樓市限購風(fēng)暴襲來(lái)，作為風(fēng)向標的二手房市場(chǎng)似乎最先感受到了樓市降溫的寒冷。
各地“限購令”中，北京市的政策被認為是最嚴厲的�！熬┦鍡l”開(kāi)始執行的首個(gè)周末，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式回應了這一政策。盡管業(yè)內很多人認為北京樓市調控細則對于新開(kāi)樓盤(pán)的影響遠大于二手樓盤(pán)，但現實(shí)中二手房表現卻讓人看到調控政策強烈的后續效應。
二手房市場(chǎng)呈現冰火兩重天
以“京十五條”開(kāi)始執行的17日為界，二手房市場(chǎng)表現出冰火兩重天的景象。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部根據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計，2011年2月16日，北京市二手房住宅單日簽約2057套，遠遠高于節后幾天的日均成交量616套。2月17日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌了87.9%。
盡管業(yè)內對二手房成交量下降預期十分明確，但在同一周的周末兩天，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式收場(chǎng)，則是以極端數字零來(lái)回應調控政策。
同樣，與16日晚京城各大小地產(chǎn)中介為客戶(hù)網(wǎng)簽的繁忙景象相比，“京十五條”執行后的中介機構則可以說(shuō)是門(mén)庭冷落。為此，《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)了位于長(cháng)椿街上的一家地產(chǎn)中介，遠遠望見(jiàn)幾名工作人員在門(mén)口抽煙閑談，在記者詢(xún)問(wèn)相關(guān)政策過(guò)程中并未見(jiàn)一名購房者前來(lái)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，甚至連咨詢(xún)的人都沒(méi)有。
事實(shí)上，在各地落實(shí)樓市“新國八條”細則陸續出臺之前，二手房市場(chǎng)受到的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現。在福州，“新國八條”后，二手房成交量出現率先大幅下滑的現象，近一個(gè)月來(lái)福州二手房成交量比一個(gè)月前銳減五成左右。
中原地產(chǎn)22日發(fā)布的報告顯示，受房地產(chǎn)新政影響，1月份深圳二手房成交面積環(huán)比大幅下滑，跌幅逾30%。但價(jià)格環(huán)比略有上升。由于供應有所減少，市場(chǎng)依舊呈現嚴重的供不應求，導致二手房成交價(jià)格環(huán)比小幅上漲，成交均價(jià)為21280元/平方米，環(huán)比12月份小幅度上升1.46%。
據了解，目前全國各大城市陸續出臺“限購令”，其中武漢、南昌等地首次將二手房列入限購范圍，而鄭州、濟南等地的“限購令”主要針對的是新房，二手房交易不在限購范圍之內。
對于后一種情況，有分析認為部分投資客或許會(huì )將資金轉向二手房市場(chǎng)，從而引發(fā)二手房市場(chǎng)的新一輪繁榮。不過(guò)，也有分析人士指出，二手房交易會(huì )不會(huì )因為新房限購而受到刺激，如果二手房?jì)r(jià)格還是非常高，將對轉投二手房市場(chǎng)的購房者產(chǎn)生限制。
1/3購房人群暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房
相較以往幾次調控政策，盡管二手房在首付比例、限貸、稅收等政策上日漸收緊，但此次北京將“新國八條”中“禁三禁二”(本地人不能購買(mǎi)第三套住房，外地人不能購買(mǎi)第二套住房)的政策推向更加嚴苛的程度。如果說(shuō)以前二手房購房成本在逐漸提高，此次調控政策下二手房的“房門(mén)”正在逐漸關(guān)閉。
據中原地產(chǎn)統計，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門(mén)店新增客源和盤(pán)源數量2月以來(lái)都大幅度下降，業(yè)主開(kāi)始惜售，購房客戶(hù)開(kāi)始觀(guān)望。該機構研究人員預計，五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達到1月的兩成水平�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家研究報告顯示，“納稅證明不滿(mǎn)五年的非戶(hù)籍人口禁止購房”的限購細則將至少影響1/3的購房人群。目前北京二手房市場(chǎng)的購房人群中，純戶(hù)籍人口占35.5%，占64.5%的非戶(hù)籍購房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過(guò)5成。而“京十五條”中明確規定對已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
記者針對二手房購買(mǎi)者的采訪(fǎng)中，來(lái)自河北石家莊的王先生直接發(fā)起了牢騷：“在北京工作兩年半了，由于沒(méi)有戶(hù)口，現在一下子被剝奪了買(mǎi)房的權利。一手房?jì)r(jià)格太高，本想買(mǎi)個(gè)二手房，現在可好連二手房都不能買(mǎi)，干脆回石家莊發(fā)展算了�！�
在“京十五條”開(kāi)始執行的當天，北京房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)解釋說(shuō)：“限定五年在京連續繳納社保、納稅并不是排外政策。限購政策主要限制的是投機性需求。如果有人沒(méi)有給北京的經(jīng)濟發(fā)展作貢獻，他就是掙了錢(qián)就跑來(lái)北京炒房，北京房?jì)r(jià)炒高了他從房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計數還顯示，在北京二手房市場(chǎng)購房的外地人中，占比較大的均來(lái)自北京周邊省份，河北6.2%，黑龍江4.3%，山東3.9%，遼寧3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%，外地購房者占比的較高，使得北京的供求矛盾更加嚴峻，限制外地人在京購房將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應求的嚴峻形勢。
購房需求受抑制，助推房租上漲
在嚴格的限購政策面前，很多人失去購房的資格。原先打算購買(mǎi)二手房的部分人群不得不轉向租房市場(chǎng)，增加了租房市場(chǎng)的需求量。租房需求量上升，加上高房?jì)r(jià)連帶效應、通貨膨脹預期加重和外來(lái)務(wù)工人員返程，諸多因素使房租上漲的預期逐步加強。
由于喪失了購房資格，上述王先生在記者談到房租近期可能上漲的話(huà)題時(shí)慶幸自己和房東簽的是長(cháng)期租住合同，租金并沒(méi)有因為市場(chǎng)的變化而上調。但同時(shí)據他反映，周?chē)耐乱呀?jīng)接到房東房租漲價(jià)的通知了，其中有一些人打算另租他處。
盡管現在無(wú)法探究被抑制的二手房需求中有多少會(huì )轉化成租房需求，但可以肯定的是，不能買(mǎi)房只能租房的現實(shí)將成為繼續留京發(fā)展的大多數人的無(wú)奈選擇。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團研究顯示，限購細則，除了打擊了外地人在京投機炒房行為的同時(shí)，對真正在北京工作，切實(shí)需要買(mǎi)房，但納稅未滿(mǎn)五年的外地人也是提高了門(mén)檻。這部分購房人群只能延遲購房計劃，暫時(shí)轉向租賃市場(chǎng)，等待納稅滿(mǎn)五年后再出手買(mǎi)房，隨著(zhù)租賃市場(chǎng)需求的增加，將給今年租金的上漲帶來(lái)一定壓力。
據機構統計，2011年北京的租賃市場(chǎng)可能呈現出租房需求大幅增長(cháng)的局面，預計租金上漲幅度可能超過(guò)10%。