成交量走高、企業(yè)銷(xiāo)售破千億元、房?jì)r(jià)高位運行……解讀近日陸續“出爐”的2010年樓市數據可發(fā)現，雖然去年的樓市調控追加了“限購”等嚴厲手段，堪稱(chēng)“史上最嚴”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然逆勢走高。新一年里，“最嚴調控”是否會(huì )持續，樓市調控將何去何從？業(yè)內人士認為，尤應加強“制度性調控”和保障房建設。
“限購令”難阻樓市上行態(tài)勢
去年4月30日，北京出臺“國十條”實(shí)施細則，率先規定“每戶(hù)家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線(xiàn)城市推出限購政策。各方當時(shí)認為，行政手段直接出手叫停部分購房行為，不啻為過(guò)熱的樓市注入了“冷卻劑”。
去年12月以來(lái)陸續披露的統計數據卻讓人看到了市場(chǎng)“頑強”的一面。國家統計局數據顯示，2010年1－11月，全國商品房銷(xiāo)售面積8.25億平方米，比上年同期增長(cháng)9.8%，增幅比1－10月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。同期全國商品房銷(xiāo)售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.5%。其中，11月單月的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別增長(cháng)14.5%和18.6%。
“去年10月份市場(chǎng)稍稍低迷了一下，隨后就明顯好轉。年底去交易中心辦手續都要排隊了�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)閔行區一門(mén)店的業(yè)務(wù)員告訴記者。
房?jì)r(jià)方面，2010年11月，16個(gè)限購城市中僅廣州新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，另有5個(gè)城市價(jià)格持平，其他10個(gè)限購城市均環(huán)比上漲。
在“史上調控最嚴”的2010年，房地產(chǎn)企業(yè)卻享受了新一輪的市場(chǎng)狂歡。萬(wàn)科集團1月4日晚發(fā)布的公告顯示，去年最后一個(gè)月實(shí)現銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別為68.9萬(wàn)平方米和83.5億元，同比分別增長(cháng)69.8%和51.3%。萬(wàn)科去年全年的銷(xiāo)售額達到創(chuàng )紀錄的1081.6億元，同比增幅高達70.5%。
中國房產(chǎn)信息集團日前發(fā)布的數據顯示，30家主要開(kāi)發(fā)商2010年全年銷(xiāo)售額累計達到8691億元，銷(xiāo)售面積為8449萬(wàn)平方米。按此計算，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售均價(jià)達到每平方米10286.42元，同比上漲23.98%。
購房者出現“地區性轉移”和“總體性追漲”
值得指出的是，在“限購令”等措施施壓之下，樓市購買(mǎi)需求的“地區性轉移”十分明顯。中國指數研究院的數據顯示，去年1－11月，東部地區商品房銷(xiāo)售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區占比為24%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區占比為26.7%，上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，在“限購”等措施作用之下，東部地區一二線(xiàn)城市樓市的部分需求正加快向其他地區轉移，這對抑制熱點(diǎn)城市投資投機性購房需求有一定效果。
不過(guò)，“轉移”不等于“消失”，樓市整體上行動(dòng)力依然如故。多種壓力交織的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢深深地影響著(zhù)樓市的走勢。在通脹預期驅動(dòng)之下，投資已經(jīng)成為一些人的剛性需求。
央行發(fā)布的《2010年第4季度儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告》顯示，居民投資意愿首次超過(guò)儲蓄意愿，45.2%的城鎮居民選擇投資，而房地產(chǎn)投資以26.1%的相對高值繼續成為居民投資首選。此外，經(jīng)歷了反反復復的“調－漲”博弈，“吃定”房?jì)r(jià)上漲的人會(huì )對調控產(chǎn)生一定的“耐藥性”。中原地產(chǎn)華北區董事李文杰認為，在嚴厲調控之下，除個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格調低外，樓市整體價(jià)格仍處于高位或上揚狀態(tài)，“一些人對房?jì)r(jià)回調的預期逐漸減弱”。
導致樓市在局部“限購”之下依然躥高的另一個(gè)原因是：遲滯多年的保障性住房工程，近兩年的建設步伐雖明顯加快，但在短期內尚無(wú)法充分滿(mǎn)足大量中低收入者的住房需求。住建部的數據顯示，2010年全國各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，超額完成全年任務(wù)。復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰認為，去年開(kāi)工的保障房整體上要到今年末至明年才能供應市場(chǎng)，而2009年我國保障房開(kāi)工計劃完成情況并不理想，導致今年各地保障房供應增量難度很大。
新一年里“最嚴厲調控”何去何從？
應該看到，去年以來(lái)的“最嚴調控”，正讓樓市呈現出多種積極變化。比如，有“樓市風(fēng)向標”之稱(chēng)的上海，2010年保障房新開(kāi)工面積超額完成1200萬(wàn)平方米的全年目標，約占住宅開(kāi)工總量的六成；2011年保障房的建設、籌措量計劃達到1500萬(wàn)平方米，供應量也有望達到1150萬(wàn)平方米。長(cháng)期困擾樓市的“結構性失衡”，正顯現出改善跡象。
日前，曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門(mén)等部分城市決定，將順延執行此項政策。其余實(shí)施“限購”的城市也未釋放取消“限購”的信號。
為何繼續“限購”？陳晟說(shuō)：“一方面，通脹預期加大，投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市住房供給仍顯不足，若放松限購限貸，可能導致房?jì)r(jià)再度快速上漲�！睆臎Q策層對2011年宏觀(guān)經(jīng)濟持謹慎樂(lè )觀(guān)判斷、貨幣政策明顯收緊等因素看，“最嚴樓市調控”一定程度上或將在2011年持續下去。
一些業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)業(yè)應進(jìn)一步建立、實(shí)施“制度性調控”。住建部政策研究中心副主任秦虹認為，這些制度應包括：及時(shí)反映市場(chǎng)需求變化的土地市場(chǎng)制度，讓企業(yè)自我承擔風(fēng)險的房地產(chǎn)金融制度，能自動(dòng)調節住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等。
此外，保障房建設和供給應繼續加快推進(jìn)。地方要下決心加大投入、加快建設，經(jīng)過(guò)幾年努力，使保障房在住房供應體系中的比重大幅度提升。