在城鎮化進(jìn)程加速和自住型、改善型住房需求強勁等因素的有力支撐下，處在成長(cháng)期的甘肅樓市未來(lái)一段時(shí)間仍將呈現供不應求的發(fā)展格局，房?jì)r(jià)亦將處于持續上行態(tài)勢。

　　調控政策未平抑房?jì)r(jià)較快上漲勢頭

　　甘肅省社科院最新發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書(shū)》分析認為，2009年至2010年是甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮的年份，房?jì)r(jià)也保持了持續上漲的態(tài)勢。甘肅省2009年商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比漲幅達19%，特別是到2009年下半年，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)上漲預期加強，導致需求上升，而新房供應未能同步跟上，帶動(dòng)房?jì)r(jià)增幅較大，繁榮期持續到2010年4月。
　　2010年4月“國十條”出臺以后，受政策導向的影響，全國房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化，甘肅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和商品房成交量有所放緩，但房?jì)r(jià)依然堅挺。從長(cháng)期來(lái)看，甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方力量不平衡情況將長(cháng)期存在，與全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性增強，未來(lái)將受到調控政策的不確定性影響。
　　國家統計局的統計數據顯示，與2009年成交均價(jià)相比，2010年初全國大部分城市成交價(jià)格漲幅較為明顯。在新政調控下，2010年5月以后扭轉了上行趨勢，放緩了上漲步伐。但是甘肅商品房?jì)r(jià)格卻沒(méi)有出現緩和趨勢，尤其是蘭州的房?jì)r(jià)漲幅持續位居全國前列。有研究表明，按照2009年第三季度指標測算，蘭州的房?jì)r(jià)收入比為17.4，在全國35個(gè)重點(diǎn)城市中排名第七位。從2009年第三季度至今，蘭州房?jì)r(jià)漲幅居前，房?jì)r(jià)收入比排名在全國應該有所提升，屬于房?jì)r(jià)偏高城市。
　　統計部門(mén)的調查結果顯示，2010年上半年雖然蘭州房市銷(xiāo)量同比下降15.93%，但是由于房?jì)r(jià)上漲，銷(xiāo)售額同比上升3.2%。天水房?jì)r(jià)僅次于蘭州市，6月均價(jià)為3659元/平方米，同比增長(cháng)25%。
　　另一方面，蘭州市二手房房?jì)r(jià)也呈現持續上漲勢頭，2010年1月至9月漲幅達26.7%，高于在售樓盤(pán)漲幅9.3個(gè)百分點(diǎn)。8月銷(xiāo)售價(jià)格為6408元/平方米，達歷史高位。2010年1月至9月，蘭州二手房房?jì)r(jià)僅比在售樓盤(pán)平均價(jià)格低1111.7元/平方米。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟向好支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續繁榮

　　甘肅省社科院鄭慧娟認為，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素有宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)調控政策、地區房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程、市場(chǎng)心理預期、市場(chǎng)供求關(guān)系和地方政府行為等。這些因素交織在一起，決定樓市發(fā)展走向和價(jià)格態(tài)勢。從甘肅情況來(lái)看，這些因素對樓市持續繁榮起到正效應。
　　甘肅省城鎮化水平目前為32.65%，距離全國46.6%尚有差距，并以每年0.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(cháng)，城市化正在進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，將為城市住房消費帶來(lái)巨大的潛在需求。
　　與全國大部分地區一樣，甘肅商品房市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房源控制、定價(jià)方面具有絕對優(yōu)勢。商品房需求者以本省高收入者為主，呈現向地區中心市鎮集中的特征，東部集中地是天水，西部集中地主要是蘭州，商品房市場(chǎng)還有一定數量的外地投資者。
　　市場(chǎng)供求關(guān)系是決定房?jì)r(jià)走向的根本因素。甘肅不少熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)不斷上漲的原因在于土地供應偏緊，由于土地由政府壟斷供給，加上一些人為渲染的因素，讓土地緊張形勢有所夸大，也推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。另外，商品房市場(chǎng)還存在結構性問(wèn)題，主要表現在中小戶(hù)型住房供應不足。
　　目前蘭州城市居民中對住房環(huán)境和條件滿(mǎn)意的只有3.31%，對住房環(huán)境和條件不滿(mǎn)的人高達40%，潛在改善性住房需求的比例較大。此外，投資性需求具有發(fā)展空間。蘭州購房者中選擇投資置業(yè)的比例為9.36%，甘肅省其余市州的比例更低。說(shuō)明甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(cháng)期，未來(lái)還有一定發(fā)展空間。住房具有典型投資品的性質(zhì)，投資性購房是市場(chǎng)經(jīng)濟下的投資行為，不違背市場(chǎng)經(jīng)濟原則，但易引起房?jì)r(jià)失控，加劇住房供需矛盾，成為房地產(chǎn)調控制的主要對象。
　　一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的出臺，尤其是甘肅省和蘭州市《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的實(shí)施意見(jiàn)》的施行，表明了政府打壓房?jì)r(jià)非理性上漲的決心，購房者預期房?jì)r(jià)短期受政策影響暫時(shí)回調，但是總趨勢仍然以上漲為主。在調控政策的效應完全釋放之前，購房者以觀(guān)望為主。但是一旦市場(chǎng)有回暖跡象，大量購房者因為擔心自己等不到保障房，以及預期樓市會(huì )有下一輪的暴漲，開(kāi)始恐慌性入市，超出承受能力提前購房。
　　外來(lái)開(kāi)發(fā)商跑馬圈地成為甘肅房?jì)r(jià)上漲的另一推手。當前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在實(shí)現區域性的轉移，投資性、投機性資金重點(diǎn)從一線(xiàn)城市轉向二三四線(xiàn)城市。中西部地區的三四線(xiàn)城市由于增長(cháng)潛力巨大受到了開(kāi)發(fā)商和投資者的青睞，帶動(dòng)了當地房地產(chǎn)繁榮。目前已有廣州恒大、福建陽(yáng)光等多家外地實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)在蘭州跑馬圈地，資金實(shí)力使其當仁不讓地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)強有力競爭者，甘肅本土開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然面臨巨大壓力，在土地拍賣(mài)中仍處于優(yōu)勢地位，在推高地價(jià)的同時(shí)也助推了房?jì)r(jià)的快速上漲。

　　推動(dòng)甘肅房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的基本面難以改變

　　記者調查了解到，甘肅房市由于前期銷(xiāo)售形勢看好，房地產(chǎn)商資金較為充裕，信貸政策調整導致的按揭和開(kāi)發(fā)商貸款下降短期內對房地產(chǎn)投資速度影響不大，可望實(shí)現房地產(chǎn)投資持續增長(cháng)帶來(lái)的經(jīng)濟繁榮，同時(shí)金融風(fēng)險也保持在較低水平。
　　在2010年甘肅居民住房需求旺盛的基礎上，因甘肅人口增長(cháng)因素導致的新增潛在住房需求規模就達到近1500萬(wàn)平方米，這為甘肅樓市開(kāi)拓了消費空間。樓市新政的實(shí)施使購房者有一定的觀(guān)望情緒，也對投資性和投機性需求有所抑制，但是自住性需求旺盛的局面短期內難以改變。在房地產(chǎn)調控新政的壓力下，外地房企會(huì )繼續進(jìn)入甘肅市場(chǎng)，并且會(huì )逐漸向利潤空間較大的商業(yè)地產(chǎn)轉型。
　　在各種因素作用下，未來(lái)甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )保持供不應求的格局，房地產(chǎn)成交量將會(huì )穩中有升，價(jià)格仍持續上漲，但漲幅趨緩，從長(cháng)期來(lái)看，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面因素變動(dòng)較小，房?jì)r(jià)上漲的勢頭依然不變。
　　2010年甘肅省發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》首次提出，原則上將面積60平方米以下的住房控制在20%左右，用于解決低收入家庭的住房問(wèn)題；將面積60至90平方米以?xún)鹊淖》靠刂圃?0%左右，用于解決中等收入家庭的住房問(wèn)題；將面積90至120平方米以?xún)鹊淖》靠刂圃?0%左右，用于解決較高收入家庭住房問(wèn)題；將面積120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解決高收入家庭住房問(wèn)題。今年這項政策繼續實(shí)施，可望改變大戶(hù)型偏多的市場(chǎng)住房供應結構，滿(mǎn)足更多中低收入家庭的住房需求，也對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了重要作用。