各位繼續關(guān)注，今天我們關(guān)注的是國土資源部，剛剛發(fā)出的一份《通知》，我注意到在這個(gè)《通知》當中呢，就強調要加強保障性住房建設用地相關(guān)的管理，同時(shí)要嚴禁保障性住房用地改變用地的性質(zhì)，那么接下來(lái)呢，我們就要通過(guò)一個(gè)小片繼續了解一下，我國對于保障住房推進(jìn)的力度。
解說(shuō)：加大保障房供給，可謂今年調控的重中之重，住房和城鄉建設部數據，截止到10月底，全國城鎮保障性住房與棚戶(hù)區改造已開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度開(kāi)工計劃580萬(wàn)套的90%，年底前將全部開(kāi)工，年內將建成60%。一些熱點(diǎn)地區，如北京、江蘇等地，到11月底已完成全年保障房建設任務(wù)，一些地方建設規模已超過(guò)了年初的目標，地區供應方面，國土部今年保障性住房計劃供地2.45萬(wàn)公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長(cháng)123%，棚改房用地計劃3.66萬(wàn)公頃，中小套型商品房用地8.04萬(wàn)公頃，三項合計占住宅用地總量的76.6%。
住房城鄉建設部日前發(fā)布《通知》，2011年計劃安排建設保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房1000萬(wàn)套，近日北京、上海、重慶、西安等地，相繼宣布明年公租房建設規模在今年的基礎上大幅提高。
魯炳全（中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）：所以我認為說(shuō)（目前）保障性住房的投資開(kāi)發(fā)建設，是迎來(lái)歷史以來(lái)最好時(shí)期，也是未來(lái)的五年重中之重。
解說(shuō)：《財經(jīng)國家周刊》文章，援引專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，保障房正常的建設周期是兩三年，也就是說(shuō)2010年的580萬(wàn)套保障房大規模上市，形成有效供應的時(shí)間應該是2012年前后，這也意味著(zhù)2011年的一千萬(wàn)套保障房大規模落地，至少要等到2013年左右。
新華社文章說(shuō)，如果保障房按時(shí)足量供應，樓市供應結構必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體的住房難題，形成市場(chǎng)與保障兩條腿走路的新格局，對穩定房?jì)r(jià)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。
人民網(wǎng)文章，在樓市調控的關(guān)鍵時(shí)期，一方面要繼續堅持針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施不動(dòng)搖，另一方面要進(jìn)一步加大保障性安居工程的建設力度，尤其是增加公共租賃房的建設規模，保障性安居工程的中長(cháng)期建設規劃也應盡快出臺。
主持人：關(guān)于這個(gè)《通知》呢大家也注意到了這一點(diǎn)，就是在《通知》當中就強調沒(méi)有完成2010年保障性住房這個(gè)用地的這個(gè)任務(wù)的話(huà)，就不能再去出讓這個(gè)大戶(hù)型的建設，或者是商品房的建設，就不能拿去挪用去做這個(gè)了，那這是不是就意味其實(shí)對于保障性住房推進(jìn)的力度還是加大了一些？
張鴻：他這種懲罰本來(lái)就應該有，而且也算不上懲罰，還有11天這一年就過(guò)去了，就11天以后他又可以出售大戶(hù)型那種地了，其實(shí)這都不是重點(diǎn)，重點(diǎn)的是我們不是想每年年底的時(shí)候我們來(lái)要追什么責，誰(shuí)的責，要懲罰誰(shuí)，而是在這一年的過(guò)程當中，能不能避免到年底的時(shí)候有70%沒(méi)完成，所以這個(gè)過(guò)程在我看來(lái)非常簡(jiǎn)單，就是我們把整個(gè)一年的過(guò)程都給它變成公開(kāi)、透明，因為公開(kāi)也是一種力量，這樣的話(huà)能讓我們媒體人，能讓普通的老百姓在這個(gè)區域里邊待的老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)能夠看到說(shuō)，我們現在三類(lèi)用地，保障性用地、棚戶(hù)區改造住房，還有中小戶(hù)型普通商品房，這三類(lèi)用地現在進(jìn)展到什么程度了，那它是哪些城市？這些城市在我們持續關(guān)注的過(guò)程過(guò)程當中，它一定能夠感受到這種壓力，這種敦促。
主持人：那么其實(shí)很多人對于這個(gè)保障性住房的建設呢，還是充滿(mǎn)了期待的，那接下來(lái)這個(gè)保障性住房的路應該怎么樣更好地走下去？
霍德明：全國2008年才開(kāi)始保障性住房的這個(gè)政策，也就是今年才不過(guò)兩三年嘛，所以你剛才講的透明度肯定還是要加強的，不過(guò)我大概算了一下，小片里也有提到，像2010年，今年保障性住房預計是580萬(wàn)套，而明年呢，預計是1000萬(wàn)套。
主持人：翻了一番，差不多。
霍德明：翻了一番，當然了以今年的例子來(lái)講，大概580萬(wàn)套里面北京、江蘇，現在都已經(jīng)完成了，全國來(lái)講大概也有70%以上都已經(jīng)開(kāi)工了，而甚至還有我看到一個(gè)報道他說(shuō)60%都已經(jīng)建成了，當然了，我們如果把它換成金額的話(huà)，保障性住房這一千萬(wàn)套，什么一個(gè)概念呢？一套以60平米來(lái)計算吧，60平米大概花個(gè)兩千塊錢(qián)一平米，肯定要的拆遷呀這些東西的，換句話(huà)說(shuō)一戶(hù)就是12萬(wàn)，12萬(wàn)，如果一千萬(wàn)的話(huà)就是一個(gè)萬(wàn)億還多兩千萬(wàn)，這個(gè)在全年土地征收，土地出讓這個(gè)費用來(lái)講全國也大概就是一個(gè)萬(wàn)億多一點(diǎn)，所以如果說(shuō)要達到在明年要有一千萬(wàn)保障性住房這么多戶(hù)數，而預計比方說(shuō)2012年或2013年一千萬(wàn)能完全建成的話(huà)，大概就跟2012年、2013年的這個(gè)全國商品房差不多的數字了，這個(gè)肯定對于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響，而到底能不能達到，如果說(shuō)是能夠像今年跟2010年能夠達到80%、90%的話(huà)，那相信將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很會(huì )受到保障性住房這個(gè)政策，以它建好房子以后執行的情況，而我們可能房?jì)r(jià)上面就可以樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)。
主持人：當把這個(gè)保障性住房指標完成以后，它其實(shí)就像蹺蹺板一樣的，它起來(lái)以后這個(gè)，自然這個(gè)商品房的價(jià)格也就沒(méi)有理由再往上升了。
張鴻：它起來(lái)以后，商品房?jì)r(jià)格即使上升了也和普通人沒(méi)有關(guān)系了。
主持人：對，那也不會(huì )有這個(gè)市場(chǎng)了，或者有那么的一個(gè)市場(chǎng)，有那么的大賣(mài)點(diǎn)了，那好就這個(gè)問(wèn)題呢，我們再來(lái)看一看其他的觀(guān)眾朋友，他們怎么理解。
他說(shuō)，“非常高興看到國土資源部，開(kāi)始向高房?jì)r(jià)的另一個(gè)主因高地價(jià)開(kāi)炮了，但是僅僅憑一紙通知，來(lái)抑制地方政府出讓土地來(lái)增加財政收入的熱情，真的就能達到預想的效果嗎？還要徹底地遏制高房?jì)r(jià)繼續上漲的現狀，首先呢還是應該從土地的招拍掛體制上來(lái)尋求變革�！�
好，現在呢我們接一段廣告，廣告之后我們來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)特約評論員有怎樣的觀(guān)點(diǎn)和建議。
主持人：好，接下來(lái)我們聽(tīng)一聽(tīng)特約評論員有怎樣的觀(guān)點(diǎn)和建議。
陳國強（北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)）：明年要新增1000萬(wàn)套的保障房，從數量上來(lái)說(shuō)規模上來(lái)說(shuō)的確是非�？捎^(guān)的，對于大規模的推進(jìn)住房保障當中一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節呢，是要求我們各地地方政府要在用地的供應上面，要有相應的保證，對于未來(lái)推進(jìn)以公租房為主的保障性住房建設，我想一方面呢，當然是以地方政府出讓相關(guān)的住房用地為主了，這個(gè)是主渠道，那么另外一方面也可以調動(dòng)社會(huì )力量，比方說(shuō)動(dòng)員我們一些企事業(yè)單位，它利用自有的一些存量土地資源，怎么盤(pán)活這些存量土地資源，用于公租房的投資、建設，那么我覺(jué)得這個(gè)也是一個(gè)很重要的方面。
葉劍平（中國人民大學(xué)土地管理系主任）：因為從住房也好，土地供應也好，我們國家每個(gè)城市都有一個(gè)年度計劃，那么這種計劃一個(gè)是從數量上，第二個(gè)就要從空間上，空間上保障就是要根據城市規劃、土地利用規劃，包括城市的改造的計劃等等，要具體的落實(shí)到哪一個(gè)片區，明年要怎么保障，具體的實(shí)施的一個(gè)方案都要拿出來(lái)，而不是簡(jiǎn)單的做一些數字游戲，政府要真正當擔起保障性住房的責任，要因地制宜，按照自己的各地的特點(diǎn)、情況，保障的范圍，做出有效的計劃和相應的空間上的落實(shí)的一個(gè)實(shí)施的規劃，然后就公示，讓群眾來(lái)監督。
主持人：那我們這個(gè)節目快要結束的時(shí)候呢，我們也請兩位評論員來(lái)支招，首先支一個(gè)招就是說(shuō)對于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)用地的出讓的行為，兩位有什么樣的建議？
張鴻：一個(gè)是令行禁止，一個(gè)是公開(kāi)。它公開(kāi)不是為了我們公開(kāi)，而是告訴那些仍在囤地的那些機構，只有這樣就是你的查處力度足夠，能對他們產(chǎn)生震懾作用。
霍德明：我倒覺(jué)得可能覺(jué)得最重要的是，當地方政府拿到這么一個(gè)土地出讓金以后呀，基本上它是要和保障性住房能夠掛鉤在一起的，2007年這個(gè)住建部就已經(jīng)談到了70%的土地出讓金，要用在保障性住房上面呀，當然了，我說(shuō)如果說(shuō)是從明年開(kāi)始，明年有一千萬(wàn)套的保障性住房，就算它兩年以后才能……
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