關(guān)于房地產(chǎn)的調控仍在繼續，但保利地產(chǎn)仍讓關(guān)注它的投資者感到其“霸氣十足”。
在完成了2010年銷(xiāo)售額超50%的增長(cháng)后，作為“激進(jìn)派”的代表，保利地產(chǎn)是否會(huì )放慢腳步？答案是否定的。記者多方采訪(fǎng)得知，“圈地”、“強銷(xiāo)”還將是保利地產(chǎn)2011年的“主旋律”。
依靠雄厚的土地儲備和資金保障，保利地產(chǎn)具備了強大的增長(cháng)動(dòng)力。而其盈利能力，也將在未來(lái)股價(jià)的長(cháng)期走勢中得以體現。
繼續囤地
保利地產(chǎn)無(wú)疑是2010年最兇猛的房企。
2011年1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)：全年銷(xiāo)售額不僅同比增長(cháng)超過(guò)50%，而且大大超出公司年初定下的500億元銷(xiāo)售目標。
公告顯示，在2010年1至12月，保利地產(chǎn)實(shí)現簽約面積688.39萬(wàn)平方米、簽約金額661.68億元，分別同比增長(cháng)30.7%、52.53%。雖然不及萬(wàn)科的千億成績(jì)輝煌，但已足以使公司坐穩行業(yè)的第二把交椅。
在銷(xiāo)售大幅增長(cháng)的同時(shí)，保利地產(chǎn)在土地上繼續保持激進(jìn)的態(tài)勢。1月21日，在上海舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )上，保利地產(chǎn)以26.57億元的價(jià)格拿下了一宗當天成交總價(jià)最高的寶山區地塊，溢價(jià)156%，折合樓面價(jià)13445元/平方米。
據記者統計，2010年全年，保利地產(chǎn)共新增項目47個(gè)，新增建筑面積1786萬(wàn)平方米，涉及總土地金額約558億元，接近銷(xiāo)售額的8.5成。其中僅在2010年最后一個(gè)月，保利地產(chǎn)就斥資103億元在北京、廣州、蘇州、紹興和長(cháng)春等城市拿下8幅土地。
而在其拿地兇猛的2009年，也僅新增土地儲備1338萬(wàn)平方米，地價(jià)款總計460億元。保利地產(chǎn)的囤地規�？梢�(jiàn)一斑�！安粌H如此，2011年保利的拿地規模還將在2010年的基礎上增加�！币晃唤咏＠禺a(chǎn)高層的人士向《投資者報》透露。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地無(wú)疑是最為重要的資產(chǎn)。在2010年的調控中，行業(yè)龍頭公司的市場(chǎng)占有率穩步提升，依仗的便是傲人的土地儲備。在這一方面，保利地產(chǎn)表現尤為突出。
根據貝塔咨詢(xún)合伙人杜麗虹的一份報告顯示，保利地產(chǎn)上市至今的業(yè)績(jì)增長(cháng)中，81%的增長(cháng)來(lái)自于結算面積的擴張，13%來(lái)自于售價(jià)的上升，6%來(lái)自于毛利潤率的增長(cháng)。不難看出，土地資產(chǎn)不斷擴大為保利地產(chǎn)提供了增長(cháng)的動(dòng)力。
而在未來(lái)，保利地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”成色仍將愈發(fā)濃厚。數據顯示，保利地產(chǎn)2010年12月份新增6個(gè)項目合計建筑面積達156萬(wàn)平方米、總地價(jià)款103億元、樓面地價(jià)6628元/平方米。公司購地支出環(huán)比大幅增長(cháng)，樓面地價(jià)更是創(chuàng )下近幾年新高。
根據保利地產(chǎn)2010年中報顯示，公司擁有4530萬(wàn)平方米的土地儲備和在建項目，而加上2010年下半年已獲得的土地資源，尚余開(kāi)發(fā)和結算資源在5000萬(wàn)平方米左右，足夠保利地產(chǎn)5年左右的開(kāi)發(fā)結算量。
此外，保利地產(chǎn)的項目布局重心更偏向于二三線(xiàn)城市。預計在2011年以“調控”為主題的市場(chǎng)中，二三線(xiàn)城市將成為樓市的有力增長(cháng)點(diǎn)。而豐富的土地資產(chǎn)，將有助于保利地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。
與此同時(shí)，“持有型商業(yè)資產(chǎn)的增加，將是保利地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一大趨勢�！北＠禺a(chǎn)證券事務(wù)代表黃海接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，“盡管現階段持有商業(yè)地產(chǎn)的回報率，一般低于住宅開(kāi)發(fā)的回報率，但對于保利來(lái)說(shuō)，持有部分商業(yè)地產(chǎn)是必須的，因為它能提供持續的現金流入�！备鶕居媱�，未來(lái)的3年內，保利地產(chǎn)預計將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬(wàn)平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
圖謀“千億”
雖然近年來(lái)增長(cháng)勢頭迅猛，但今天的保利地產(chǎn)仍然將自己定位為“成長(cháng)型企業(yè)”。2010年，公司提出了“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的目標。不過(guò)業(yè)界更關(guān)心的是，蓬勃發(fā)展的保利地產(chǎn)能否在今年取得萬(wàn)科的千億“戰績(jì)”。
政策調整下的市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)刻都在挑戰保利的規模性成長(cháng)目標。不過(guò)在西南證券分析師肖劍眼里，保利地產(chǎn)是最有希望邁入千億級銷(xiāo)售額房企中的一個(gè)。
萬(wàn)科公告顯示：萬(wàn)科在2009年的銷(xiāo)售額為634億元，2010年為1081.6億元，提前4年完成其千億目標。而2010年緊隨萬(wàn)科的保利地產(chǎn)銷(xiāo)售額恰巧也在600億元水平，何況公司在2006年7月份整合后上市時(shí)，年銷(xiāo)售額僅有40億元，其增長(cháng)速度大大高于萬(wàn)科。因此保利地產(chǎn)2011年的業(yè)績(jì)被理所當然地寄予厚望。
實(shí)際上，保利地產(chǎn)與萬(wàn)科在運營(yíng)模式上頗為相似：在拿地和銷(xiāo)售上采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”——參考存貨去化率來(lái)制定拿地計劃。并以“當年拿地，當年開(kāi)工，次年銷(xiāo)售”的準則進(jìn)行開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。因此，2011年，此前大量購地的保利地產(chǎn)銷(xiāo)售規模也將達到新高。
根據中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云估算，保利地產(chǎn)2010年全年的新開(kāi)工面積約為900萬(wàn)平方米。如果按照2010年9128元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)計算，這部分銷(xiāo)售面積可至少實(shí)現800億元銷(xiāo)售額。一旦銷(xiāo)售均價(jià)上升，或者2011年的新開(kāi)工面積部分轉化為可售資源，其銷(xiāo)售額達到千億也并非不可能。
由于樓市面臨調控壓力，地產(chǎn)分析師更愿意用相對保守的30%作為銷(xiāo)售額增長(cháng)速率。民生證券就預計，保利地產(chǎn)2011年推盤(pán)量將增長(cháng)40%，銷(xiāo)售額將增長(cháng)30%，預計銷(xiāo)售額可達到800億元。
而按照“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的計劃，公司2011~2012年的業(yè)績(jì)鎖定性較強，各項指標年增長(cháng)率最高不會(huì )超過(guò)30%，即2011年銷(xiāo)售額約為800億~850億元。
盡管如此，千億銷(xiāo)售額距離保利地產(chǎn)仍不遙遠。公司在2009年和2010年新增權益建筑面積超2800萬(wàn)平方米，將在接下來(lái)的兩年間集中釋放。保利地產(chǎn)董秘辦一位工作人員預計：“2011年將超1000萬(wàn)平方米開(kāi)工量”。因此，千億銷(xiāo)售額最遲在2012年內也將實(shí)現。
風(fēng)險需控
當然，投資者對于房地產(chǎn)板塊最大的顧慮在于市場(chǎng)的不確定性。政策波動(dòng)必然會(huì )對房企業(yè)績(jì)產(chǎn)生影響。不過(guò)對于保利地產(chǎn)而言，堅持“不囤地、不捂盤(pán)、不惜售”的快速周轉策略，已經(jīng)在調控政策頻出2010年政策頻出的市場(chǎng)環(huán)境下展現出競爭優(yōu)勢。而這也是其近年來(lái)高成長(cháng)性的基礎。
區域布局方面，保利地產(chǎn)通過(guò)結構調整來(lái)降低調控風(fēng)險。2009~2010年新增項目中，公司在成都、長(cháng)春、中山等二三線(xiàn)城市占比明顯增加，目前70%以上的土地儲備在一線(xiàn)城市以外。
高盛高華證券研究報告認為，保利地產(chǎn)在非一線(xiàn)城市的土地儲備和凈資產(chǎn)價(jià)值占比分別達到了76%和54%，高于61%和45%的同業(yè)均值，預計這些區域的合同銷(xiāo)售表現將好于一線(xiàn)城市。
然而，保利地產(chǎn)因快速擴張而產(chǎn)生的高凈負債率也令很多投資者擔憂(yōu)。不過(guò)截至2010年三季度，保利地產(chǎn)的現金余額為人民幣137億元，遠高于43億元的短期貸款以及第三季度新增加的72億元的長(cháng)期借款。
在“最嚴厲的宏觀(guān)調控”的圍追堵截下，開(kāi)發(fā)壓力將考驗保利地產(chǎn)的資金鏈。但高盛高華分析師卻認為，在調控背景下房企融資渠道收緊，保利地產(chǎn)借款不斷增加反映出公司強大的融資能力。