萬(wàn)科千億銷(xiāo)售規模的背后，是其平均每15天吞并一家地產(chǎn)公司的疾速整合，這種合作開(kāi)發(fā)模式在很大程度上減少了萬(wàn)科對融資的依賴(lài)。
萬(wàn)科集團總裁郁亮在昨日的媒體見(jiàn)面會(huì )上回答《第一財經(jīng)日報》提問(wèn)時(shí)表示：“萬(wàn)科在2011年仍沒(méi)有資本市場(chǎng)的融資計劃，這個(gè)可以明確�！痹诖酥�，萬(wàn)科已經(jīng)連續三年未在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。
去年收購24家房企
萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)模式來(lái)自于美國帕爾迪公司，這家美國最大的房地產(chǎn)公司在美國的市場(chǎng)占有率約為4%，其公認的核心經(jīng)營(yíng)能力不僅僅在于項目運作，還包括成功的資本運作和并購操作。
年報顯示，萬(wàn)科在2010年期間一共收購了24家房地產(chǎn)企業(yè)，合計支付收購對價(jià)約22.19億元，平均每15天就有一家地產(chǎn)公司被納入萬(wàn)科旗下。
這些并購動(dòng)輒涉及金額數億元，2010年12月3日，萬(wàn)科收購海南詩(shī)波特投資有限公司80%的股權支付現金對價(jià)8.9億元；12月15日，萬(wàn)科收購昆明申城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%的股權支付現金對價(jià)4億元；10月20日，萬(wàn)科與中信地產(chǎn)簽約收購北京贏(yíng)嘉中心則耗資高達11.5億元。
萬(wàn)科在去年創(chuàng )造的1081.6億銷(xiāo)售額中，有相當一部分是來(lái)自合作開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科提供的數據顯示，2010年萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的項目占全部項目的80%。
郁亮并沒(méi)有透露1081.6億銷(xiāo)售額中屬于萬(wàn)科的權益數字，他表示：“萬(wàn)科的銷(xiāo)售額包括萬(wàn)科負責操盤(pán)的，或者打萬(wàn)科LOGO的，也有個(gè)別項目交給別人操盤(pán)�！�
但可以肯定的是，大膽和大面積采取并購和代建的合作開(kāi)發(fā)模式，為萬(wàn)科快速拓展市場(chǎng)份額發(fā)揮了重要作用。按照銷(xiāo)售金額口徑計算，萬(wàn)科去年在全國的市場(chǎng)占有率為2.06%，比2009年增加0.62個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，四處并購對萬(wàn)科而言就像家常便飯。整理此前的年報可以發(fā)現，2005年萬(wàn)科收購了13家公司，2006年以23.8億元收購了22家公司，2007年以18.7億元收購了27家公司，2008年以近30億元收購了18家公司。2009年以近18億元的代價(jià)收購了27家公司。
合作開(kāi)發(fā)減少融資依賴(lài)
雖然每年收購的公司數量和涉及金額不同，但萬(wàn)科通過(guò)收購公司或合作方式取得的項目，在新增項目中比例不斷提高。
有業(yè)內人士認為，萬(wàn)科的千億銷(xiāo)售業(yè)績(jì)似乎不應該全部記在萬(wàn)科名下，那些大大小小的合作方，在獲得實(shí)利的同時(shí)，也讓渡了本來(lái)應該同時(shí)屬于自己名下的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
郁亮表示：“以前找合作伙伴是找有錢(qián)的，后來(lái)是找有地的，現在發(fā)現錢(qián)和地都可以，人也可以，有些是個(gè)別項目賣(mài)給我們都有，所以我們現在可以說(shuō)是在和各類(lèi)資源的所有者進(jìn)行合作�！�
根據郁亮的判斷，在融資不斷收緊的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增加。但郁亮稱(chēng)：“有一段時(shí)間我們利用資本市場(chǎng)比較頻繁，但現在我們已經(jīng)三年沒(méi)有融資了，加上今年將做到四年不融資�！�
不在資本市場(chǎng)融資并不代表不融資。萬(wàn)科3月8日發(fā)布公告顯示，萬(wàn)科董事會(huì )已通過(guò)與華潤集團有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開(kāi)合作，合作范圍包括同珠海商業(yè)銀行有限公司簽訂貸款合同，利用華潤深國投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤深國投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。
針對一系列地產(chǎn)調控政策，萬(wàn)科董秘譚華杰表示，2011年全國總體住宅供應較2010年將有較大幅度增加，而調控政策對投資性購房需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用，未來(lái)供求關(guān)系將繼續向有利于購房者的方向轉變，但市場(chǎng)走勢還需要進(jìn)一步觀(guān)察。