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一波又一波的購房熱,熱得很多購房者有點(diǎn)頭暈,以為抓住了色味俱佳的餡餅,卻不自覺(jué)地走進(jìn)了房地產(chǎn)商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房者大失所望的事屢屢發(fā)生,從而引發(fā)大量的商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面的糾紛。如何才能住上放心好房?消費者在購買(mǎi)房屋時(shí)應注意哪些潛在風(fēng)險?為此記者采訪(fǎng)了山東豪才律師事務(wù)所韓清智律師,從法律的視角為您答疑解惑。
商住兩用不糊涂
有些樓盤(pán)在銷(xiāo)售的時(shí)候,故意混淆公寓和住宅的概念,公寓是商用性質(zhì)的,產(chǎn)權年限是50年,住宅是70年,還有一些樓盤(pán)說(shuō)自己是混合性土地性質(zhì),商住兩用,產(chǎn)權按照70年來(lái)算。
首先,“商住兩用”從名字上看,就是既能辦公又可以居住,但在建筑術(shù)語(yǔ)中并沒(méi)有這種稱(chēng)謂,這只是銷(xiāo)售方根據市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來(lái)定義的一個(gè)不規范的俗稱(chēng)。從土地的使用用途上來(lái)說(shuō),國家只界定了“居住與非居住”用地,并未對商住兩用樓的“土地使用用途”作出明確的界定。所謂“商住兩用”一般是土地用途的概念,即某地塊既可以進(jìn)行商業(yè)房屋開(kāi)發(fā),也可以進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。但是建設工程完成后具體到房屋的用途,要么屬于商業(yè)房屋,要么屬于住宅,并不存在“商住兩用房”的法律概念。
此外,土地使用權的期限也因用途的不同而不同,房屋用地為70年,其他用途的土地是40年,商住混合的是50年。因此,不同的購房者應明確土地使用權的剩余期限,住宅是自動(dòng)續期的,除住宅以外其他的房產(chǎn)類(lèi)型要申請續期。此外,商用跟住宅用水電費用也是不一樣的,所以消費者在購買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí),一定要擦亮眼睛弄清楚,否則就不能實(shí)現物有所值的目的。
房屋面積約定清
購房者在交房后才發(fā)現,產(chǎn)權登記面積與合同約定面積存在差異。
商品房交付后,產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異在所難免。但差異的大小對購房人會(huì )產(chǎn)生很大的影響,因此,面積誤差方面處理的約定顯得十分重要。該部分可以自行約定誤差比的范圍以及相應的處理方式,也可按法定的標準在3%的誤差比之內來(lái)執行。如雙方的約定低于3%的誤差比消費者有權要求賠償或者退房。
對于車(chē)庫、車(chē)位等公共部位或公共設施的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題,都應該在商品房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行明確的約定。
不可抗力有界定
購房合同上的交房日期已到,但是至今未收到開(kāi)發(fā)商的任何通知,開(kāi)發(fā)商稱(chēng)遇到不可抗力可延遲交房。
不可抗力作為法定免責條款,法律是予以承認和保護的。但也要注意,開(kāi)發(fā)商可能利用“不可抗力”來(lái)侵犯購房者的合法權益。合同條款中,經(jīng)常會(huì )出現“除不可抗力因素外,開(kāi)發(fā)商最遲于某年某月某日必須交付使用,否則以違約論罰”。但到了交付日期,開(kāi)發(fā)商可能會(huì )以銀行不貸款,或工程無(wú)法開(kāi)工為由,未能如期履約。實(shí)際上,上述原因并不是開(kāi)發(fā)商在簽約合同時(shí)不可預見(jiàn)的情形,并不是開(kāi)發(fā)商無(wú)能為力的情形,因此提醒購房者不要被開(kāi)發(fā)商所謂的“不可抗力”欺騙。
房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),涉及金額比較大,買(mǎi)房畢竟不是買(mǎi)衣服,不是簡(jiǎn)單的以物換物,消費者在選擇時(shí)一定要慎之又慎。韓律師還提醒消費者最好不要在購房前輕易支付意向金,在購房意向書(shū)中要注意,你所支付的意向金日后是否會(huì )自動(dòng)轉為定金。盡管對方違約會(huì )雙倍支付給你違約金,但如果你改變了購房的心意,意向金卻自動(dòng)轉為定金,這時(shí)你要想拿回這筆錢(qián)就會(huì )非常麻煩。
另外購房時(shí)最好要選擇資質(zhì)等級高、信譽(yù)良好、資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,一般來(lái)講其誠實(shí)守信度是相對較高的,并且在售后服務(wù)、執行合同方面都比較好,更有利于消費者買(mǎi)得到稱(chēng)心如意的好房子。
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