出讓金總額達2.7萬(wàn)億元，同比增幅達70.4%——國土資源部負責人7日在全國國土資源工作會(huì )議上披露的數據，揭示出2010年國內土地市場(chǎng)的一場(chǎng)“盛宴”。對此，有三個(gè)問(wèn)題值得探究：土地出讓金緣何能在“最嚴調控年”里創(chuàng )下新高?巨額的“賣(mài)地”進(jìn)賬如何使用?地方的“土地財政依賴(lài)癥”是否會(huì )進(jìn)一步加劇?

　　土地出讓收入緣何逆勢創(chuàng )新高?

　　中國指數研究院的監測數據顯示，2010年全國120個(gè)城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。其中三個(gè)城市土地出讓金收入突破1000億元。
　　“價(jià)量齊漲”是去年地市“成績(jì)單”如此“靚麗”的主要原因。增加土地供應是去年樓市調控的重要舉措。數據顯示，去年1-11月，全國120個(gè)城市累計供應、成交住宅用地分別為39591萬(wàn)平方米、30216萬(wàn)平方米，同比增幅分別達到43%、40%。在其中的10個(gè)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市土地成交面積實(shí)現增長(cháng)。
　　價(jià)格方面，去年120個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，并在7月以后震蕩上行;至當年11月，全國120個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為2134元/平方米，環(huán)比上漲29%，同比上漲10%。自11月起，隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)地塊入市，杭州、廣州、溫州等城市又重新冒出“地王”。價(jià)格因素對一些城市土地出讓金的貢獻率十分突出。比如，武漢、南京等城市2010年住宅用地出讓面積同比增幅不到20%，但出讓金的收入增幅卻超過(guò)125%，地價(jià)之高可見(jiàn)一斑。
　　復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰說(shuō)，與購房者動(dòng)輒因調控而陷入觀(guān)望不同，開(kāi)發(fā)商更看重市場(chǎng)中長(cháng)期的發(fā)展態(tài)勢，只要長(cháng)期看好，其購地、投資行為不會(huì )因調控政策波動(dòng)而輕易變化。供地增加、流動(dòng)性寬裕、銷(xiāo)售形勢良好，諸多因素共同造就了一個(gè)繁榮的土地市場(chǎng)。

　　巨額土地出讓金去向如何?

　　與“收”相比，土地出讓金的“支”值得高度關(guān)注。土地出讓金全額納入地方基金預算管理，是地方政府不折不扣的“錢(qián)袋子”。2006年12月下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，土地出讓收入應用于征地和拆遷補償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農支出、城市建設支出、其他支出(包括城鎮廉租住房保障支出等)。2009年12月，財政部等部門(mén)還就進(jìn)一步加強土地出讓收支管理再次發(fā)文。
　　一些地方土地出讓金的使用有“貓膩”。比如，按有關(guān)規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但審計署去年11月公布的審計報告顯示，2007年至2009年，有22個(gè)城市的提取比例未達到要求，共計少提取達146.23億元。
　　大幅增長(cháng)的土地出讓收入如何使用，對地方政府管理、服務(wù)的理念與能力是一次考驗。不少業(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)均指出，土地收入不是政府手中的私房錢(qián)，它是加快城市基礎設施建設的重要財源，關(guān)心土地收入的增長(cháng)是正當的;但當大多數群眾的居住問(wèn)題成為社會(huì )問(wèn)題之時(shí)，如果過(guò)分強調土地收入而不愿為居民的保障性住房建設提供資源，則將背離群眾的利益，影響城市的可持續發(fā)展。業(yè)內人士建議，隨著(zhù)土地出讓金收入的顯著(zhù)增加，對其收支情況的監管亟待進(jìn)一步加強、完善。

　　地方的“土地財政依賴(lài)癥”是否會(huì )加劇?

　　土地出讓收入是地方財政的重要支柱。財政部的數據顯示，2009年土地出讓收入為14239.7億元，增長(cháng)43.2%。當年的土地出讓收入占地方財政收入的43.7%。業(yè)內人士預計，2010年全國土地出讓收入總額或將突破2萬(wàn)億元，在地方財政收入中的比重也有可能進(jìn)一步上升。
　　把今后50年或70年的收益一次性收取、以土地為抵押物獲取城市開(kāi)發(fā)建設巨額貸款、通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得GDP和大量稅收——地方政府的“土地財政”，某種程度上可說(shuō)是中國快速城市化的一大“奧秘”。在一定時(shí)期內，“土地財政”的存在有一定的必然性。不過(guò)，一旦形成“過(guò)度依賴(lài)”，無(wú)疑將使經(jīng)濟運行風(fēng)險加大，房地產(chǎn)調控難度增加。
　　越來(lái)越多的人士認識到，“土地財政”不可持續。當前，既要增加土地供應以填補住房市場(chǎng)的供需缺口，又要防止地市“過(guò)火”，合理控制地方的“賣(mài)地沖動(dòng)”。這是樓市調控乃至整個(gè)經(jīng)濟運行管理的一道難題。復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰表示，土地調控要堅持“兩條腿走路”：大力增加保障房用地供應、不斷提高其在供地計劃中的比例，同時(shí)保持一定量的商品房土地供應。
　　業(yè)內人士還建議，破解“土地財政依賴(lài)癥”還需進(jìn)行一系列制度改革。財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康說(shuō)，“十二五”期間，中央和地方政府在事權、稅權分配上會(huì )更加合理，抬高地價(jià)增加土地出讓收入等地方政府的短期行為將逐步消除，地方對“土地財政”的依賴(lài)將逐步減小。