1月4日，2011年首個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊全線(xiàn)反彈，板塊整體漲幅逾5%，遠超其他板塊，金地集團、首開(kāi)股份、濱江集團、榮盛發(fā)展、世茂股份漲停，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)接近漲停，萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)漲幅均超7%。
房地產(chǎn)的另一個(gè)信息是巨量庫存。最新數據顯示，北京、重慶、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量都接近或超過(guò)10萬(wàn)套。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的多數業(yè)內人士認為，資金鏈的相對寬松和對后市的樂(lè )觀(guān)預期，在一定程度上降低了部分開(kāi)發(fā)商此前的推盤(pán)意愿。不過(guò)，近日中央和有關(guān)部門(mén)的表態(tài)已透露樓市調控將從嚴從緊，如開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續增加，不排除未來(lái)一段時(shí)間出現加速去庫存化的可能。
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數據 部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量高企
部分熱點(diǎn)城市成交量和可售住宅存量正呈雙雙增長(cháng)態(tài)勢。據中國指數研究院最新數據，上周(2010年12月27日-2011年1月2日)監測的35個(gè)城市中，22個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，20個(gè)城市漲幅超10%，4個(gè)城市成交量漲幅在100%以上。重點(diǎn)城市中，6地成交量環(huán)比上漲，杭州漲幅最大，達34.45%，北京、重慶和成都漲幅均在20%左右。
成交放量的同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量也居高不下。中國指數研究院統計顯示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面積達1294.62萬(wàn)平方米。重慶、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀(guān)，可售套數分別為93717套和99268套，可售面積分別達到了942.03萬(wàn)平方米和679.8萬(wàn)平方米。另?yè)秀y國際最近發(fā)布的一份報告，截至2010年12月底，成都、武漢的可售面積分別達到1628萬(wàn)平方米和1265萬(wàn)平方米，存量消化月數(10年平均)分別為22個(gè)月和10個(gè)月。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認為，目前部分熱點(diǎn)城市庫存量保持在高位，其中的一個(gè)原因是限購令等政策措施的出臺。
2010年4月，北京出臺包括限購令在內的落實(shí)“國十條”地方細則，隨后多個(gè)城市相繼出臺限購政策，其中，福州、廈門(mén)、�？诘鹊匾幎ㄏ拶徚钪�2010年12月31日到期。不過(guò)，最新消息稱(chēng)，福州、廈門(mén)、�？诘瘸鞘腥涨皼Q定，2011年將順延執行此項政策，北京、上海、廣州、深圳等地也已明確表態(tài)，今年將繼續執行包括“限購令”在內的樓市調控政策。
對于未來(lái)一段時(shí)間內的庫存走向，“預計2011年樓市的供應量將出現30%的增長(cháng)，而銷(xiāo)售將出現10%左右的增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的可售面積將出現緩慢的增長(cháng)�！泵裆C券地產(chǎn)行業(yè)分析師王新亮對《經(jīng)濟參考報》表示，2010年11月份重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、杭州、重慶、武漢)新建商品住宅可售面積為4735.25萬(wàn)平方米，比4月份4350萬(wàn)平方米上升了8.1%，近八個(gè)月保持緩慢上升的態(tài)勢。隨著(zhù)2009年中期以來(lái)大量新開(kāi)工面積轉化為有效供給，商品房的可售面積有望進(jìn)一步上升。
現狀 大房企資金鏈暫無(wú)憂(yōu)
樓市可售住宅存量高企的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商資金鏈短期依然無(wú)憂(yōu)的現實(shí)。
西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從資金鏈條上看，由于目前房?jì)r(jià)仍然處于高位，再加上2010年四季度以來(lái)成交量的回升，因此總的來(lái)看開(kāi)發(fā)商的資金目前依然夠用，尤其是大地產(chǎn)公司無(wú)論是現金儲備還是融資渠道都較小型地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢。在存貨方面，大型地產(chǎn)公司的存貨占比則仍在高位。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也對記者表示，由于銷(xiāo)售比較快，因此開(kāi)發(fā)商的資金鏈目前并不緊張。
實(shí)際上，2010年12月以來(lái)大地產(chǎn)公司的頻頻拿地的舉動(dòng)，也證實(shí)了分析師以上的判斷。據中原地產(chǎn)2010年重點(diǎn)監測的12個(gè)城市數據，截至12月中旬，各地累計供應居住用地9422公頃，超過(guò)2009年全年9017公頃的水平。12月份，招商、保利、金地等地產(chǎn)龍頭在土地市場(chǎng)表現尤為活躍，多個(gè)土地拍賣(mài)現場(chǎng)都活躍著(zhù)他們的身影。
2010年12月24日，招商地產(chǎn)以18.6億元的總成交價(jià)取得南京河西新城編號為2010G54地塊使用權，總面積為48477.6平方米。而稍早之前金地集團公告顯示，其以19.1億元的成本取得了北京市房山區30.4萬(wàn)平方米的規劃建筑面積使用權，除此之外，金地集團還分別在深圳和沈陽(yáng)以6.45億元和11.08億元的成本取得了11.8萬(wàn)平方米的規劃建筑面積和19.8萬(wàn)平方米的規劃總占地面積使用權。
2010年12月27日，保利地產(chǎn)攜手北京金成華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以8.8億元拿下北京昌平區沙河鎮南一村居住項目用地。至此，12月份，保利斥資近107億元在全國拿下了8幅地塊，其中，分布在紹興和廣州的4塊地，先后創(chuàng )造了區域單價(jià)“地王”。
同一天，中信地產(chǎn)以22.7億元中標北京亦莊地塊。該地塊折合樓面價(jià)18000元/平方米，與2009年12月成交的亦莊新城III-1街區F地塊創(chuàng )造的區域最高單價(jià)18013元/平方米基本持平。
業(yè)內人士表示，資金鏈是決定開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿的一個(gè)重要因素，在資金鏈短期無(wú)憂(yōu)的情況下，部分資金充裕的大開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿自然不高。
趨勢 政策持續高壓或“擠”出庫存
除了資金面上的相對寬松外，對未來(lái)市場(chǎng)的預期也在很大程度上決定著(zhù)開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿。北京一家上市房企資深人士日前接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，既然機構和購房者大多比較認同2011年房?jì)r(jià)還會(huì )呈上漲趨勢，那么“我們?yōu)槭裁床贿x擇隨個(gè)好行情、賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)呢？”
雖然有些開(kāi)發(fā)商對樓市后續走勢持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，但新近傳出的政策信號并沒(méi)有松動(dòng)跡象，尤其是中央高層和相關(guān)主管部門(mén)的表態(tài)已不斷提醒市場(chǎng)各方不要對調控可能放松存有幻想。
中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶2010年12月26日通過(guò)中央人民廣播電臺與網(wǎng)友交流時(shí)表示，一定要使房?jì)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理水平，要為實(shí)現這個(gè)目標而努力，絕不會(huì )退縮。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強2010年12月27日出席全國財政工作座談會(huì )時(shí)也強調，要堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不動(dòng)搖。
2010年12月29日住房和城鄉建設部再次明確，2011年住房城鄉建設系統將繼續堅定不移地加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。在土地市場(chǎng)，繼發(fā)文堅決抑制少數城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢之后，國土資源部2010年12月30日又公布了因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閑置土地相關(guān)情況，分析認為，此舉旨在表明2011年在整頓土地市場(chǎng)方面將有強有力舉措。
除了頻頻釋放的調控政策信號外，加息等宏觀(guān)調控措施也在一定程度上影響著(zhù)市場(chǎng)各方對樓市后續走勢的預期。
中國人民銀行決定，自2010年12月26日起再度上調金融機構人民幣存貸款基準利率。渤海證券認為，此次加息增大了開(kāi)發(fā)商的融資成本，使得開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性進(jìn)一步收緊。美聯(lián)物業(yè)也認為，此舉將再次對樓市資金造成考驗，央行年內已實(shí)施6次上調存款準備金率及二次加息，其疊加效應將對樓市形成“溫水煮青蛙”的調控效果。
肖劍告訴記者，雖然整體資金狀況尚可，但在目前開(kāi)發(fā)商的資金構成中，開(kāi)發(fā)貸款和預收款(按揭貸款)增速出現了大幅回落。開(kāi)發(fā)貸款目前在低位徘徊，而按揭貸款雖然出現了小幅環(huán)比上升，但未來(lái)不太可能出現大幅增長(cháng)。在自籌資金方面，2010年7月以后則始終在高位震蕩，出現大幅增長(cháng)的可能性也較小。因此，預計2011年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈將進(jìn)一步趨緊。分析人士認為，如開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續增加，不排除未來(lái)一段時(shí)間內出現加速去庫存化的可能。