新國八條下的房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾迭起。京版15條引發(fā)巨大爭議,深圳購房者又因為銀行取消之前承諾的放貸利率優(yōu)惠而產(chǎn)生糾紛。2月16日,因為銀行取消利率優(yōu)惠,數位深圳購房者集體來(lái)到銀行討說(shuō)法,而記者發(fā)現,這背后還有一個(gè)200位購房者組成的“利率折扣調整受害者”QQ群,擬聯(lián)合聲討相關(guān)銀行和金融機構。
而本報記者發(fā)現,利率調整波及的購房者不僅限于深圳,北京、上海均有部分人群因此無(wú)法享受到新政前銀行承諾的8折、8.5折優(yōu)惠,從而使其購房成本大大提高。
分析人士認為,接連不斷的新政和加息、上調存款準備金率,導致商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)利潤大幅縮水,取消利率優(yōu)惠是必然。商業(yè)銀行的避險和自保行為,卻使首套房自住購買(mǎi)者受傷最深。在二套房首付提高、三套房限貸的情況下,市場(chǎng)成交將快速低迷、冰凍,最終迫使價(jià)格下跌。
利率優(yōu)惠承諾泡湯
昨日,深圳購房者張力告訴本報記者,他在去年末購入一套二手房,貸款35萬(wàn)元,這是他的第一套房,當時(shí)銀行承諾利率優(yōu)惠8.5折,年前已經(jīng)過(guò)了戶(hù),但銀行近日通知說(shuō),利率優(yōu)惠要取消。
“銀行給出了三種解決辦法,一是排隊等待,沒(méi)有時(shí)間表;二是提高至基準利率,可以盡快放款。還有一個(gè)辦法是,與銀行簽訂《個(gè)人金融顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議書(shū)》,繳納一部分費用,可以盡快按此前的優(yōu)惠利率放貸!睆埩φJ為,銀行是在變相收取額外費用,他不贊成這樣的處理方式。
而近期以來(lái),像張力這樣受利率調整的人不在少數,目前加入“利率折扣調整受害者”QQ群的成員,已增加到200名左右。根據記者的調查統計,這些購房者共在13家不同的銀行遭遇房貸漲價(jià),其中以工行居多。
深圳之外,2月份開(kāi)始,上海多家銀行首套房貸放款標準已上浮10%,同時(shí)審批流程放緩,首套房貸利率上浮10%獲貸排隊時(shí)間大約為1個(gè)月,若是基準利率的房貸,放款時(shí)間則難以確定。而在北京,一些股份制銀行二套房貸利率已經(jīng)上浮,雖然仍執行最低1.1倍基準利率的標準,但在申請貸款時(shí),還需要在基準利率基礎上上浮15%~50%才能順利拿到貸款。
“有一部分客戶(hù)正好在利率調整前后辦理的貸款,銀行對此類(lèi)客戶(hù)的處理方式不一!北本┮患掖笮蜕虡I(yè)銀行信貸人士稱(chēng),通常情況下,如果雙方有簽訂貸款協(xié)議,銀行會(huì )視客戶(hù)資產(chǎn)、信用資質(zhì)等,盡量按協(xié)議進(jìn)行放貸。但也有上海、北京購房人對記者表示,遇到銀行不按協(xié)議放貸,取消了利率優(yōu)惠承諾。
張力等一批消費者認為,銀行單方面取消優(yōu)惠承諾是違約行為,如有必要將向法院提起訴訟。
深圳廣和律師事務(wù)所律師楊曦認為,雖然購房者與銀行有貸款協(xié)議,但根據其中的免責條款,如果銀行在遭遇國家政策變動(dòng)時(shí),有權上調利率。但廣東德海律師事務(wù)所主任律師張茂榮,卻不認同這一觀(guān)點(diǎn)。
“銀行有權根據國家政策變動(dòng)上調利率的免責條款,屬于貸款陷阱條款。簽約后如果政府出臺首套房不能再給予利率優(yōu)惠的規定,也只是適用政策出臺后的借款行為,而不能溯及既往!
此外,張茂榮還認為,在國家政策范圍不清、政策本身有不確定性及政策不具有溯及力的情況下,該格式條款的本質(zhì)是銀行單方面賦予了自己的任意毀約權,即:以利率優(yōu)惠吸引購房者,貸款后再借口政策調整提高利率。
對此張茂榮建議,銀行出具承諾函后怠于放款的,二手房業(yè)主和一手房開(kāi)發(fā)商可向法院提起訴訟,請求判決銀行強制履行房款支付義務(wù);購房者則可持《借款擔保合同》向法院提起訴訟,要求判決銀行按約定的利率履行合同。
繼續優(yōu)惠或導致存貸款利率倒掛
地產(chǎn)分析機構中房信克而瑞的研究顯示,由于首套房買(mǎi)家對銀行貸款的依賴(lài)程度較高,其購房預算通常也非常緊張,從本次銀行調整利率的影響來(lái)看,一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買(mǎi)家或將被迫推遲購房計劃,近期低端市場(chǎng)的成交量將再次遭受打擊。而去年至今多次上調存準金率,也大大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規模。
克而瑞地產(chǎn)分析師楊晨青認為,央行最近一次加息之后,5年期存款利率為5%,5年期以上的貸款利率為6.60%,若首套房貸款利率優(yōu)惠為七五折或八折,貸款利率將分別為4.95%或5.28%。如果個(gè)人住房貸款優(yōu)惠不取消,存貸款利率將會(huì )出現倒掛。
中國社科院金融研究所研究員易憲容指出,央行差別化存款準備金率政策的執行,以及銀監會(huì )對商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求,促使商業(yè)銀行對個(gè)人房貸實(shí)行區別性的風(fēng)險定價(jià),個(gè)貸利率將全面上升,國內樓市價(jià)格調整不可避免。
在此背景下,張茂榮認為,銀行取消利率優(yōu)惠,是想將有限的資金貸給高利率的購房者,謀求更高的利潤。
北京一家中介機構人士認為,銀行此舉在于規避風(fēng)險。目前三套房(及以上)貸已基本暫停,二套房首付提高至6成,對于銀行來(lái)說(shuō),二套房客戶(hù)從首付、還貸能力等方面,都比首套房客戶(hù)安全得多。取消首套房利率優(yōu)惠,萬(wàn)一房?jì)r(jià)下跌銀行承擔的風(fēng)險會(huì )小一些。
市場(chǎng)影響方面,中原地產(chǎn)北京三級市場(chǎng)研究部總監張大偉表示,2010年開(kāi)發(fā)商的資金增長(cháng)主要依靠自籌資金,超過(guò)了總資金增長(cháng)幅度,而今首套房利率優(yōu)惠取消,成交下滑,已經(jīng)受到預售資金監管的開(kāi)發(fā)商,資金壓力再增,特別是部分郊區項目,因為體量大需求的資金更大。
“調控政策一定會(huì )對今年的市場(chǎng)產(chǎn)生效果!钡禺a(chǎn)商的態(tài)度也逐漸明朗。2月18日中海地產(chǎn)主席孔慶平在香港表示,行業(yè)會(huì )受到影響,需求肯定會(huì )被壓抑。他預計,今年全國樓市銷(xiāo)售面積將減少至7億平方米,同比去年將下降3成。