三亞作為國際旅游島建設的“排頭兵”，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了“冰火兩重天”，從去年年初的異�；鸨�，到二季度開(kāi)始銷(xiāo)售量急劇下降，再到目前的有價(jià)無(wú)市，樓市持續平淡……三亞2011年樓市的發(fā)展趨勢引人關(guān)注，業(yè)內人士分析認為，2010年三亞樓市上漲的幅度尚未完全消化，東環(huán)鐵路的開(kāi)通可能分流部分三亞樓市的客源，2011年的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)或將面臨更大考驗。

　　三亞樓市持續低迷　價(jià)格依舊堅挺

　　在國際旅游島建設上升為國家戰略初期，三亞房?jì)r(jià)呈現了全面“蹦極跳”。2010年1月，受?chē)�際旅游島利好消息拉動(dòng)，不少樓盤(pán)以每平方米日均千元的勢頭上漲，到2010年3月末，三亞樓市每平方米均價(jià)最高達到20314元，比2009年同期上漲149%。隨著(zhù)2010年國家兩次宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，三亞房地產(chǎn)經(jīng)歷了數月的銷(xiāo)售量急劇下降、僵持和低迷，但截至目前，房地產(chǎn)價(jià)格依然堅挺。
　　雖然現在正處于海南的購房的“旺季”，但記者在三亞的一些樓盤(pán)了解到，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較為平淡，各個(gè)售樓處頗為冷清，甚至一些售樓處還閉門(mén)謝客。有的樓盤(pán)雖然咨詢(xún)者較多，但真正購房者寥寥無(wú)幾；大多數樓盤(pán)雖然價(jià)格仍然堅挺，但在市場(chǎng)持續低迷的情況下，大多推出了一次性付款打折的優(yōu)惠措施。
　　記者在位于三亞灣的一處樓盤(pán)了解到，該樓盤(pán)目前每平方米起價(jià)2.55萬(wàn)元，均價(jià)2.7萬(wàn)元，置業(yè)顧問(wèn)李芳告訴記者，只接受一次性付款，現在貸款尤其是外地人購房很難批下來(lái)，一次性付款可以享受93折的優(yōu)惠。
　　去年曾引起巨大關(guān)注的三亞某天價(jià)樓盤(pán)的4號樓和5號樓去年都已銷(xiāo)售完畢，第3號樓于今年1月11日開(kāi)盤(pán)，每平方米起價(jià)6萬(wàn)元，均價(jià)8萬(wàn)元左右，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，相比去年，由于3號樓的海景位置更好，相比去年的價(jià)格每平方米漲幅近1萬(wàn)元，但如果一次性付款可以打95折，但記者在現場(chǎng)看到，該樓盤(pán)的購房場(chǎng)景已遠遠不如去年火爆。
　　記者在三亞灣定位為高端海景房地產(chǎn)的“海格”銷(xiāo)售中心了解到，該樓盤(pán)的均價(jià)從2010年4月后一直保持在均價(jià)每平米7.5萬(wàn)元。該樓盤(pán)銷(xiāo)售總監黃川說(shuō)，從去年4月以來(lái)，該樓盤(pán)的房?jì)r(jià)一直堅挺，但是銷(xiāo)售量急劇下降，消費者一直處于觀(guān)望狀態(tài)，目前雖然處于旺季，但是銷(xiāo)售狀況依然不好。
　　黃川坦言，三亞房?jì)r(jià)堅挺的原因是開(kāi)發(fā)商“家有余糧，過(guò)冬不愁”，很多開(kāi)發(fā)商在去年初國際旅游島建設意見(jiàn)頒布初期回籠了大量資金，所以目前雖然宏觀(guān)調控政策對三亞樓市的影響很大，但是開(kāi)發(fā)商還可以“扛”得住。

　　三亞高房?jì)r(jià)還需市場(chǎng)　慢慢“消化”

　　有業(yè)內人士認為，三亞均價(jià)已在每平方米2萬(wàn)元左右，有些樓盤(pán)達到了均價(jià)6、7萬(wàn)元，三亞的房?jì)r(jià)還屬于非理性狀態(tài)。在海南建設國際旅游島的戰略出臺后，海南多數樓盤(pán)都經(jīng)歷了一次“暴漲”，相對而言，三亞的漲幅更大，基本把未來(lái)2至3年的房?jì)r(jià)都“漲完”了，目前的現狀仍不健康。因此，未來(lái)一兩年三亞房?jì)r(jià)繼續往上走的可能性不大�！�
　　還有業(yè)內人士認為，2011年三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除非有更利好的政策刺激，否則不會(huì )出現太大漲幅，但2011年三亞的房產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì )比2010年下半年極度冷清的局面有所好轉。同時(shí)，定價(jià)相對合理的樓盤(pán)也會(huì )受關(guān)注。
　　黃川認為，目前三亞的房地產(chǎn)價(jià)格還需要市場(chǎng)慢慢消化。雖然目前的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)還不算很健康，但是未來(lái)還是很樂(lè )觀(guān)，會(huì )逐漸走向健康的發(fā)展軌道。
　　一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商也認為，兩年之內，三亞的房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì )放慢步伐，一次暴漲后帶來(lái)的高房?jì)r(jià)，使得三亞樓市在“有價(jià)無(wú)市”中掙扎，這種局面只能通過(guò)兩種方式需求改變：一是通過(guò)時(shí)間讓市場(chǎng)慢慢消化；二是海南其他區域房地產(chǎn)價(jià)格上浮，縮小與三亞房?jì)r(jià)的差距，三亞通過(guò)獨特的氣候優(yōu)勢等賣(mài)點(diǎn)，讓消費者理性選擇。

　　東環(huán)鐵路為三亞樓市　帶來(lái)更大考驗

　　業(yè)內人士認為，海南東環(huán)鐵路開(kāi)通后，東北部市縣被納入海南島的“一日生活圈”。由于沿線(xiàn)市縣文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水的房?jì)r(jià)比三亞低很多，這些二三線(xiàn)城市可能會(huì )分流三亞的部分客源。
　　海南大學(xué)教授王毅武認為，高鐵開(kāi)通后，海南東線(xiàn)城市實(shí)現了“同城化”，將帶動(dòng)沿線(xiàn)市縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對二三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用將會(huì )逐步顯現。
　　一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商認為，由于東環(huán)鐵路剛開(kāi)通，目前對二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)的影響還不太明顯，但可以預期的是，由于目前三亞的房?jì)r(jià)是這些二三線(xiàn)城市的數倍，因此會(huì )有一些購房者因價(jià)格低、交通便利選擇東環(huán)鐵路沿線(xiàn)的二三線(xiàn)城市。同時(shí)，未來(lái)海南房地產(chǎn)發(fā)展還存在諸多的不確定性，因此，理性的投資者也會(huì )選擇離成本價(jià)最接近的房產(chǎn)，規避投資風(fēng)險。
　　三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉樹(shù)國認為，三亞的區位優(yōu)勢及氣候優(yōu)勢無(wú)法替代，東環(huán)鐵路的開(kāi)通未必會(huì )影響到三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于未來(lái)三亞的房地產(chǎn)走勢，劉樹(shù)國用了“考驗”和“信心”兩個(gè)詞來(lái)總結。
　　據劉樹(shù)國分析，今年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)首先將遇到對房?jì)r(jià)的考驗，價(jià)格合理的樓盤(pán)銷(xiāo)售量將會(huì )比較好；其次是對樓盤(pán)品質(zhì)的考驗，高價(jià)位也應對應高品質(zhì)的樓盤(pán)，如果品質(zhì)好，價(jià)位偏高一些也同樣會(huì )吸引高端的購房者；再次，三亞的房?jì)r(jià)依然堅挺，但目前冷清的市場(chǎng)將對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力造成較大考驗。