據新華社北京2月16日電北京樓市調控新政昨日正式出臺。北京市政府的樓市新政強化了限購、保障房建設、稅收金融監管措施。

　　京籍居民家庭禁購三套房

　　根據《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，自17日起，對已擁有1套住房的北京市戶(hù)籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在北京市沒(méi)擁有住房且連續5年(含)以上在北京市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的非北京市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
　　對已擁有2套及以上住房的北京市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶(hù)籍居民家庭，對無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶(hù)籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。
　　通知還強調，確保保障性住房建設用地占北京市住房供地的50%，各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%，商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實(shí)際供應量。
　　據了解，“十二五”期間，北京市計劃建設、收購各類(lèi)保障房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番。其中2011年通過(guò)新建、改建、購買(mǎi)、長(cháng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補貼2萬(wàn)戶(hù)，竣工保障房10萬(wàn)套。年底實(shí)現公共租賃房入住1萬(wàn)套，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃房的建設和運營(yíng)。

　　房產(chǎn)定價(jià)過(guò)高，提高土地增值稅預征率

　　北京市還將實(shí)行差別化土地增值稅預征率，稅務(wù)部門(mén)對定價(jià)過(guò)高、預計增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務(wù)部門(mén)會(huì )同住房城鄉建設部門(mén)制定公布。
　　金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，將切實(shí)執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍”的政策。中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部可根據房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高北京市第二套住房貸款首付款比例和利率。

　　措施或被地方政府借鑒

　　北京樓市調控新政在住房保障、限購等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國最嚴厲政策。分析人士認為，直接作用于高房?jì)r(jià)的北京樓市調控新政或可為其他地方政府提供借鑒，進(jìn)而對全國市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉分析認為，北京樓市調控新政出臺之后，對其他地方政府是一個(gè)很好的參照，可能會(huì )出現多地借鑒北京模式，在短時(shí)間內爭相出臺更為嚴厲的房產(chǎn)調控細則。
　　婁立平指出，“2010年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)實(shí)行了重點(diǎn)監管，但是調控盲點(diǎn)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快，遠遠超出了市場(chǎng)預期�？梢哉f(shuō)，中國絕大多數大中城市都有調控的必要，一些房?jì)r(jià)上漲較快的三四線(xiàn)城市尤其如此”。
　　以限購令政策為例，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測，去年限購令出臺后，投資型購房需求迅速由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市轉移，從限購城市轉戰非限購城市，進(jìn)而推動(dòng)全國房?jì)r(jià)上漲。
　　在新一輪限購政策出臺后，房產(chǎn)投機和房?jì)r(jià)上漲轉移的現狀，將會(huì )有很大轉變。截至目前，全國已有近30個(gè)城市拋出限購令，新一輪住房限購將在全國范圍內全面實(shí)行，這種“由點(diǎn)到面”的擴展趨勢勢不可擋，投資人在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金出口將再次被阻截。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監林蕾認為，細則的效果將取決于地方政府的執行力，從今年加強行政問(wèn)責等措施來(lái)看，這一輪調控可能對全國高房?jì)r(jià)起到突出的抑制作用。

　　廣州 細則估計下周出臺

　　北京昨出臺貫徹國家樓市調控15條細則。同為一線(xiàn)城市的廣州，調控細則何時(shí)出臺？會(huì )采取何種措施？記者昨晚就此采訪(fǎng)了廣州國土房管局有關(guān)負責人。
　　“(調控細則)在市政府沒(méi)批下來(lái)之前不能公告�！睆V州國土房管局有關(guān)負責人表示，廣州調控細則估計會(huì )在下個(gè)星期出臺，也就是在廣州市“兩會(huì )”期間。該負責人說(shuō)，新“國八條”政策非常具體，如本地戶(hù)籍家庭禁止購買(mǎi)第三套房、外地戶(hù)籍家庭禁止購買(mǎi)第二套房都是明文列出，北京這次出臺的限購規定也和國家精神一致�！皬V州肯定也是不折不扣地貫徹新‘國八條’的規定”。如無(wú)意外，這意味著(zhù)，廣州將出臺的細則，同樣將會(huì )執行上述做法，即分本地和外地戶(hù)籍進(jìn)行差別化限購，本地家庭不準購買(mǎi)第三套房，外地家庭禁止購買(mǎi)第二套房；還將執行“二套房貸款首付不低于六成、利率不低于1.1倍”的規定。
　　上述負責人表示，根據新“國八條”規定，無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房�！按饲皬V州規定要有一年以上證明才可以買(mǎi)房，北京這次將證明年限定為五年以上，各個(gè)城市的特點(diǎn)不同，廣州可能不一定參照北京的做法”。

　　深圳“照搬國八條可能性大”

　　記者昨日向深圳相關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn)深圳版國八條細則的情況得知，相關(guān)部門(mén)仍在研究中，還未有具體出臺計劃。深圳業(yè)內各中介則表示，按照以往的慣例，深圳版細則“中規中矩的照搬國八條的可能性大”，而在政策不再加碼的情況下，深圳全年樓市成交量或形成“V”字形走勢，而價(jià)格下跌可能性不大。
　　昨日出臺的北京版國八條細則最突出的就是提高了外地人在京購房的門(mén)檻，“而深圳70%的都是這種外地人，深圳再提高外地人購房門(mén)檻的可能性不大”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部主任徐楓表示，深圳出臺類(lèi)似北京的這種細則的可能性很小，如果這樣就會(huì )把很多實(shí)際上的深圳人拒在買(mǎi)房門(mén)外。之前多次國家出臺宏觀(guān)調控后深圳的細則都是中規中矩的照搬國家的條文，此次深圳版國八條細則直接引用國家條文的可能性很大。
　　對于國八條后深圳今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，徐楓表示，在政策不再加碼的情況下，深圳今年預期成交量會(huì )形成V字形走勢，前半年成交量下降，后半年成交量上漲，而在價(jià)格方面，房?jì)r(jià)下跌的可能性很小，“雖然需求下降了很多，但深圳新房供應每年都很少，開(kāi)發(fā)商目前集體觀(guān)望，不推或者少推項目，加上二手房業(yè)主惜售，供應和需求同步下降，供需平衡，價(jià)格很難下降”。
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌則表示，深圳今年上半年的新房銷(xiāo)售情況不是很好，前提是供應量很低，世聯(lián)地產(chǎn)監測到今年新房的主要供應要等到4月份或者第二季度才開(kāi)始出現，供應上來(lái)才會(huì )形成成交。
　　“市場(chǎng)是由需求和預期來(lái)支撐的，深圳一直不缺住房需求，而政策一直不斷加碼的背景就是政策一旦退出必然帶來(lái)房?jì)r(jià)的報復性上漲，在這種預期下大家都買(mǎi)房子”，王海斌表示，對深圳今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很樂(lè )觀(guān)。

　　北京房?jì)r(jià)今年或小幅回落

　　“今年存量房交易量將下降10%—15%�！蔽覑�(ài)我家副總裁胡景暉則表示，據我愛(ài)我家數據顯示，在北京的購房者中，64.5%屬于外地購房者，而在這類(lèi)人群中，50%不符合細則中的外地購房者標準。所以，“京十五條”會(huì )直接影響1/3的北京市場(chǎng)，進(jìn)而影響到今年的交易量。
　　胡景暉表示，“京十五條”對市場(chǎng)起到的作用是“排隊效應”而非“擠出效應”。他認為細則打擊了炒房和投資購房，而對于自住型和改善型等合理需求，則會(huì )起到合理疏導的作用，此類(lèi)購房者會(huì )按需求的輕緩排隊入市。
　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認為，“京十五條”可謂空前嚴厲，細則落實(shí)后，北京網(wǎng)簽量2月底日均成交將很難超過(guò)500套，3月份作為傳統成交旺季也將會(huì )跌破萬(wàn)套。雖然北京市政府到目前為止還沒(méi)有對外公布調控目標，但從內容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調控的重點(diǎn)城市，調控目標也會(huì )處于相對更高的層次。
　　刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)、資深房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓則認為，總體而言，“京十五條”根本沒(méi)有新國八條和上�！盀o九條”嚴厲，“例如土地增值稅和價(jià)格調控目標及房產(chǎn)稅等具有殺傷力的政策根本沒(méi)有具體的規定，其他關(guān)于房貸和限購及保障房等基本在新國條的范圍內”。 
　　不過(guò)，謝逸楓也表示，盡管“京十五條”力度小于“新國八條”和上�！盀o九條”，但細則出臺后將再次提高外地人購房門(mén)檻，預計今后外地人認購二手房比例不超過(guò)兩成。限購以“認房”為標準，適當保護了改善型，同時(shí)也能加大有效供應，盤(pán)活供應房源。通過(guò)一系列政策調控的疊加打擊效應，限制購房需求和起到打擊購房者購買(mǎi)心理預期及再次調控加碼，北京的房?jì)r(jià)將有小幅度的回落。