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    在經(jīng)歷國際旅游島定位出臺之初的激動(dòng)和宏觀(guān)調控的反思之后，三亞開(kāi)始以更加理性的方式規劃城市的發(fā)展。無(wú)論是已確定由國務(wù)院審批三亞城市總體規劃，還是在城市規劃專(zhuān)家眼中，已經(jīng)達成一個(gè)共識：海景開(kāi)發(fā)的“一枝獨秀”，已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足三亞日趨多元化的旅游和人居需求，由濱海向山地腹地推進(jìn)是三亞未來(lái)發(fā)展的必然選擇。

　　“海景潮”退位“進(jìn)山熱”

　　無(wú)論是旅游市場(chǎng)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，海景都曾經(jīng)是三亞一枝獨秀的最大特色，不過(guò)，目前形勢正在發(fā)生微妙的變化。據權威機構針對三亞旅游人群做的專(zhuān)項調查顯示，在“最想去的三亞景點(diǎn)”調查中，有6成的網(wǎng)友選擇了呀諾達熱帶雨林、五指山等山景景觀(guān)。在“最喜歡的居住環(huán)境”中，有5成以上的網(wǎng)友選擇了山景。
　　其實(shí)對于三亞此前海景獨大的現象，專(zhuān)家也表示了不同的意見(jiàn)。中國房地產(chǎn)研究會(huì )人居環(huán)境委員會(huì )副主任專(zhuān)家組長(cháng)開(kāi)彥接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“三亞既有海景，還有熱帶雨林等豐富的山景以及湖景、河景，但是現在大家的印象中三亞好像只有海景房，這說(shuō)明三亞的人居資源還有很多開(kāi)拓的空間�！�
　　從消費者的需求來(lái)看，僅海景也無(wú)法滿(mǎn)足大家對國際旅游島的多元化需求。高端生活方式雜志《羅博報告》執行主編瘦馬坦言“對國際級旅游城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是旅游還是人居，講究的是梯級效應。海景、山景、溫泉和少數民族文化，都有其特定的偏好人群。只有對各類(lèi)自然、人文景觀(guān)資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足消費者的多元化需求，也才符合國際旅游島的戰略定位�！�
　　與專(zhuān)家們對偏重海景的擔憂(yōu)相對應的是：三亞有著(zhù)豐富的山景資源。既有中國惟一位于北緯18°的熱帶雨林———呀諾達熱帶雨林，也有五指山、七仙嶺等著(zhù)名的山景景觀(guān)。
　　“以創(chuàng )建國際旅游島為分界線(xiàn)，三亞開(kāi)始進(jìn)入全面建設階段，無(wú)論對于政府還是投資商，都應該對三亞豐富的山景資源進(jìn)行長(cháng)遠規劃和開(kāi)發(fā)�！北本┐汗饧瘓F營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理施寶成在近日召開(kāi)的中國山居文化傳媒峰會(huì )上告訴記者。據了解，北京春光集團新近在海南獲得呀諾達熱帶雨林酒店別墅區開(kāi)發(fā)權，像北京春光集團這樣退海進(jìn)山，對三亞的特色山景資源進(jìn)行區域性開(kāi)發(fā)，也正在成為三亞旅游和房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢。

　　養心經(jīng)濟成“退海進(jìn)山”推手

　　從海景潮到進(jìn)山熱，三亞城市開(kāi)發(fā)格局的變化其實(shí)有著(zhù)更深層的市場(chǎng)動(dòng)因。中華旅游經(jīng)濟研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)孫為一表示，“中國的旅游經(jīng)濟，已經(jīng)不再是去旅游景點(diǎn)走馬觀(guān)花的游覽，而是注重全方位的生活體驗，正在向養心型的綜合度假經(jīng)濟轉變�！�
　　從國際著(zhù)名旅游城市的發(fā)展歷程來(lái)看，其吸引力呈現三個(gè)層次的縱深變化。從最初簡(jiǎn)單的“過(guò)客式”旅游，到短期的“候鳥(niǎo)式”度假，直至一些成功人士將其作為第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相對應地從游山玩水的養身、短期遷徙的養生提升為寄情山水、頤養心性的養心。
　　消費者的養心需求，和由此產(chǎn)生的養生經(jīng)濟，其實(shí)是旅游、宜居等多種生活方式的一體化。在中國的傳統文化觀(guān)念中，依山而居，登山望海的生活方式比簡(jiǎn)單地占有海景資源更能帶給人們全方位的身心健康，養心經(jīng)濟的興起，也正是三亞退海進(jìn)山，深度開(kāi)發(fā)山景資源的市場(chǎng)推手。
　　尋找適合養心的山景資源也因此成為三亞山景熱的戰略重心。據了解，呀諾達熱帶雨林作為海南目前惟一國家4A級熱帶雨林主題景區，集熱帶雨林、峽谷奇觀(guān)、流泉疊瀑、溫泉等多種旅游和養心資源于一身。而且其年平均溫度25℃，空氣中負氧離子含量全球第二，都是國際公認的養心宜居環(huán)境。
　　施寶成告訴記者，北京春光集團選擇在呀諾達熱帶雨林開(kāi)發(fā)高端別墅項目，正是看中了其豐富的養心資源。他也特別提醒，發(fā)展養心經(jīng)濟不能急功近利，一定要融入環(huán)境而非破壞環(huán)境，要進(jìn)行規模開(kāi)發(fā)，達到對資源的集約化利用。

　　“進(jìn)山”更需“護山”

　　日前在北京召開(kāi)的中國山居文化傳媒峰會(huì )上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)鐘彬告訴記者，并非所有的山景都適合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，還必須有比較成熟的便利交通、生活配套等其他人居環(huán)境。
　　據記者了解，目前山居市場(chǎng)有熱帶山居、城市山居、名山山居三大類(lèi)型的產(chǎn)品。熱帶山居擁有獨特的熱帶山景資源，像位于三亞呀諾達熱帶雨林的呀諾達?那香山就是典型的熱帶山居別墅。城市山居則離城市中心的地理位置更加便利，比如龍湖地產(chǎn)在成都青城山開(kāi)發(fā)的龍湖小院青城則是有代表性的城市山居別墅。而名山山居則是位于名勝大山之中。專(zhuān)家表示，這三種不同的產(chǎn)品實(shí)際上代表了不同的市場(chǎng)需求。
　　也有觀(guān)點(diǎn)認為，一些項目具有多種特性。一位擔任多個(gè)山景項目的營(yíng)銷(xiāo)策劃人告訴記者，呀諾達熱帶雨林既是典型的熱帶山景，也是國家4A級名勝景觀(guān)，這里的項目也因此具有熱帶山居和名山山居的雙重屬性，而且其生活交通便利性，也正在隨日趨一體化的大三亞休閑經(jīng)濟圈不斷提高。
　　山居項目開(kāi)發(fā)與保護山景資源，是諸多關(guān)注山居項目者十分擔心的問(wèn)題。鐘彬特別強調，開(kāi)發(fā)山居項目一定不能破壞山景資源，要山筑相融，因地制宜打造出多樣化的產(chǎn)品，體現多變的山景景觀(guān)。施寶成也表示，因地制宜是山居項目的最大特色和難點(diǎn)。呀諾達?那香山就利用山頂、半山甚至崖縫的不同地理環(huán)境，設計了七種不同的山居產(chǎn)品，既保護了環(huán)境，又體現了項目的獨特競爭力。
　　據了解，北京春光集團正在和中國科學(xué)院合作，共同進(jìn)行國家級課題的海南呀諾達熱帶雨林研究，讓更多人深入了解中國熱帶雨林的價(jià)值，共同保護中國熱帶雨林生態(tài)環(huán)境。專(zhuān)家們也紛紛表示，山居項目開(kāi)發(fā)與山景資源的長(cháng)期保護工作相結合，將是山居項目開(kāi)發(fā)的大趨勢，也是三亞“退海進(jìn)山”過(guò)程中必須堅持的長(cháng)遠發(fā)展戰略。

　　山海相連指狀生長(cháng)

　　廣東省城鄉規劃設計研究院副院長(cháng)、高級規劃師溫春陽(yáng)說(shuō)：“三亞未來(lái)城市發(fā)展與保護，最寶貴的是海岸線(xiàn)。如果不預留用地，10年以后，三亞的發(fā)展就會(huì )面臨沒(méi)有海岸線(xiàn)用地。因此，要充分考慮把山地與海灘結合起來(lái)，山與海一起發(fā)展，最好是控制海，向山發(fā)展，把山的文章做足，打造三亞獨特的品味、品質(zhì)，突出城市特色�！币巹潕焸兲岢�，要結合舊區改造和新區建設，打通通向海濱、河邊、山邊的廊道，改善和強化城市與濱海、濱河、山邊地區之間的可達性和通視條件，形成“山、河、城、�！毕嗳诤系某鞘幸庀�。
　　實(shí)際上，三亞市域面積1919平方公里，它海岸部分不足100平方公里，大量腹地也就是山前山區的資源沒(méi)有得到利用。中國城市規劃設計研究院城市規劃設計所副所長(cháng)鄧東說(shuō)“新版規劃，我們稱(chēng)為‘下海上山，山海相連’，城市發(fā)展不是一層皮的圈層發(fā)展，而是指狀生長(cháng)的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能�！�
　　據了解，新版規劃提出的“山海相連，指狀生長(cháng)”的三亞市域空間結構，全面推動(dòng)濱海旅游向三亞市腹地滲透，將整合更新三亞的城市功能。同時(shí)，三亞作為國際濱海旅游城市，塑造和彰顯城市特色至關(guān)重要，城市中心、濱海區域、風(fēng)景旅游成為三亞展示城市形象與特色的主要拳頭產(chǎn)品，而這三者，需要聯(lián)動(dòng)整合，而不是各自為陣地堆成一團。
　　據了解，新版規劃將三亞分為市域、濱海地區和中心城區三個(gè)層次。在濱海地區規劃布局方面首次提出“大三亞灣中心—城市客廳”的概念，形成“一心兩翼，帶狀組團”，即以大三亞灣為中心，東西帶動(dòng)兩翼的帶狀組團式空間布局結構“一心”：南山至鹿回頭之間的大三亞灣地區作為濱海地區中心及發(fā)展重點(diǎn)，打造海南南部區域旅游服務(wù)中心，將規劃很多國際級旅游項目“兩翼”：東翼為亞龍灣至海棠灣一帶，以旅游度假為主題；西翼為崖州灣至樂(lè )東一帶，突出歷史文化主題，以崖城鎮為核心統籌周邊地區。

　　轉型升級走可持續發(fā)展地產(chǎn)道路

　　目前，雖然政策調整暫時(shí)對三亞樓市形成擠壓，但仍有嗅覺(jué)敏銳的置業(yè)者在新版規劃中看到了國際旅游島建設步驟上的細節，同時(shí)也看到了投資購買(mǎi)的新機會(huì )。打算購房的李先生說(shuō)，“從規劃的遞進(jìn)順序和尺度上，我和一些關(guān)注三亞樓市的朋友都認為‘大三亞’必定是國際旅游島建設的重點(diǎn)，潛力很大�！�
　　“海南就是這么大一個(gè)島，土地資源是有限的。從經(jīng)濟學(xué)的角度，物以稀為貴，土地資源有限，土地價(jià)格當然會(huì )上漲，進(jìn)而房?jì)r(jià)也會(huì )逐漸上漲。但我們希望看到的是穩定、健康、可持續的上漲，而不是無(wú)序瘋漲�！焙Ｄ洗髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授王毅武表示。
　　新版規劃中，房地產(chǎn)業(yè)雖然仍被列為支撐三亞經(jīng)濟發(fā)展的現代產(chǎn)業(yè)體系之一，但在市域空間結構及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面特別提出，改變傳統濱海一層皮的發(fā)展模式，濱海地區和內陸腹地兼顧，全面推動(dòng)濱海與腹地在高端目標下互動(dòng)、均衡有序地發(fā)展。三亞市規劃建設局副局長(cháng)藍武軍說(shuō)：“房地產(chǎn)應集群式開(kāi)發(fā)，不能只考慮旅游中一個(gè)要素：��！要完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈條。從海灘到腹地，度假別墅、酒店到風(fēng)情小鎮梯次開(kāi)發(fā)，使稀缺資源產(chǎn)生最大效益�！�