國家統計局17日發(fā)布的報告顯示，2010年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，已連續4個(gè)月環(huán)比上漲。
　　專(zhuān)家認為，今年房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力可能仍然較大。不過(guò)，在銀根持續收緊等一系列政策措施之下，開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)再次緊繃，或將面臨較大降價(jià)促銷(xiāo)壓力。

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　　走勢　房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力依舊存在

　　統計顯示，12月份，70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲8.5%，這當中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.2%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.8%。與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.3%。商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.3%，普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.1%。
　　有專(zhuān)家認為，房?jì)r(jià)的合理區間應是同比漲幅“跑過(guò)CPI，趕不上GDP”，雖然國家統計局公布的12月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅創(chuàng )年內新低，但全年平均同比漲幅會(huì )比較接近GDP增速，因此目前來(lái)看估計全年的房?jì)r(jià)水平可能仍不在合理區間。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭對《經(jīng)濟參考報》記者表示，經(jīng)測算，2010年全國商品房成交均價(jià)為5033元/平方米，同比2009年上漲7.4%，其中商品住宅成交均價(jià)上漲5.9%，證明房?jì)r(jià)仍在高位運行。
　　中國指數研究院近期發(fā)布的2010年中國主要城市住宅市場(chǎng)交易數據顯示，剛剛過(guò)去的2010年，杭州、重慶、北京、寧波、深圳、蘇州、廣州、長(cháng)沙、天津、昆明、東莞、武漢、汕頭、包頭、上海等15個(gè)主要城市中，多數城市成交均價(jià)同比上漲接近或超過(guò)20%，其中杭州成交均價(jià)同比漲幅高達47%，位列首位。四個(gè)一線(xiàn)城市中，除上海外，北京、深圳、廣州三地的成交均價(jià)同比漲幅都超過(guò)了30%，分別達到37%、34%和32%。
　　對未來(lái)一段時(shí)間內的房?jì)r(jià)走勢，中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，2011年樓市整體將保持平穩，但不排除房?jì)r(jià)仍面臨上漲壓力較大的可能。中郵證券表示，在預計的并不容樂(lè )觀(guān)的通脹水平下，居民投資房產(chǎn)的意愿增強，這對房屋價(jià)格形成助推力。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新報告也預計，2011年商品房均價(jià)漲幅依然會(huì )有所上漲。楊紅旭認為，未來(lái)半年左右，房?jì)r(jià)同比增幅將基本保持回落態(tài)勢，預期今年二三季度將會(huì )觸底，屆時(shí)有可能出現負增長(cháng)，其后將緩慢筑底。2011年房?jì)r(jià)月底環(huán)比漲幅將基本控制在0.5%以?xún)�，部分月份有可能出現環(huán)比負增長(cháng)。

　　供求　開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力增大

　　在房?jì)r(jià)依舊高位運行的同時(shí)，商品房成交量環(huán)比增幅顯著(zhù)。12月，全國商品房銷(xiāo)售面積21808萬(wàn)平方米，上海易居房地產(chǎn)研究院上述報告顯示，這一數據環(huán)比11月增長(cháng)115.6%。
　　楊紅旭分析認為，主要是受近幾個(gè)月以來(lái)通貨膨脹持續加劇和人民幣升值導致熱錢(qián)持續涌入，部分投資需求依然青睞房地產(chǎn)，所以導致成交量并沒(méi)出現快速下跌的局面。他進(jìn)一步預測，隨著(zhù)傳統淡季的到來(lái)，今年一季度成交量將有所下降，二季度才有可能出現持續反彈。
　　就全年情況來(lái)看，2010年，全國商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，同比增長(cháng)10.1%，增幅比1月至11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。2010年商品房銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(cháng)18.3%，增幅比1月至11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　分析人士認為，成交量和銷(xiāo)售額同比兩位數增長(cháng)的背后是開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力雄厚的大型房企“不差錢(qián)”。WIND統計顯示，按申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，兩市共計有43家房地產(chǎn)公司公布了2010年年度業(yè)績(jì)預告。其中，僅有6家預計將出現虧損，27家則預增，在預增的企業(yè)中，有21家預計凈利潤增長(cháng)將在50%以上，占比高達78%。
　　其中，陽(yáng)光股份、深深房A、華麗家族等數十家房地產(chǎn)上市公司預計2010年凈利潤增長(cháng)幅度均超過(guò)了100%。而作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，2010年則累計實(shí)現銷(xiāo)售面積897.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1081.6億元，成為國內首家“千億元”級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)向好，主要是由于銷(xiāo)售大幅增長(cháng)和房?jì)r(jià)上漲。
　　長(cháng)江證券地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認為，銷(xiāo)量的大幅增長(cháng)和凈利潤的上升使得相當一部分開(kāi)發(fā)商們目前的資金依然比較充裕，且短期內也不會(huì )發(fā)生太大的變化。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還提醒說(shuō)，從全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看，2010年開(kāi)工面積和施工面積分別出現26%至40%左右的增幅的情況下，而房屋的竣工面積卻僅有4.5%的增幅，其中住宅的竣工面積更是只有2.7%的增幅，不排除開(kāi)發(fā)商減緩施工進(jìn)度，捂盤(pán)囤地的可能。
　　不過(guò)，短期內資金的充裕并不意味著(zhù)長(cháng)久的高枕無(wú)憂(yōu)，開(kāi)發(fā)商們可能面對在未來(lái)半年供大于求的程度將有所增加的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，從月度規模來(lái)看，12月全國商品房新開(kāi)工面積1.86億平方米，比11月上漲38.8%。未來(lái)半年到一年，商品房預售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力增大，降價(jià)的可能性進(jìn)一步增大。

　　趨緊　政策觸動(dòng)房企敏感神經(jīng)

　　1月17日，世茂股份、榮盛發(fā)展、中弘地產(chǎn)和西藏城投跌停，近80只房地產(chǎn)個(gè)股跌幅均在5%以上。
　　同天，銀監會(huì )召開(kāi)2011年工作會(huì )議強調，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續實(shí)施差別化房貸政策。此前，央行宣布，從1月20日起上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調后，大型金融機構存款準備金率將達19%的高位。分析人士普遍認為，近期受央行再次上調存款準備金率等一系列調控政策的影響，市場(chǎng)各方本已緊繃的神經(jīng)正愈加敏感。
　　陸騎麟認為，上述政策措施意味著(zhù)對房地產(chǎn)的貸款或將更緊，2011年開(kāi)發(fā)商的資金壓力將更大。中郵證券研究報告分析認為，2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金環(huán)境將出現惡化。中郵證券分析，2011年貸款總量將少于2010年，而房地產(chǎn)公司上市融資重新啟動(dòng)亦暫無(wú)時(shí)間表，而經(jīng)過(guò)了1年的調控之后開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年初的財務(wù)環(huán)境也不如2010年初。
　　事實(shí)上，去年底以來(lái)頻頻透露出的信號已使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始經(jīng)歷新一輪的政策緊縮。繼中央高層在不同場(chǎng)合提出要堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不動(dòng)搖之后，住房和城鄉建設部、國土資源部等主管部門(mén)在歲末年初召開(kāi)的全國工作會(huì )議時(shí)紛紛透露出2011年房地產(chǎn)調控還將從緊從嚴。比如，住房和城鄉建設部提出，在支持自住性、改善性住房需求的同時(shí)，抑制投資投機性購房，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。另外，還將會(huì )同有關(guān)部門(mén)儲備調控政策。
　　進(jìn)入2011年之后，房產(chǎn)稅改革的信號已在重慶等地日漸明朗，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監會(huì )“禁貸”將逐漸成為常態(tài)等消息頻頻傳出。
　　北京一家上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，企業(yè)決策層已經(jīng)意識政府可能會(huì )在2011年實(shí)施更大力度的調控政策，因此最近已開(kāi)始討論應對策略，并密切關(guān)注行業(yè)內某些房企降價(jià)的舉動(dòng)。
　　據媒體披露，1月初，恒大地產(chǎn)在全國多個(gè)城市的多個(gè)項目開(kāi)展七五折優(yōu)惠活動(dòng)，具體的措施是每天的前20位七五折優(yōu)惠，而21至50位客戶(hù)八五折優(yōu)惠�！斑@應該主要是為回籠資金，為2011年儲備充裕的現金流做準備�！标戲T麟說(shuō)。相當一部分專(zhuān)家認為，在銀根持續收緊、土地市場(chǎng)整治力度進(jìn)一步加大、房產(chǎn)稅改革在部分城市落地等一系列政策措施之下，開(kāi)發(fā)商將面臨較大降價(jià)促銷(xiāo)壓力。