近年來(lái)，隨著(zhù)中國經(jīng)濟高速增長(cháng)和城市化進(jìn)程的加速，城市人口數量及居民購買(mǎi)力顯著(zhù)增加，住房需求增長(cháng)很快,特別是在經(jīng)濟比較發(fā)達、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區置業(yè)。旺盛需求與老城區持續緊張供應的矛盾突出，成為推高老城區房?jì)r(jià)及城市整體房?jì)r(jià)的一大因素。
　　為此，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施引導合理消費、打擊投機、抑制投資，但這些措施集中在需求層面，供需不平衡的根本矛盾未化解。我認為，應主動(dòng)挖掘老城區的供應，加大老城區城中村改造力度。這既符合中國城市化發(fā)展的大勢，有助于提升城市形象和競爭力，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境，更重要的是可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，降低房?jì)r(jià)、穩定市場(chǎng)。
　　就當前老城區城中村改造中仍存在的一些問(wèn)題，本人提出有關(guān)分析和建議。

　　一、老城區城中村改造的現狀

　　目前，老城區城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會(huì )簽署意向性的城中村改造合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會(huì )和企業(yè)共同上報政府審批并申領(lǐng)規劃要點(diǎn)；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后，由村委會(huì )和企業(yè)主導拆遷補償、安置和開(kāi)發(fā)建設。
　　從本質(zhì)上看，這種老城區城中村改造的做法缺乏公開(kāi)、公平、公正的機制，存在諸多問(wèn)題，嚴重影響改造的進(jìn)度。

    二、存在的問(wèn)題

　　1、村委會(huì )與企業(yè)合作啟動(dòng)老城區城中村改造，這樣從一開(kāi)始就沒(méi)有遵循公開(kāi)、公平、公正的原則。項目運作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。
　　2、村委會(huì )與企業(yè)的合作，令城中村項目改造的村民投票環(huán)節變得復雜，比如經(jīng)常會(huì )出現拉票、跑票、強迫投票等各種現象，使村民被動(dòng)投票，民主表決淪為"空投"。
　　3、村委會(huì )和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項目的報批手續及申領(lǐng)規劃要點(diǎn)，使該項工作復雜化，很容易產(chǎn)生如下三方面的問(wèn)題：第一，各種報批手續繁瑣復雜、缺乏統一的區域規劃條件原則，導致審批非常緩慢；第二，同一區域不同意向企業(yè)的城中村改造項目的規劃要點(diǎn)，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。
　　4、這種形式的城中村改造，缺乏公開(kāi)、公平、公正，沒(méi)有真正地走向市場(chǎng)化。

    三、建議

　　為了加快推進(jìn)城中村改造，加大老城區商品房供應，降低房?jì)r(jià)、穩定市場(chǎng)，提出如下建議：
　　1、村民只對是否同意進(jìn)行城中村改造進(jìn)行投票，80%或以上村民投票同意進(jìn)行改造的城中村，即由政府主導推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)。
　　2、為了加快改造進(jìn)度，建議城市的政府規劃部門(mén)分區域設定統一的區域規劃條件原則，使同一區域不同的城中村改造項目規劃要點(diǎn)基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標。這樣可以在保證公平的基礎上，大大加快各個(gè)改造項目規劃要點(diǎn)的確定，同時(shí)避免推諉扯皮現象的發(fā)生，為公開(kāi)拍賣(mài)節省大量時(shí)間。
　　3、村民投票同意城中村改造，規劃部門(mén)很快確定規劃要點(diǎn)，國土部門(mén)即可將項目推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)；同時(shí)建議將競買(mǎi)保證金繳納比例提高到起拍價(jià)的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導專(zhuān)款專(zhuān)用，由村民自主選擇貨幣補償或回遷安置。