2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩健已無(wú)懸念，而針對高房?jì)r(jià)繼續出臺調控政策也已成為市場(chǎng)共識。但是，地產(chǎn)股目前的低估值已經(jīng)較為充分地反映了市場(chǎng)對于政策面的擔憂(yōu)，預計2011年地產(chǎn)股在政策面利空與股價(jià)低估的雙重影響下，有可能走出先抑后揚的估值修復行情。

　　房?jì)r(jià)或穩中有升

　　預計2011年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持向上態(tài)勢，雖然2010年政策頻繁打壓房?jì)r(jià)，但是2010年房企業(yè)績(jì)仍然表現出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀(guān)經(jīng)濟政策放松，房地產(chǎn)板塊有望迎來(lái)估值修復行情。
    商品房?jì)r(jià)格穩中有升。為應對金融海嘯的沖擊，我國于2008年底開(kāi)始實(shí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，成功避免了經(jīng)濟硬著(zhù)陸，但寬松的貨幣政策也為后來(lái)的通脹預期埋下了伏筆。
　　2010年，外圍經(jīng)濟體的量化寬松貨幣政策使我國面臨輸入性通脹壓力，國內CPI數據高企；與此同時(shí)，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對人民幣升值的預期。無(wú)論是高通脹經(jīng)濟環(huán)境下出于保值目的，還是對人民幣資產(chǎn)升值的預期，房?jì)r(jià)的上漲都有很強動(dòng)力。此外，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求旺盛，但非市場(chǎng)化的土地供給模式無(wú)法有效滿(mǎn)足剛性需求，導致供需失衡。預計非市場(chǎng)化的土地供給和市場(chǎng)化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續，但調控政策的密集出臺對于房?jì)r(jià)大幅上漲也將起到遏制作用。市場(chǎng)普遍預計，2011年我國房?jì)r(jià)可能穩中有升。房產(chǎn)的商品屬性和金融屬性決定房?jì)r(jià)在通脹行情中的上漲趨勢，但社會(huì )屬性又決定了政策不會(huì )容忍房?jì)r(jià)泡沫繼續累積。有分析師認為，房?jì)r(jià)漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。
　　我國城市化進(jìn)程仍在繼續，人口紅利還未結束。業(yè)內人士認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額在未來(lái)仍將保持增長(cháng)，國泰君安分析師預測未來(lái)15年行業(yè)銷(xiāo)售額平均增速為15%，而根據發(fā)達國家經(jīng)驗，這一過(guò)程很有可能呈現前高后低的增長(cháng)速度。因此，2011年行業(yè)增速可望超過(guò)15%。
　　行業(yè)發(fā)展將向二、三線(xiàn)城市轉移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線(xiàn)城市面臨著(zhù)拿地成本過(guò)高、土地資源緊缺等問(wèn)題，市場(chǎng)成長(cháng)性有限，而隨著(zhù)城市化進(jìn)程的深化，二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潛力巨大。以長(cháng)江證券為代表的券商研究表明，目前大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要戰線(xiàn)已經(jīng)轉移至二、三線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)城市的土地儲備占全部土地儲備的比例一直處于上升狀態(tài)。

　　調控帶來(lái)主要壓力

　　2011年我國宏觀(guān)經(jīng)濟政策主要目標為“調結構，保增長(cháng)，控通脹”，其中又以“控通脹”為重中之重。2010年12月27日，央行年內第二次上調基準利率，出乎市場(chǎng)意料，體現了政策對于防通脹的決心。預計2011年，我國貨幣政策將步入收緊通道，但穩健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀(guān)經(jīng)濟調控留有一定空間�！氨Ｔ鲩L(cháng)”與“控通脹”之間的政策博弈變數很大。況且，穩健貨幣政策只是降低了貨幣供應增速，但目前市場(chǎng)存量資金依然充沛，市場(chǎng)的流動(dòng)性并沒(méi)有想象中那么糟糕。
　　中信證券認為，加息對于行業(yè)需求方的抑制要大于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的影響。但總體上看，加息周期的到來(lái)對于房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)不小的利空。中金公司認為，只有通脹得到有效控制，我國貨幣政策出現轉向，房地產(chǎn)行業(yè)股票才有可能得到系統性的機會(huì )。
　　房地產(chǎn)不同于普通的商品和投資品種，其本身還兼具著(zhù)社會(huì )屬性。房?jì)r(jià)的高低，不但影響著(zhù)行業(yè)的基本面，更影響著(zhù)國計民生。因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系時(shí)，考慮房?jì)r(jià)對行業(yè)的影響不應簡(jiǎn)單套用其他一般商品行業(yè)的規律，即商品價(jià)格越高，行業(yè)景氣度越高。誠然，房?jì)r(jià)上漲，地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，這個(gè)邏輯并沒(méi)有錯。但具體到我國A股市場(chǎng)，地產(chǎn)股對調控政策的敏感性要高于對基本面的反應。國泰君安分析師認為，短期性的調控政策將越來(lái)越與房?jì)r(jià)漲幅掛鉤，政策將變成對資本市場(chǎng)、股價(jià)一個(gè)高度敏感的內生變量。一個(gè)非常有可能的情況是：行業(yè)基本面越好，房?jì)r(jià)越上漲，政策壓力越大，股價(jià)越不上漲。

　　保障性住房影響幾何

　　保障房建設力度的加大肯定會(huì )相應減少商品房供應量。但是，保障房與商品房所針對的購買(mǎi)力并不具有重合性，因此預計對房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。
　　2010年10月，中央在“十二五”規劃建議中提出，要“完善符合國情的住房體制和政策體系”；12月中央經(jīng)濟會(huì )議提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)將從目前的幾乎完全市場(chǎng)化向適度市場(chǎng)化轉變。
　　海通證券分析師認為，在保障性住房方面，2010年的560萬(wàn)套和2011年預計的1000萬(wàn)套在后期將逐步進(jìn)入市場(chǎng)，行業(yè)原本缺失的非市場(chǎng)化部分有望在后期逐步體現，這有利于減少后期出臺更強硬的政策調控。如果政策能繼續加大行業(yè)的非市場(chǎng)化建設，行業(yè)所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對房地產(chǎn)板塊后期走勢構成利好。
　　同時(shí)，保障性住房的建設不會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生過(guò)多負面影響。以香港地區為例，在保障性住房占整體房地產(chǎn)供應總量20%的情況下，香港的商品房銷(xiāo)售和地產(chǎn)商利潤并沒(méi)有出現下滑。此外，目前國內土地供應總量相對有限，在國家擴大保障性住房土地供應時(shí)，勢必也會(huì )縮小商品房用地供應量。因此，商品房市場(chǎng)因為供給的減小在價(jià)格和利潤率上不會(huì )出現大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。

　　地產(chǎn)股可能先抑后揚

　　市場(chǎng)普遍認為，2011年上半年，由于通脹高企和市場(chǎng)存量貨幣流動(dòng)性依然寬裕，房?jì)r(jià)上漲概率較大。這樣一來(lái)，政策必然會(huì )加大房?jì)r(jià)調控力度，密集出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策，甚至較2010年可能會(huì )更加頻繁，更加嚴厲。極有可能通過(guò)提高需求端成本方式限制需求，對調控政策的預期將打壓地產(chǎn)股價(jià)格。而下半年，隨著(zhù)房產(chǎn)稅等政策“落地”，利空出盡，“控通脹”取得階段性成果，宏觀(guān)經(jīng)濟政策重心可能由“防通脹”向“保增長(cháng)”轉移。屆時(shí)，地產(chǎn)股有可能迎來(lái)系統性機會(huì )，在2011年走出一波先抑后揚的估值修復行情。
　　具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長(cháng)的行業(yè)龍頭，中金公司認為，受益于行業(yè)集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷(xiāo)售增長(cháng)，資金優(yōu)勢有望帶來(lái)利潤率提升，目前估值已經(jīng)見(jiàn)底的代表性公司有萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)和金地；其次，受益于保障性住房相關(guān)政策，并且兼具建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，在2011年的投資機會(huì )較大，代表公司為中國建筑、中鐵二局和城投控股；再次，可適當挖掘進(jìn)行多元化投資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是投資于“十二五”規劃重點(diǎn)扶持的七大新興產(chǎn)業(yè)的房企，以國泰君安和廣發(fā)證券為代表的券商稱(chēng)之為“X+地產(chǎn)組合”投資思路。他們認為，“X+地產(chǎn)組合”的代表性公司股價(jià)將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地產(chǎn)估值具有很強的安全邊際，而“X”又具有高成長(cháng)性，能夠享受高估值，這類(lèi)企業(yè)在2011年仍然具有個(gè)股機會(huì )，代表性公司為中國寶安、福星股份和中天城投等。