新年剛過(guò)，恒大地產(chǎn)動(dòng)作頻頻。先是啟動(dòng)了部分樓盤(pán)75折的促銷(xiāo)，接著(zhù)在香港發(fā)起新一輪融資計劃，未幾又宣布收購深圳建設71%股權，一舉突入深圳。一系列動(dòng)作，似在回應外界渲染的恒大今年沖擊千億銷(xiāo)售目標的豪舉。
據市場(chǎng)人士透露，恒大此次赴港融資額約為20億美元，而其收購深建的價(jià)格，是萬(wàn)科曾經(jīng)出價(jià)的一倍。目前，恒大土地儲備高達9600萬(wàn)平方米。超常規的動(dòng)作背后，恒大如何做到資金與擴張平衡？
20億元以下都是劃算的
1月15日，恒大集團在深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所，以16.6億元競得深圳建設（集團）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深建”）71%股權。
據悉，此次深建拍賣(mài)的71%股權，包括了深圳市建設(集團)有限公司工會(huì )委員會(huì )和深圳市建設家園服務(wù)有限公司工會(huì )委員會(huì )分別所擁有的深圳建設集團有限公司51%和20%的股權，股權起拍價(jià)約為11億元。
資料顯示，深圳建設擁有深圳建設集團大廈50%所有權、蔡屋圍項目50%所有權、東莞南城區50萬(wàn)平方米的住宅用地以及合肥等地項目。
其中，蔡屋圍項目位于深圳金融中心區，周邊新樓售價(jià)已達4萬(wàn)元/平方米，盈利潛力巨大。此外，東莞百悅尚城項目、合肥“金悅領(lǐng)地”項目都是優(yōu)良資產(chǎn)，東莞項目的售價(jià)可達1.5萬(wàn)元/平方米以上。
除了住宅物業(yè)，深建還擁有八卦嶺工業(yè)區廠(chǎng)房、中深國際大廈、中深花園等近5萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)。隨著(zhù)《深圳城市更新辦法》正式實(shí)施，深建物業(yè)未來(lái)有納入舊改范圍的可能，市場(chǎng)價(jià)值遠高于賬面價(jià)值。
雖然賬面資產(chǎn)看起來(lái)不錯，但據深圳業(yè)內人士介紹，2007年深建進(jìn)行改制，員工欠下3.69億元的改制款債務(wù)難以?xún)斶�，2009年被深圳市投資控股有限公司告上了法庭。為了轉移債務(wù)，才將股權掛牌出讓。
去年10月，萬(wàn)科收購深建一事曾經(jīng)沸沸揚揚。根據當時(shí)曝光的《關(guān)于意向收購深圳市建設(集團)有限公司71%股權的征求意見(jiàn)函》，萬(wàn)科深圳公司曾愿意以總價(jià)不高于8.32億元收購深建所持71%的股權，包括償還欠深投控公司的未支付股權轉讓款、違約金、股權轉讓?xiě)Ц兜亩愘M等。后雙方未談攏。
而此次恒大拿下深建的股權，出價(jià)高于萬(wàn)科一倍。恒大方面表示，公司做過(guò)詳細調研，認為收購價(jià)在20億元以下都是劃算的。
擴張與資金的平衡
伴隨著(zhù)土地規模的擴張，恒大的融資亦未停下腳步。
1月10日晚，恒大在香港宣布新一輪融資計劃，將在國際市場(chǎng)上發(fā)行以美元結算的人民幣優(yōu)先票據。
市場(chǎng)消息顯示，恒大此次發(fā)行人民幣優(yōu)先票據集資規模最初預計在20億美元。這是2010年香港開(kāi)展人民幣貿易結算以來(lái)最大規模的融資。
恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱(chēng)，此次發(fā)行的優(yōu)先票據將主要用于償還國內貸款、為新納土地儲備融資以及用于一般企業(yè)用途。恒大董事局主席許家印表示，此次融資的主要目的在于，替代恒大的高息貸款用于改善債務(wù)結構。
從往年來(lái)看，恒大謹慎地在賬面負債和銷(xiāo)售額之間取得平衡，2010年年終，其賬面負債接近全年504億元的合約銷(xiāo)售額。但持續的并購和土地擴張，則使得負債有可能提升。
據公告顯示，截至目前，恒大土地儲備達到驚人的9600萬(wàn)平方米，其在2010年新增土地儲備達到5110萬(wàn)平方米，比2009年整整翻了一倍。
此前，標普強調恒大存在擴張風(fēng)險，其在評級報告中稱(chēng)，恒大對依靠發(fā)債進(jìn)行擴張的過(guò)激偏好削弱了其債務(wù)對資本比率。如果這一比率持續大幅高于2010年的水平以及利潤率未能改善，公司評級將面臨壓力。
就目前來(lái)看，恒大現金充裕，據恒大在1月10日發(fā)布的公告中稱(chēng)，截至去年12月28日，公司現金余額為188億元。
分析人士認為，如果20億美元融資成功，則恒大的負債率將上升，其財務(wù)壓力將取決于2011年銷(xiāo)售狀況的優(yōu)劣，是否實(shí)現千億仍是未知之謎。