農歷虎年的最后幾天開(kāi)發(fā)商們正經(jīng)歷著(zhù)空前嚴厲的政策緊縮。繼“新國八條”和房產(chǎn)稅改革方案出臺之后，周末又傳出消息說(shuō)，國有四大銀行可能全面取消首套房貸利率優(yōu)惠。
　　多數接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，一系列調控政策的出臺將使大多數開(kāi)發(fā)商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴峻的挑戰，未來(lái)一段時(shí)間內部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)下調的可能性進(jìn)一步增加。
　　繼國務(wù)院常務(wù)會(huì )議26日公布“新國八條”全面調控房地產(chǎn)市場(chǎng)后，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)“靴子”也于27日正式落地，一些城市的成交量應聲跌落。數據顯示，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)首日(28日)，一手商品房簽約套數571套，與前一日網(wǎng)簽933套相比，成交套數環(huán)比下降約四成。
　　就整個(gè)1月份而言，雖然上海等地在調控政策出臺前后出現短暫的“恐慌性購房”，但據中國指數研究院30日公布的最新數據，其監測的30個(gè)城市中，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%，長(cháng)沙和包頭的跌幅更是超過(guò)了60%。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預測，在政策的疊加效應之下，未來(lái)一段時(shí)間樓市成交量會(huì )出現較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度。此外，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力。
　　另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，在北京等熱點(diǎn)城市，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消。徐楓表示，這無(wú)疑讓多數開(kāi)發(fā)商雪上加霜，“尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的日子將很不好過(guò)，相當一部分公司目前已確定無(wú)法落實(shí)今年的計劃�！�
　　事實(shí)上，去年4月以來(lái)，房企面臨的信貸環(huán)境已逐步趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。今年1月17日，銀監會(huì )召開(kāi)2011年工作會(huì )議再次強調，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續實(shí)施差別化房貸政策。公開(kāi)資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少�！斑@樣一個(gè)趨勢反映了2010年以來(lái)調控的政策導向，即對開(kāi)發(fā)商逐漸收緊各個(gè)資金源�！毙鞐髡f(shuō)。
　　中國指數研究院最近的一份報告顯示，2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源7.25萬(wàn)億元，其中利用外資、自籌資金增速較快，開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來(lái)看，國內貸款12540億元，增長(cháng)10.3%，增速放緩14.7個(gè)百分點(diǎn)；利用外資796億元，增長(cháng)66.0%，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn)；包括定金、預收款、個(gè)人按揭貸款等在內的其他資金32454億元，增長(cháng)15.9%，增速降低4.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　不僅如此，多數房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)募資的難度也越來(lái)越大。截至1月27日，按申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)，WIND統計顯示，自去年4月中旬以來(lái)，共計21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預案，預計募資431.76億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬(wàn)澤股份通過(guò)了證監會(huì )批準。招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團已宣布停止實(shí)施。業(yè)內人士普遍認為，在調控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再從有關(guān)主管部門(mén)獲批再融資。
　　“在新一輪密集的調控政策高壓之下，對一些房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，去庫存、保持現金流穩健是基本命題�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，部分房企業(yè)可能將隨之調整經(jīng)營(yíng)策略。
　　徐楓認為，成交量的下滑將促使開(kāi)發(fā)商加緊推盤(pán)，甚至會(huì )采取包括降價(jià)在內的多種促銷(xiāo)手段維持成交量，因此，房?jì)r(jià)下調的可能性進(jìn)一步增加。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭近日接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)預測，2011年部分城市房?jì)r(jià)將出現一定幅度的下調，70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數將于二三季度出現同比負增長(cháng)。
　　在拿地方面，徐楓表示，重重緊縮政策對開(kāi)發(fā)商的資金儲備規模提出了更高要求，尤其在北京、上海等熱點(diǎn)城市，相對優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動(dòng)輒就需要十幾億、數十億的資金，“這樣的形勢下，在一些熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，中小型開(kāi)發(fā)商基本上就出局了�！�
　　開(kāi)發(fā)商面臨的利空還不止如此，徐楓提醒說(shuō)，今年還可能會(huì )有更細更嚴的調控政策，限購、二套房首付比例、貸款利率等方面仍有進(jìn)一步調整的空間。