近年來(lái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)以獨特的外向型特征和建設國際旅游島利好消息刺激下的房?jì)r(jià)快速上漲受到廣泛關(guān)注。盡管在國家一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的抑制下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，但空置率過(guò)高、重復建設普通住宅、地方財政過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)等問(wèn)題日益凸顯，海南發(fā)展與國際旅游島建設相匹配的房地產(chǎn)業(yè)、實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的遠景目標，越來(lái)越成為地方政府和開(kāi)發(fā)商亟待解決的現實(shí)問(wèn)題。
海南樓市喜憂(yōu)參半 快速上漲幅度尚未消化
1月15日，70多歲的南京老人過(guò)美倫和老伴在瓊海的街頭散步，她熱情地以一個(gè)“老海南人”的身份拉著(zhù)記者講述她對海南的喜愛(ài)。2008年，她在�？诤铜偤８髻I(mǎi)了一套房，在博鰲買(mǎi)了兩套。目前，她在瓊海的房子從每平方米2880元漲到了6000元左右，博鰲的房子從每平方米3000多元漲到了一萬(wàn)多元。她笑言，這幾套房子將來(lái)還要留給子孫們養老。
仍然在瓊海，來(lái)自西北的購房者陳先生卻有著(zhù)不同的故事。他2006年在瓊海市中心買(mǎi)了一套房子，現在想出手卻已經(jīng)找不到買(mǎi)家，“很難出手，想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)就更難了�！彼f(shuō)，他的房子現在每平方米的要價(jià)比建設國際旅游島意見(jiàn)剛公布時(shí)下降2000元左右。
“從幾個(gè)硬性指標來(lái)看，我們對今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢持謹慎悲觀(guān)態(tài)度�！敝性禺a(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說(shuō)，海南的房?jì)r(jià)仍有較多炒作水分，目前供給大于需求，房屋的流轉率較差，出手比較難。而且海南的產(chǎn)業(yè)結構、市縣基礎設施以及房地產(chǎn)配套設施不夠完善，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎比較薄弱。
謝青認為，目前海南樓市量?jì)r(jià)仍然在跌，還沒(méi)見(jiàn)底，仍將面臨較長(cháng)時(shí)期的回縮和消化的過(guò)程，“而這種消化要通過(guò)國際旅游島的相關(guān)政策正式落地來(lái)實(shí)現，最遲也要到今年底才能消化完畢，今年的海南樓市還是會(huì )比較麻煩�！�
房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 未來(lái)走勢仍不確定
近幾年，隨著(zhù)國人對度假休閑養老需求的提高，依靠得天獨厚的氣候優(yōu)勢以及國際旅游島利好消息的刺激，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，海南經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度趨強。
尤其在2010年初，海南建設國際旅游島的意見(jiàn)出臺后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得超常規發(fā)展。從投資占比、稅收權重來(lái)看，現階段的海南房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重。2010年1月至11月，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值179億元，占GDP的8.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資407.68億元，占固定資產(chǎn)投資總額的36%；房地產(chǎn)企業(yè)提供的稅收95.7億元，占地方一般預算收入的39.2%。
海南省省長(cháng)羅保銘說(shuō)，在農業(yè)提供稅收有限，工業(yè)尚未形成強大穩定稅源，旅游雖然連年高增長(cháng)，但難以獨撐經(jīng)濟增長(cháng)的情況下，今后若干年里，海南經(jīng)濟發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要作用。
羅保銘表示，2011年海南提出全省GDP增長(cháng)13%，地方一般預算收入增長(cháng)20%，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)25%的預期目標，必須保持一定的房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售，否則有可能引起經(jīng)濟的起伏和波動(dòng)。但去年以來(lái)，國家密集出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，又由于近期國內主要城市房屋交易量和價(jià)格出現反彈，第三輪調控的呼聲日益高漲，房產(chǎn)稅開(kāi)征步伐越來(lái)越近。因此，明年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨極大的不確定性。
海南富信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏認為，預計今年國家將出臺持續時(shí)間更長(cháng)的第三輪調控，而且建設國際旅游島的消息已使海南樓市預漲了兩年左右的上漲空間，所以今年海南樓市價(jià)格不會(huì )太多變化，出貨量及成交量仍將低位相持。
背后隱憂(yōu)逐漸凸顯 轉型升級迫在眉睫
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)了空置率過(guò)高、地方財政過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)等問(wèn)題。在廣為詬病的空置率問(wèn)題上，外向型特征明顯的海南樓市顯然要比全國房地產(chǎn)面臨著(zhù)更為嚴峻的挑戰�！�
海南大學(xué)教授王毅武估計，在文昌、瓊海、陵水、三亞等地，房屋空置率達到50%至60%，過(guò)高的空置率將浪費優(yōu)質(zhì)資源和公共資源，給海南房地產(chǎn)市場(chǎng)留下嚴重的隱患，“海南房地產(chǎn)健康平穩發(fā)展著(zhù)力點(diǎn)是要解決空置率問(wèn)題�！�
同時(shí)，部分市縣仍在大量建設同質(zhì)性、一次性的普通住宅房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)仍然是市縣政府重要稅源的背景下，可以預見(jiàn)，市縣政府出讓土地、建設普通住宅較快獲取稅收的沖動(dòng)仍不容忽視。
海南省副省長(cháng)姜斯憲去年2月份在海南省住房和城鄉建設工作會(huì )議上直言，海南應多建一些經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項目。希望各市縣政府及開(kāi)發(fā)企業(yè)把目光放遠點(diǎn)，不要光做商品房，一次性就把它賣(mài)光了，要把最好的資源用于持續性的經(jīng)營(yíng)性項目，多建設一些度假酒店、主題公園、培訓基地、會(huì )議中心及游艇俱樂(lè )部等，既能夠保證長(cháng)期利潤，又能豐富國際旅游島旅游內容。
但海南一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商認為，目前海南很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是打著(zhù)旅游的牌子，做所謂的旅游房地產(chǎn)，其實(shí)最終還是做普通商品房�！爸饕情_(kāi)發(fā)商和地方政府的短視所致，因為做旅游開(kāi)發(fā)短期內看不到利潤�！�
“國際旅游島利好刺激下的房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)提前預支，不能再‘炒概念’，現在應該開(kāi)始真正審視海南房地產(chǎn)究竟如何發(fā)展�！敝x青說(shuō)。
據海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)蔡仁潭介紹，即將出臺的海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期規劃確定了未來(lái)十年海南房地產(chǎn)業(yè)將以經(jīng)營(yíng)型旅游地產(chǎn)為主導，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與國際旅游島建設發(fā)展相匹配，要優(yōu)化產(chǎn)品結構轉變發(fā)展方式，從一次性開(kāi)發(fā)為特征、粗放型開(kāi)發(fā)逐步過(guò)渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)可持續開(kāi)發(fā)，在嚴格保護好生態(tài)環(huán)境前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，走精品化自身化。要以旅游休閑產(chǎn)業(yè)相結合以促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )全面協(xié)調發(fā)展。