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就在市場(chǎng)把注意力集中在房產(chǎn)稅上時(shí)，繼2010年4月、9月之后，第三波調控密集政策出臺。
業(yè)內人士普遍認為，從此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上出臺的“新國8條”措施來(lái)看，依然是落實(shí)去年“新國十條”和“9.29”新政基礎上的進(jìn)一步升級，但在限購、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節進(jìn)一步加碼，且行政干預力度進(jìn)一步加大。
市場(chǎng)人士預計，2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房?jì)r(jià)將出現一定幅度下滑；70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數將于二、三季度出現同比負增長(cháng)。接下來(lái)，多部委將陸續出臺細化文件。
信貸： 威懾作用大于實(shí)際影響
“新國8條”中最引人關(guān)注的，莫過(guò)于第四條“強化差別化住房信貸政策，對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，信貸政策的加碼幅度并不大，中央明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來(lái)央行、銀監會(huì )的細則，以及商業(yè)銀行的執行力度。由于當前信貸政策已經(jīng)比較嚴厲，估計進(jìn)一步收緊的空間不大。
中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，二套房首付比例提高一成對于市場(chǎng)的實(shí)際影響不會(huì )太大，因為二套房購房者要么是改善型需求，要么是投資需求。改善型需求一般來(lái)說(shuō)是賣(mài)掉已有房產(chǎn)后再購入新房，首付款比例一般都較高；而目前的市場(chǎng)上，投資者一般資金實(shí)力都比較強，因此提高一成首付的實(shí)際影響并不會(huì )太大。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)針對旗下門(mén)店2010年成交房源的抽樣調查顯示，購房者中以純公積金貸款買(mǎi)房約占18%，商業(yè)貸款購房的約占57%，一次性付款購房的約占25%。而總成交金額中，商業(yè)貸款約占總成交金額的33%
，公積金貸款則約占5%。根據以上數據統計，2010年購房者中平均貸款需求占購房資金的約四成左右。因此，二套房提高一成首付要求對市場(chǎng)影響不會(huì )太大。
稅收： 交易環(huán)節成本大增
“新國8條”第三條明確規定：“調整個(gè)人轉讓住房營(yíng)業(yè)稅政策”，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，統一按銷(xiāo)售收入全額征稅，交易環(huán)節稅收成本再度提高。
目前，營(yíng)業(yè)稅的征收普遍按照差額征收，即已滿(mǎn)5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，未滿(mǎn)5年的普通住房和已滿(mǎn)5年的非普通住房按差額的5.55%征收，未滿(mǎn)5年的非普通住房按賣(mài)房款的5.55%征收。如今，改為未滿(mǎn)5年的住房全部按全額征收，征稅基數增大很多，稅負也相應顯著(zhù)增加。例如一套以200萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)、300萬(wàn)賣(mài)出的房產(chǎn)為例，一旦未滿(mǎn)5年交易，此前所需繳納的營(yíng)業(yè)稅為差價(jià)100萬(wàn)元的5.55%，即5.55萬(wàn)元；而如今，必須按照賣(mài)出價(jià)款300萬(wàn)元的5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅，即16.65萬(wàn)元，僅此一項稅費增加了十余萬(wàn)元。
限購： 嚴厲程度超出預期
同時(shí)，“新國8條”第六條明確要求，各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。
值得注意的是，此番中央層面的限購令更加嚴厲，要求“原則上對已有1套住房的當地戶(hù)籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房”。也就是說(shuō)，已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭，不可再新購住房。這就意味著(zhù)，已經(jīng)出現限購令的20多個(gè)城市將重新調整限購口徑，因為除深圳外，其余城市之前的限購令都規定居民還可再新購一套住房。
“這一升級版的限購政策相當嚴厲，這比二套房提高一成首付嚴厲得多�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾ｉ_(kāi)發(fā)商說(shuō)。一旦升級版限購令嚴格施行，將對樓市成交量造成致命打擊，這意味著(zhù)目前上海很多家庭將被“限購”。不過(guò)，他也表示，政策效力依然有賴(lài)于執行力度以及細則的制定。例如，已有兩套住房的家庭，賣(mài)掉一套后再購買(mǎi)，算不算在限購范圍內，還要等地方細則加以明確。
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