最近召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)�。ㄗ灾螀^、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這是我國首次在持有環(huán)節對個(gè)人自住住房征稅。
財政部、國家稅務(wù)總局、住建部昨天在聯(lián)合回答記者提問(wèn)時(shí)明確表示，為積極穩妥推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，當前有必要在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。
當天，重慶和上海雙雙宣布，將按年對當地部分住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，其中上海從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jì)r(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。
重慶主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5％－1.2％。
兩市都明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。
財政部、國家稅務(wù)總局、住建部表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財政收入。為充分體現調節收入分配的政策目標，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公租房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。條件成熟時(shí)，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。
■釋疑
什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅屬財產(chǎn)稅，主要對保有的房產(chǎn)征收�！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年由國務(wù)院頒布實(shí)施的�！稐l例》規定，對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅。
因房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)，我國尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮個(gè)人擁有住房的情況極少，且居民收入水平普遍較低，《條例》規定對個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。房產(chǎn)稅主要是對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。
法律依據是什么
相關(guān)負責人表示，《條例》是依據全國人大常委會(huì )有關(guān)授權決定，由國務(wù)院制定的。房產(chǎn)稅制度也需要根據情況的變化進(jìn)一步改革完善。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)�。ㄗ灾螀^、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這為部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)提供了依據。
■解讀
短期抑制房?jì)r(jià)卻難“一劍封喉”
抑制房?jì)r(jià)
從短期看，房產(chǎn)稅的出臺自然對房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)直接或間接的影響，能對高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長(cháng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預期，遏制高房?jì)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調控仍需繼續打“組合拳”。
房產(chǎn)稅改革一度被認為是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“殺手锏”，但專(zhuān)家表示，房產(chǎn)稅影響最大的主要是投資需求。中房集團理事長(cháng)孟曉蘇認為，房產(chǎn)稅將使房屋持有者考慮持有成本，房地產(chǎn)投資收益增加不確定性，這會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求關(guān)系產(chǎn)生微妙影響。
“有了房產(chǎn)稅制度，房?jì)r(jià)只有漲幅超過(guò)了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權衡投資收益�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缯f(shuō)。
但從中長(cháng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅對于房?jì)r(jià)的影響可能比較有限。房?jì)r(jià)主要取決于供求關(guān)系，遏制高房?jì)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅，其出臺不太可能導致房?jì)r(jià)出現大幅下降。
中國社科院財貿所所長(cháng)高培勇稱(chēng)，成本、利潤和稅金構成了住房?jì)r(jià)格，房產(chǎn)稅改革只是對稅金進(jìn)行調整，不足以對房?jì)r(jià)造成巨大影響。
市場(chǎng)人士普遍認為，房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響取決于最終稅率。但從目前來(lái)看，滬渝方案并非十分嚴格，在需求沒(méi)有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)影響幅度很有限。
房產(chǎn)稅收入用于“援建”保障房
收入分配
從收入分配角度看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征是十分有價(jià)值的，它體現了稅收參與社會(huì )財富再分配的功能。
通過(guò)對面積大、價(jià)格高、套數多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距。
近年來(lái)，房產(chǎn)投資或投機成為部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。130多個(gè)國家和地區都對住房征收房產(chǎn)稅，調節收入和財富分配。
不過(guò)，業(yè)內人士強調，房產(chǎn)稅不能增加普通購房者的成本�！跋碛羞m當的住房是每個(gè)公民的權利，一個(gè)家庭擁有一定面積、套數之內的房產(chǎn)是合理的�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家表示，征收住房保有環(huán)節稅，應該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高，持有成本也相應越高。一般來(lái)說(shuō)，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過(guò)1％。如果是首套房、中小戶(hù)型就應該免征房產(chǎn)稅，或以極低稅率征收，不增加普通百姓居住支出。
此外，房產(chǎn)稅的使用能否增進(jìn)公共福利？有業(yè)內人士擔心，房產(chǎn)稅在充實(shí)地方政府“錢(qián)袋子”的同時(shí)，能否真正“取之于民、用之于民”？專(zhuān)家建議，借房產(chǎn)稅改革之機，推進(jìn)地方財稅制度的改革，建立公開(kāi)透明的決策和監督機制，保證稅收所得用于公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供。
對此，國家相關(guān)部門(mén)負責人明確表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房等，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題。
地方征房產(chǎn)稅避免太依賴(lài)賣(mài)地
稅制改革
從各國征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對個(gè)人擁有的住房普遍征收，無(wú)論是增量和存量住房都在納稅范圍之內。
“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案早就應該出臺�！敝袊嗣翊髮W(xué)教授安體富說(shuō)，這將有利于推進(jìn)整個(gè)房產(chǎn)稅改革。他指出，房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要意義便是完善地方稅制。
數據顯示，歷經(jīng)1994年分稅制改革及2004年后新一輪稅制改革，我國在所得稅和流轉稅制改革方面取得了較大成就，基本上奠定了主體稅模式。
專(zhuān)家認為，當初稅制改革沒(méi)有突出強調地方稅，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府擺脫對賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài)�！皬亩愔仆晟频慕嵌戎v，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進(jìn)行修正，沒(méi)有相對復雜的立法過(guò)程�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓說(shuō)。
專(zhuān)家認為，鑒于當前社會(huì )貧富差距拉大成為和諧社會(huì )的最大障礙之一，政府調節手段的缺失已經(jīng)成為拉近貧富差距的主要“瓶頸”。由于稅收是最適宜于市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下調節貧富差距的手段，因此，十二五期間，預計中央將采取一切可以采取的舉措，著(zhù)力破解上述難題，結束中國財產(chǎn)保有層面的無(wú)稅狀態(tài)。
有專(zhuān)家預計，短期內會(huì )有一批城市陸續加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)行列，各地方將陸續有政策跟進(jìn)，掀起新一輪稅制改革。
■關(guān)注新“國八條”
地方限購細則2月中旬前出臺
國辦昨天發(fā)出通知，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，通知內容主要為新“國八條”。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細則。其他城市也要根據本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況，適時(shí)出臺住房限購措施。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰說(shuō)，限購令延伸至全國時(shí)間之快讓人驚訝。2月中旬的時(shí)間期限，除去春節假期，等于在不到兩周內，各地要出臺限購細則。這意味著(zhù)將對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預。陳云峰說(shuō)，可以看出，完全依靠市場(chǎng)自身調節，已無(wú)法控制房?jì)r(jià)上漲。行政干預下的市場(chǎng)體制，也是政府無(wú)奈之舉。因為熱錢(qián)太多，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。長(cháng)此以往，將對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生不良后果。
普通住房滿(mǎn)5年出售免征營(yíng)業(yè)稅
財政部、國家稅務(wù)總局昨天宣布，今起調整并執行個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策。
今后，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；
個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購房?jì)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；
個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
北京多數銀行節前“首付六成”
新政提出二套房貸款首付比例提至60%，北京多家銀行昨天透露，目前正在制定有關(guān)細則，春節前將執行這一政策，興業(yè)銀行等少數銀行將立即執行這一政策。
興業(yè)銀行某支行客戶(hù)經(jīng)理表示，昨天已接到有關(guān)通知，立即執行二套房貸首付六成的新政策。
>>市場(chǎng)反應
新政伊始“咨詢(xún)多過(guò)戶(hù)多趕貸多”
堪稱(chēng)史上最嚴的新“國八條”剛出臺，盡管地方細則尚未出臺，但樓市已出現“咨詢(xún)多、過(guò)戶(hù)多、趕貸多”現象。
觀(guān)望情緒暴漲
我愛(ài)我家呼叫中心數據顯示，新政出臺當晚及次日，來(lái)電咨詢(xún)量大漲，超過(guò)兩成電話(huà)增量都是詢(xún)問(wèn)新政影響。交易雙方也開(kāi)始初步協(xié)商在各種情況下如何承擔責任和額外費用。
商品房銷(xiāo)售人員普遍表示，看房人與平時(shí)差不多，不過(guò)都會(huì )咨詢(xún)是否開(kāi)始執行新政，都有些猶豫�！摆s與不趕幾乎一樣，還不如安心過(guò)年看看再說(shuō)�！弊稍�(xún)者李女士說(shuō)。
將現明顯過(guò)戶(hù)高峰
限購令加碼，無(wú)論近期是否有新購，持有房產(chǎn)過(guò)多直接意味著(zhù)不能再購。因此年尾幾天，持有多套房并有新增購房意愿的“大戶(hù)”抓緊過(guò)戶(hù)的情緒十分緊張。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示：新政后的27日明顯出現過(guò)戶(hù)高峰，預計將繼續突破千套，甚至創(chuàng )造紀錄。細則出臺前的這段時(shí)間，已經(jīng)簽訂合同的人都會(huì )抓緊辦理過(guò)戶(hù)，會(huì )出現過(guò)戶(hù)高峰。購房者成先生很焦慮：“才剛剛簽完合同，賣(mài)房的在這幾天還完貸款也不太現實(shí)，著(zhù)急啊�！�
欲購房者傾向“趕貸”
新政要求第二套房貸款首付不得低于六成，部分市場(chǎng)改善性需求考慮在最近幾天抓緊購房，爭取趕上首付五成的末班車(chē)�！傲商嗔�，付不起，一旦細則出來(lái)，我今天申請房貸也被劃入六成的范圍，我只能違約，風(fēng)險太大�！贝蛩憬谫彿康耐跸壬硎�。
專(zhuān)家認為，首付提高一成，對經(jīng)濟條件有限的人影響明顯，可能使其無(wú)法購房，但趕五成房貸“末班車(chē)”的人群可能十分艱難。歲末年初，銀行歇業(yè)或房貸額度已用完，甚至已經(jīng)停貸且鉆空放貸得不償失。
房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府擺脫對賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài)。
中國現行的稅制體系沒(méi)有真正意義上的財產(chǎn)稅，而開(kāi)征房產(chǎn)稅意味著(zhù)中國財產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結，意味著(zhù)政府握有了可對包括收入、消費、財產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節實(shí)施稅收調節的相應手段。