新一輪“限購”大幕正在開(kāi)啟。16日，北京落實(shí)“國八條”的樓市調控細則出臺。被業(yè)界稱(chēng)為空前嚴厲的“京十五條”再次提高外地人購房門(mén)檻，規定擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供連續5年(含)以上個(gè)稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停對其售房。同時(shí)，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭售房。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的專(zhuān)家普遍認為，從“國八條”開(kāi)始的此輪涉及限購、二套房貸收緊等方面的調控，給持續火爆的樓市澆了一盆冷水，多數業(yè)主和開(kāi)發(fā)商陷入新一輪觀(guān)望，整個(gè)2月的成交量將出現較大幅度下滑，這將在一定程度上增加樓市降價(jià)的可能。
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北京朝陽(yáng)區一處建設中的住宅樓。新華社記者 趙琬微
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調控加碼 “限購潮”洶涌襲來(lái)
有消息稱(chēng)，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線(xiàn)城市�！�
在公眾普遍關(guān)注的限購方面，北京版細則要求，自通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
此外，京版“國八條”還規定，實(shí)行差別化土地增值稅預征率，對定價(jià)過(guò)高、預計增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提高土地增值稅預征率，嚴格住房用地供應管理，總結本市“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的經(jīng)驗，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應中全面施行等。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認為，北京出臺的“京十五條”措施空前嚴厲，再次提高外地人購房門(mén)檻，精準打擊外地炒房。同時(shí)，京版“限購”以“認房”為標準顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進(jìn)一步抑制了投機性需求的進(jìn)入，另一方面也適當地保護了以換房為目的的改善性需求。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團認為，對北京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“納稅證明不滿(mǎn)五年的非戶(hù)籍人口禁止購房”的限購細則將至少影響1/3的購房人群。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計數據表明，目前北京二手房市場(chǎng)的購房人群中，純戶(hù)籍人口占35.5%，占64.5%的非戶(hù)籍購房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過(guò)5成，所以，二手房市場(chǎng)將有1/3的購房人群受此影響而暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房。
在北京之前，青島、上海、濟南、成都等地已出臺了細化政策，在限購方面也進(jìn)一步升級，比如上海便要求，已有2套及以上住房的戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶(hù)籍居民家庭均不可再新購住房。
根據“國八條”，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實(shí)施細則。這意味著(zhù)未來(lái)幾天內，限購令將在更多城市密集落地，新一輪樓市“限購潮”正洶涌襲來(lái)。
博弈升級 開(kāi)發(fā)商仍在觀(guān)望
受“限購潮”波及，一些熱點(diǎn)城市成交量恢復乏力。中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，作為前兩輪調控政策的延續，“三次調控”在限購、營(yíng)業(yè)稅、二套房貸等方面全面加強調控力度，終于給持續火爆的國內樓市澆上一盆冷水�！霸谡{控重拳之下，多數開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主們都選擇了觀(guān)望”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
北京鏈家地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，現在一些手持多套房產(chǎn)的業(yè)主已開(kāi)始了新一輪的觀(guān)望，“調控比較嚴的話(huà)，他們就轉賣(mài)為租了，一般不會(huì )急于拋售，會(huì )選擇看看接下來(lái)的市場(chǎng)行情”。徐楓認為，目前多數業(yè)主比之前要成熟許多，他們已對政策及其可能產(chǎn)生的效果有了一定預期。
相當一部分開(kāi)發(fā)商也未有濃重的悲觀(guān)情緒�！拔覀兞私獾揭恍╅_(kāi)發(fā)商仍在‘賭’這一波政策，并沒(méi)有做出明顯的應對�！毙鞐鞅硎�，部分房企認為幾個(gè)月之后便可以避過(guò)調控政策的“風(fēng)頭”，因此現在選擇了觀(guān)望。
部分業(yè)內人士也認為，限購、限貸等政策如果得到認真落實(shí)的話(huà)，會(huì )較大程度上迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，但此輪調控政策在長(cháng)期性和持續性上尚存在不確定性，一段時(shí)間后，有些城市可能會(huì )在執行上出現打折扣等現象。
雖然開(kāi)發(fā)商力“賭”政策回暖，但業(yè)內普遍認為今年的調控政策不僅不會(huì )放松而且有可能更加嚴格。廣州證券最近的一份研究報告預測，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控仍將持續。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未達到政府的調控目標，后續再度加碼調控的可能性較大。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)季如進(jìn)接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示，此輪調控政策的出臺已透露了這樣一個(gè)信號，即政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控是有決心的，也是有辦法的，部分人認為限購等政策是短期行為，但在他看來(lái)，至少在今后一段時(shí)期內，限購等政策在部分熱點(diǎn)城市有可能還會(huì )堅持下去。
中原地產(chǎn)認為，鑒于“三次調控”所產(chǎn)生的強有力影響，未來(lái)國內樓市的走勢將由不同城市供求對比狀況、地方政府政策執行力度強弱、各個(gè)城市樓市本身發(fā)展特點(diǎn)等因素來(lái)決定，但總體來(lái)看，市場(chǎng)正在向有利于購房者的方向傾斜。
未來(lái)走勢 成交縮量或成降價(jià)前兆
記者了解到，“國八條”出臺以后，各地樓市市場(chǎng)供求量銳減，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。業(yè)內人士認為，若新政效應持續蔓延、地方政府嚴格執行和落實(shí)新政的話(huà)，未來(lái)樓市可望步入降價(jià)通道。
根據中國指數研究院的統計顯示，2月第一周(1月31日至2月6日)受節日等因素影響，監測的30個(gè)城市中，九成城市樓市成交量下跌。其中近五成城市跌幅超過(guò)90%。重點(diǎn)城市均呈現成交量下滑態(tài)勢，上海、深圳和杭州成交量環(huán)比下滑90%以上，其中深圳跌幅更是超過(guò)95%。
進(jìn)入第二周，各地樓市成交量開(kāi)始有所恢復，重點(diǎn)城市中，深圳和成都成交量回升較為迅速，成都商品住宅成交量基本恢復至春節前的水平。其余城市成交量恢復力度相對較小。
根據亞豪機構的統計顯示，春節及春節前后的兩周(1月31日至2月13日)時(shí)間里，北京期房、現房住宅的累計簽約量?jì)H為1217套，僅相當于“國八條”出臺前一周(1月24日至1月30日)樓市成交量的一半。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在“國八條”和加息的雙重抑制下，上周(2月7日至2月13日)樓盤(pán)成交已經(jīng)出現普降，僅有不到20個(gè)樓盤(pán)的單周成交量超過(guò)10套。
和一手商品房的表現相類(lèi)似，二手房市場(chǎng)供求量銳減，市場(chǎng)開(kāi)始步入觀(guān)望期。據中原地產(chǎn)2011年2月統計，國內五大城市的中原三級市場(chǎng)門(mén)店新增客源和盤(pán)源數量近期都有大幅度下降。2月第一周五大城市新增客源和盤(pán)源為1月周平均水平的一成左右，同2010年4月新政剛剛出臺后的市場(chǎng)形勢大致相仿。具體表現在：業(yè)主們開(kāi)始惜售，購房客戶(hù)開(kāi)始觀(guān)望。
中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新預計，國內五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達到1月兩成的水平。鑒于此次限購等新政的影響，各地樓市將持續較長(cháng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，歷年來(lái)農歷春節后的樓市“小陽(yáng)春”現象也將難以出現。此外，在各地二手市場(chǎng)成交量持續下跌形勢下，二手住宅市場(chǎng)價(jià)格可望出現一定幅度的松動(dòng)。