保利地產(chǎn)的“違建門(mén)”再一次讓開(kāi)發(fā)商擅改規劃的行徑面臨拷問(wèn)。
日前，有媒體披露，保利地產(chǎn)在廣州金沙洲將二類(lèi)居住用地改建低密度住宅，并且在未獲得施工證的情況下提前搶建，最終經(jīng)由小額罰款即獲得規劃部門(mén)的“準生證”。
這場(chǎng)典型的“違建”事件，將保利地產(chǎn)這家央企推向風(fēng)口浪尖。但事實(shí)上，類(lèi)似的事情并非第一次上演，在違約成本極低的情況下，開(kāi)發(fā)商的頂風(fēng)作案并不足奇。保利地產(chǎn)的“違建門(mén)”，僅僅只是開(kāi)發(fā)商擅改樓盤(pán)規劃的一個(gè)縮影。
“西海岸”違建始末
資料顯示，在廣州金沙洲，保利地產(chǎn)先后多次拍下了多宗地，而西海岸便是由其中編號為04、05的地塊聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，兩地塊總建筑面積約為12萬(wàn)平方米。
保利西海岸毗鄰珠江，由一些高層住宅和低層聯(lián)排別墅組成。但該項目卻因為涉嫌違建而多次受到城管的停工敦促。
事件最早暴露于今年7月。當時(shí)，廣州市城管部門(mén)的一則公開(kāi)通報稱(chēng)，保利西海岸正在建設的85棟“別墅”全都是在“未取得規劃報建許可”的情況下擅自建設的。廣州城管提供的消息顯示，該項目2010年3月開(kāi)始建設，其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經(jīng)基本完工。
對于“違建”的定義，保利地產(chǎn)相關(guān)人士認為“表述有誤”，因為當時(shí)該集團的報批文件已經(jīng)遞到了規劃部門(mén)，而且去年底已經(jīng)遞交過(guò)一次，只是當時(shí)出于政府的原因未能批復�！绊敹嘀荒芩闶菗尳��！痹撊耸空f(shuō)。
對于西海岸項目的違建，廣州市規劃局于7月中旬認定保利西海岸項目這個(gè)“違法建設”是可以“限期改正”的，為此給予建設工程造價(jià)5％的罰款，即對這85棟別墅處以建設工程總造價(jià)約3344萬(wàn)元的5％的行政處罰，共計罰款約167萬(wàn)元，折合每平方米罰款金額為54元。
在接受行政處罰后，7月初停工的保利西海岸項目在7月14日就獲批了修建性詳細規劃，7月27日獲批了建設工程規劃許可證。在廣州市規劃局網(wǎng)站上也顯示，2010年8月17日廣州市規劃局對部分別墅的建設工程規劃許可證進(jìn)行了批后公示。
據了解，按照程序，在規劃部門(mén)進(jìn)行處罰后，城管、建設部門(mén)也會(huì )對這85棟違法別墅建設進(jìn)行相應處置。但在規劃局已經(jīng)將該項目的規劃手續補充完備并定性為“限期改正”的情況下，其他部門(mén)也只能罰款了之。
擅自改建別墅？
不過(guò)，事件卻遠不是“搶個(gè)時(shí)間差”這么簡(jiǎn)單，因為西海岸涉嫌將二類(lèi)居住用地改建低密度聯(lián)排別墅，而這早已經(jīng)被國家相關(guān)政策所禁止。
地塊的用地資料顯示，兩塊用地規劃容積率都為2．8，規劃用途都為居住用地（R2），也就是通常所說(shuō)的二類(lèi)住宅用地，并不屬于別墅用地。其中一塊土地出讓協(xié)議還對住宅用地進(jìn)行了戶(hù)型比例限制，明確規定“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到住宅開(kāi)發(fā)建設總面積的80％”。
二類(lèi)居住用地被部分改建為別墅？對此，保利地產(chǎn)內部人士稱(chēng)：按照國家的相關(guān)定義，別墅是獨門(mén)獨院的，而西海岸全都是三拼六拼的聯(lián)排，屬于低層洋房。而且，在12萬(wàn)平方米的總建筑面積內，90平方米以下的戶(hù)型絕對是符合規定的。
而在業(yè)內人士看來(lái)，這僅僅只是一個(gè)大家都心照不宣的潛規則。即拿一部分土地多建幾棟高層建筑，剩余土地建低密度住宅，而且只要不是獨門(mén)獨戶(hù)，報批上面就可以成功繞開(kāi)“別墅”的門(mén)檻。
如此規劃一舉兩得，一方面低密度的聯(lián)排別墅可以當豪宅賣(mài)較高價(jià)錢(qián)，另一方面，高層住宅又憑借較好景觀(guān)而具備豪宅的基本條件。
事實(shí)上，報建之時(shí)做類(lèi)似規劃處理，早已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商通常使用的方法。今年3月，雅居樂(lè )位于廣州科學(xué)城的一宗“天價(jià)”地王，就曾經(jīng)被曝出申請修改規劃，將住宅樓工程的建筑高度由55米調整為100米，直接增高了15層。這遭到業(yè)內多方質(zhì)疑，雅居樂(lè )被指“為了解套或者牟取更大利潤”。
當時(shí)，雅居樂(lè )方面的解釋是，項目容積率并沒(méi)有發(fā)生改變，談不上賺錢(qián)，只是增加最高樓宇能夠達到的高度，總建筑面積也并沒(méi)有增加。修改規則后樓間距加大，以前做5棟樓，現在做4棟，這樣景觀(guān)會(huì )更好看。
無(wú)獨有偶，僅僅在去年底到今年初，廣州市內“在容積率允許范圍內更改規劃”的案例已經(jīng)不止一兩宗，例如珠江新城內的多棟寫(xiě)字樓，都進(jìn)行過(guò)“拔高”處理。
但有業(yè)內人士稱(chēng)，雖然容積率沒(méi)有變化，但是項目的性質(zhì)卻發(fā)生了根本改變。政策限制90平方米以下住宅占據一定比例的初衷，便是希望此舉能夠引導開(kāi)發(fā)商建普通住宅，遏制其開(kāi)發(fā)豪宅謀取暴利的動(dòng)機。但一旦進(jìn)行了規劃調整，項目由低密度聯(lián)排別墅和高層景觀(guān)洋房組成，便能夠輕而易舉開(kāi)發(fā)為豪宅，與70/90政策的初衷背道而馳。
廣州多位業(yè)內人士更指稱(chēng)，相對于高昂的利潤，開(kāi)發(fā)商的違約成本太低，直接促使違規現象屢禁不止。同時(shí)，政府主管部門(mén)的監管不到位，也縱容了開(kāi)發(fā)商的違建行為。