記者日前從長(cháng)沙市房產(chǎn)研究中心獲悉，長(cháng)沙1月房?jì)r(jià)下滑，市內新建商品房備案均價(jià)5360元/平方米，其中住宅均價(jià)5105元/平方米。業(yè)內人士分析，1月長(cháng)沙房?jì)r(jià)下跌可能是供應結構變化所致。圖為走在長(cháng)沙湘江河堤之上觀(guān)看沿江林立的商品房�！⌒氯A社記者　龍弘濤/攝

    春節前后，新國八條、房產(chǎn)稅、加息等政策魚(yú)貫而出，特別是長(cháng)春地方版限購政策于近日落地，在當地引起強烈反響。長(cháng)春一向被稱(chēng)為房地產(chǎn)“二線(xiàn)半”城市，房?jì)r(jià)絕對值不高，對房地產(chǎn)政策敏感度較差，因此以往的歷次調控對其影響均十分有限，無(wú)論全國房地產(chǎn)市場(chǎng)如何風(fēng)云變幻，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎總能獨善其身，保持著(zhù)量?jì)r(jià)齊升的增長(cháng)勢頭。不過(guò)，記者在近日的采訪(fǎng)中發(fā)現，隨著(zhù)第三輪調控政策的密集出臺，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再是“鐵板一塊”。盡管很多人仍然深信長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)受第三輪調控的影響不會(huì )太大，但是調控的影響已現端倪：部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，土地市場(chǎng)出現新變化，開(kāi)發(fā)商和購房者陷入深度觀(guān)望。

　　第三輪調控之下，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已現松動(dòng)跡象

　　2月10日，春節后上班第二天，長(cháng)春恒大綠洲打出七九折優(yōu)惠廣告。這是去年年初以來(lái)長(cháng)春品牌開(kāi)發(fā)商最大幅度的折扣，去年4月恒大綠洲開(kāi)盤(pán)時(shí)只也有八五折優(yōu)惠。另?yè)�了解，中海地產(chǎn)去年熱銷(xiāo)產(chǎn)品中海凱旋門(mén)在春節期間也有小幅優(yōu)惠。據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，2011年1月，長(cháng)春13個(gè)樓盤(pán)價(jià)格現不同幅度上漲，7盤(pán)價(jià)格現小幅下調。春節過(guò)后，更出現了4600元/平方米的最新報價(jià)，而長(cháng)春主城區商品房均價(jià)去年底已超6000元/平方米。
　　價(jià)格松動(dòng)意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對樓市的信心已發(fā)生動(dòng)搖，而這一變化在土地市場(chǎng)體現得更為明顯。1月28日長(cháng)春市國土資源局舉行了新年“第一拍”，推出7宗經(jīng)營(yíng)性用地。這次競拍一改過(guò)去大地塊、大開(kāi)發(fā)商唱主角場(chǎng)面，小地塊成為“香餑餑”。5宗5萬(wàn)平方米以下的地塊，有4宗引來(lái)2家以上競買(mǎi)人。競爭最為激烈的是東方廣場(chǎng)附近一宗8780平方米的住宅用地，樓面價(jià)1447元/平方米，兩家競買(mǎi)企業(yè)經(jīng)過(guò)120輪激烈競價(jià)，成交價(jià)達2637元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)80%。而另2宗15萬(wàn)平方米左右的較大地塊出讓十分平淡，因只有一家競買(mǎi)人，最終均以底價(jià)成交。江蘇吳中本次拍賣(mài)中有競買(mǎi)意向，但是最終沒(méi)有舉牌。業(yè)內人士認為，第三輪調控之下，開(kāi)發(fā)商正在改變大進(jìn)大出的策略，出手變得更為謹慎，陷入“邊開(kāi)發(fā)邊觀(guān)望”狀態(tài)。而小地塊因為總價(jià)低、市場(chǎng)風(fēng)險小，所以更受開(kāi)發(fā)商青睞。
　　密集的調控政策也使購房者進(jìn)入“深度觀(guān)望”。據長(cháng)春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數據顯示，今年春節期間從2月1日至9日網(wǎng)上簽約只有30套房，其中有三天均為零成交。而2010年春節期間，長(cháng)春商品住房共簽約200多套，出現反季熱銷(xiāo)場(chǎng)面，與今年春節的慘淡銷(xiāo)售形成鮮明的對比。

　　地方版限購政策讓調控再升溫

　　就在新國八條、房地產(chǎn)、加息等政策魚(yú)貫而出的同時(shí)，2月10日，長(cháng)春版限購令見(jiàn)諸報端。長(cháng)春市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)核心是本市居民最多可購買(mǎi)兩套住房，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購。
　　很多業(yè)內外人士對長(cháng)春市如此迅速出臺限購令始料未及。長(cháng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)講師吉林表示，“真沒(méi)想到會(huì )這么快，太意外了。因為長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)與大連這些二線(xiàn)城市相比，還沒(méi)達到非動(dòng)用限購令打壓的程度�！�
　　但是一些購房者認為，長(cháng)春房?jì)r(jià)絕對值與一線(xiàn)城市比雖然不算高，但是去年漲幅已達28%，屬于房?jì)r(jià)上漲較快城市，此時(shí)出臺限購政策已屬亡羊補牢。據了解，近日某研究機構推出的全國城市房?jì)r(jià)排名榜上，長(cháng)春房?jì)r(jià)位列全國第48位，已高于沈陽(yáng)。
　　在長(cháng)的大多數開(kāi)發(fā)商目前都在“靜觀(guān)其變”。保利長(cháng)春分公司副總經(jīng)理嚴觀(guān)表示�！跋拶徔隙〞�(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，首先體現在交易量可能會(huì )有所萎縮�！倍喽髦脴I(yè)副總經(jīng)理崔湘笛表示：就當下來(lái)看，限購令的實(shí)施可能會(huì )令長(cháng)春樓市進(jìn)入“購房調整期”，購房者可能會(huì )在政策的影響下形成一定觀(guān)望。但是她也表示對長(cháng)春房?jì)r(jià)有信心，因為房?jì)r(jià)不是由政策因素控制的，而是由土地成本、建材成本、GDP等經(jīng)濟形勢決定的。
　　吉林省天潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王柳清認為，限購政策主要抑制的是改善性需求，因此對大開(kāi)發(fā)商影響更嚴重�！百徺I(mǎi)中海、萬(wàn)科、保利這些大開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品的業(yè)主，基本都有二套甚至是三套房產(chǎn)，長(cháng)春的調控政策出臺后，對于這些大開(kāi)發(fā)商的沖擊是非常大的”，“不過(guò)長(cháng)春的調控政策也將有利于各房地產(chǎn)公司轉換開(kāi)發(fā)思維，推出具有個(gè)性的產(chǎn)品，間接加快了產(chǎn)品差異化的速度�！蓖趿�清說(shuō)。

　　調控結果最終還要看政策執行力

　　業(yè)內人士認為，本輪調控結果如何，現在下什么結論都為時(shí)過(guò)早。因為政策的出臺，無(wú)論是市場(chǎng)還是購房者都要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化期和接受期。
　　2月10日，長(cháng)春地方版限購令出臺同時(shí)，公積金貸款也加一次加息。記者11日從長(cháng)春市住房公積金管理中心了解到，節后兩日，長(cháng)春市住房公積金貸款的辦理數量暫時(shí)沒(méi)有變化，各分中心平均每日辦理一二百件左右，從放款勢頭看，比去年同期還略有上升。個(gè)貸處相關(guān)負責人表示，這主要是春節前積累下來(lái)的未辦件較多，是市場(chǎng)慣性作用的結果。至于限購、加息等政策對市場(chǎng)的影響，至少要一個(gè)月以后才能見(jiàn)分曉。
　　一些購房者和房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，調控結果最終還要看政策執行力如何。搜房網(wǎng)友“華瀚方圓”認為，和此前長(cháng)春政府對于樓市一向溫柔的應對方式相比，限購令的出臺在表面上看的確像是給長(cháng)春樓市一個(gè)猛烈的襲擊，但是從細節上看，該政策卻與此前金融機構出臺的二套房、三套房限貸的政策異曲同工，沒(méi)有太大新意。
　　購房者楊女士表示，長(cháng)春市政府的文件是在1月28日發(fā)布的，但消息直到2月10日才爆出來(lái)。政府顯然是在低調處理這件事，所以限購令具體的執行情況還很堪憂(yōu)。另外，長(cháng)春版限購令只是拷貝了國家的要求，從細則本身上看也顯得很無(wú)力。比如第一條“控制新建住房?jì)r(jià)格漲幅”，“將房?jì)r(jià)收入比控制在合理區間”，這個(gè)收入比本來(lái)就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，根本沒(méi)有統一的標準。
　　但是對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策疊加效應帶來(lái)的市場(chǎng)壓力肯定要大于以往任何時(shí)候。據了解，2010年，長(cháng)春市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地900多萬(wàn)平方米，是2009年的2.5倍。大量拿地導致2011年商品房開(kāi)發(fā)量將集中上升。長(cháng)春工程工院房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)講師吉林分析說(shuō)，這么大的供應量，市場(chǎng)有可能會(huì )出現供過(guò)于求的現象。對于那些資金鏈緊張和上市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì )產(chǎn)生很大的壓力，迫于業(yè)績(jì)和資金壓力，可能會(huì )考慮把價(jià)格調下來(lái)，房?jì)r(jià)有可能出現階段性漲跌。
　　長(cháng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)盛學(xué)永表示，政策影響市場(chǎng)的軌跡應該是一個(gè)漸進(jìn)的、震蕩過(guò)程，暴漲暴跌情形基本不會(huì )出現。