哈爾濱出臺“限購令”：有兩套住房不能再買(mǎi)房。圖為一位哈爾濱市民在一家中介公司查看房源信息。新華社記者 王松 攝

    各地紛紛推出的樓市“限購令”收窄了資金涌向住宅市場(chǎng)的通道，但在流動(dòng)性泛濫的宏觀(guān)經(jīng)濟背景下，資金必定要尋求新的出口。業(yè)內人士指出，2011年投資者從住宅市場(chǎng)轉向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢已經(jīng)出現，各地寫(xiě)字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資潛力凸顯

　　按照“新國八條”的規定，二套房首付比例從原來(lái)的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購房貸款首付比例為50%，投資門(mén)檻相對較低。美聯(lián)物業(yè)的研究報告稱(chēng)，住宅市場(chǎng)交易費用的提高，或將促使更多投資客轉戰商用物業(yè)市場(chǎng)，無(wú)疑為商用物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)利好消息。
　　2月22日，北京麗澤金融商務(wù)區的兩地塊成交，樓面價(jià)均超過(guò)1.6萬(wàn)元/平方米。23日上海五幅土地出讓?zhuān)�其中商業(yè)地產(chǎn)地塊也受到地產(chǎn)商的青睞。
　　事實(shí)上，回顧2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自4月樓市調控政策的影響，就開(kāi)始有更多的投資客戶(hù)將關(guān)注目光轉向商用物業(yè)。根據中原地產(chǎn)的統計，北京、上海、廣州、深圳四大城市2010年一手寫(xiě)字樓整體銷(xiāo)售面積達到555萬(wàn)平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅總銷(xiāo)售面積為3649萬(wàn)平方米，較2009年下降40%。數據表明，四大城市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)表現明顯優(yōu)于同期住宅市場(chǎng)。
　　業(yè)內一直流傳著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)黃金十年到來(lái)的說(shuō)法。有分析認為，商業(yè)地產(chǎn)一向因為投資高、回報期長(cháng)而備受冷落，但現在并不是調控對象的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力凸顯，逐漸成為投資的主旋律。
　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，隨著(zhù)樓市調控升級以及住宅“限購”城市的增加，2011年1月已出現投資者從住宅市場(chǎng)轉向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，這將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走強鋪平道路。2011年各地寫(xiě)字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注，投資者必將加大對寫(xiě)字樓等商辦物業(yè)的投資力度。
　　此外，美聯(lián)物業(yè)的研究報告認為，加息直接增加居民的購房成本，而購買(mǎi)商鋪一般用于投資全款付清的較多，成本壓力影響較小。同時(shí)，加息也收窄租金回報與存款之間的利差，商鋪租金回報率高于住宅，利差受損小于住宅，因此投資商鋪不失為抗通脹的首選項。

　　空置率降低，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，之前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直是被低估的，很多商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都低于同區域的住宅項目，出現“商住倒掛”現象。
　　業(yè)內人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱，將造成寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等土地價(jià)格上漲，項目?jì)r(jià)格虛高，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%至15%。有數據顯示，目前北京商業(yè)地產(chǎn)的租金普遍出現了10%以上的漲幅，一些優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金漲幅甚至達到了50%。
　　從商業(yè)地產(chǎn)的供需情況來(lái)看，房訊網(wǎng)CEO兼中國寫(xiě)字樓研究中心主任劉凱認為，2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應與2009年相比下降接近三成，市場(chǎng)需求隨著(zhù)國際國內經(jīng)濟環(huán)境的好轉，外資企業(yè)需求開(kāi)始回升，并占據一定比例。內資企業(yè)繼續擴張，需求增長(cháng)迅速。從寫(xiě)字樓空置率來(lái)看，CBD空置率也由去年最高時(shí)候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創(chuàng )下歷史新低。
　　仲量聯(lián)行2011年第一季度“全球市場(chǎng)觀(guān)察”指出，在中國的一些城市，如北京和廣州，本地租戶(hù)的強烈需求推動(dòng)空置率大幅下降；北京和上海的租金已經(jīng)回升到之前峰值的水平。
　　“商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不會(huì )簡(jiǎn)單地因為政策而大幅上漲，還依賴(lài)于行業(yè)的發(fā)展狀況和專(zhuān)業(yè)程度�！惫�毅說(shuō)。

　　投資回報須慎重考慮

　　商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報率是吸引投資者的重要因素，比如拿1000萬(wàn)元用來(lái)投資，如果投資別墅，每月租金最高2萬(wàn)元，而用來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的話(huà)，月租金可能達到6萬(wàn)元。另?yè)�了解，目前廣州住宅出租的投資回報率約為3%至5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率達到6%至8%。
　　不過(guò)，郭毅認為，如果商業(yè)地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)層面的問(wèn)題沒(méi)有得到改善，投資商業(yè)地產(chǎn)還需要慎重考慮�，F在很多商業(yè)地產(chǎn)都是住宅開(kāi)發(fā)商建設，像萬(wàn)達這樣的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商還很少。以開(kāi)發(fā)住宅為主的企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)的規劃、設計、應用的專(zhuān)用程度欠缺，后期的銷(xiāo)售和出租，可能很難和商家匹配上，這都會(huì )影響商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。
　　在商鋪、寫(xiě)字樓、購物中心、產(chǎn)權式酒店公寓等多種商業(yè)物業(yè)中，商鋪是中小投資者較為現實(shí)的選擇。業(yè)內人士提醒，對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事，一般來(lái)說(shuō)商鋪換手率極低。商業(yè)地產(chǎn)轉讓交易過(guò)程中存在高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此絕大多數商鋪投資者選擇長(cháng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏(yíng)利模式有根本的區別�！�
　　業(yè)內人士建議，相對于住宅地產(chǎn)投資，投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和途徑更加復雜和多樣化，投資者可以根據自身的經(jīng)濟實(shí)力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項目，這樣既可以規避樓市新政，又可以抵抗通脹。