一、長(cháng)期以來(lái)政府遏制房?jì)r(jià)的政策為什么收效甚微？

　　自2004年以來(lái)，國務(wù)院幾乎每年都將有效遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲作為重要的工作目標，先后出臺了許多措施為房地產(chǎn)降溫，但都沒(méi)有取得預期的效果。全國商品房的平均價(jià)格在7年間從2003年的2359元上升到2010年的5034元，增長(cháng)了1.13倍，平均每年增長(cháng)11.5%，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)增幅更高，使商品房?jì)r(jià)格與普通群眾的購買(mǎi)力相差越來(lái)越大，老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起房子。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步變?yōu)橥顿Y和投機者的樂(lè )園，原本是為改善廣大群眾居住條件的房地產(chǎn)行業(yè)，變成了炒房者賺錢(qián)逐利的賭場(chǎng)，這不僅扭曲了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì )屬性，也增加了國民經(jīng)濟的風(fēng)險。日本在簽署廣場(chǎng)協(xié)議后的房地產(chǎn)崩潰和美國的次貸危機，都已成為中國房地產(chǎn)的前車(chē)之鑒。
　　如何阻止日本的房地產(chǎn)崩盤(pán)和美國的次貸危機在中國重演呢？自2010年4月以來(lái)，國務(wù)院對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列力度空前的調控政策。但這些政策都旨在限制投機者和地產(chǎn)商，而由于投機者和地產(chǎn)商已經(jīng)成為實(shí)力雄厚的利益集團，要想把房地產(chǎn)投機勢力瓦解掉，就要冒投鼠毀器、玉石俱焚的巨大風(fēng)險，甚至會(huì )使國民經(jīng)濟遭受摧毀性打擊。而要顧及國民經(jīng)濟的全局，就不敢對投機勢力下狠手，政策調控就只能是隔靴搔癢。多年來(lái)，國務(wù)院的調控政策只能游走在二者之間，導致房地產(chǎn)泡沫在多年調控下毫無(wú)收斂。

　　二、“三箭齊發(fā)”的政策能否奏效？

　　在這種情況下，國務(wù)院不得不醞釀并將相繼出臺三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)新政：一是嚴格限制甚至叫停投機性購房；二是對屯房者征收房產(chǎn)稅；三是大幅度增加保障房的供應。
　　然而，這個(gè)三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)政策并不能避免房地產(chǎn)崩盤(pán)和對國民經(jīng)濟的重創(chuàng )。
　　原因之一：限制購買(mǎi)第二套以上住宅的政策效應是不確定的。（1）對購房者是否在購買(mǎi)第二套以上住宅的認定存在諸多技術(shù)性困難，使得各種各樣的變通手段有空可鉆，尤其是與地方政府有密切聯(lián)系的大炒家，有更多的機會(huì )讓限制性政策失效。（2）對已經(jīng)持有多套住宅的炒房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策會(huì )增加他們所持房產(chǎn)的稀缺性，使存量商品房?jì)r(jià)格進(jìn)一步被高估，從而推升新房?jì)r(jià)格。⑶ 在政府與開(kāi)發(fā)商的博弈中，限制購買(mǎi)的政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)的壟斷，因而不能導致房?jì)r(jià)的下行，開(kāi)發(fā)商根本不害怕限購，也不害怕交易量下降，越限購開(kāi)發(fā)商越能囤積更多的房源，而如果交易量持久性大幅度下降，就會(huì )拖累鋼鐵、水泥、建材、建筑、家電等行業(yè)，城市化進(jìn)程就會(huì )滯緩。因此，大部分開(kāi)發(fā)商都確信，最后抗不住的肯定是政府，限購令遲早會(huì )被取消。有了這種心理預期，將使限購政策失去作用。
　　原因之二：房產(chǎn)稅力度難以把握。如果力度不夠，只是象征性地收點(diǎn)稅，蜻蜓點(diǎn)水，不僅不足以對投機者形成殺傷力，反而會(huì )使炒房者將所交的稅轉嫁到下家頭上，并不會(huì )影響他們的投機熱情。如果讓房產(chǎn)稅具有強大的殺傷性力度，其結果將更加可怕：對所有超出合理自住需求的房產(chǎn)征收有威懾作用的房產(chǎn)稅，將直接導致全局性的通貨緊縮，甚至是經(jīng)濟危機。因為多年來(lái)形成的全民涉房的局面，已經(jīng)嚴重扭曲了我國的經(jīng)濟結構，許多地區的實(shí)體經(jīng)濟已經(jīng)出現空心化的趨向，70%的國企和大型民企都參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的中小企業(yè)和個(gè)人都參與了炒房，其中許多企業(yè)是靠房地產(chǎn)贏(yíng)利來(lái)支撐門(mén)面，如果出臺有殺傷力的房產(chǎn)稅，就會(huì )造成大量資金從房地產(chǎn)行業(yè)出逃、全局性的資金鏈斷裂、和實(shí)體經(jīng)濟的大面積虧損，這將不只是房地產(chǎn)行業(yè)本身的事情了，它將累及各行各業(yè)、累及所有的房產(chǎn)所有者，國民經(jīng)濟將出現不可逆轉的重挫。從這個(gè)意義上說(shuō)，房產(chǎn)稅作為收入調節稅才是可行的，讓它來(lái)調節房地產(chǎn)的價(jià)格和供求關(guān)系，是沒(méi)有國民經(jīng)濟的安全保障的，政府做不起這個(gè)試驗！
　　原因之三：大幅度增加保障房供應不具有可操作性。這是因為在房?jì)r(jià)已經(jīng)高到大部分中低收入者買(mǎi)不起房的情況下，城市人口的大部分都只能排隊等候保障房，這樣的供求結構不發(fā)生根本的改變，政府想通過(guò)增加保障房的供給來(lái)解決房地產(chǎn)難題是不現實(shí)的。因為，商品房過(guò)高的房?jì)r(jià)所構成的系統，無(wú)法支持足夠數量的保障房供應,國務(wù)院所下達的保障房指標是永遠也不可能完成的。2010年5月，住建部與各省市簽署2010年開(kāi)工興建700萬(wàn)套保障性住房建設責任書(shū)，年底前住建部宣稱(chēng)，全國保障房的建設任務(wù)已經(jīng)超額完成。但在2011年元月發(fā)布的各省市自治區政府工作報告中，絕大多數省市都沒(méi)有公布2010年保障房的開(kāi)工數量，相當一部分省市只公布了“十一五計劃”的五年間政府在住宅建設方面取得的數據，其中包括了為多少萬(wàn)戶(hù)提供了住房補貼，概念已經(jīng)被嚴重扭曲和偷換了。而真實(shí)的情況卻是：全國人大預算工作委員會(huì )在2010年8月份對保障房建設調研中也發(fā)現，截至2010年8月底，各地2009年的保障房開(kāi)工率最好的也只完成80%，有些則不到40%。而2010年的計劃很多還處于“零開(kāi)工”。 河南省安陽(yáng)市直到8月初，保障房項目是“零開(kāi)工”。而當年中央投資補助廉租住房項目的焦作、濮陽(yáng)、南陽(yáng)、周口等市截至8月初均未開(kāi)工。即使全國很多省市在年底前為完成任務(wù)而突擊開(kāi)工，也不可能完成2010年的計劃指標，所謂完成，是包括了2009年轉移過(guò)來(lái)的一部分項目。更重要的是，開(kāi)工并不等于建成，僅在開(kāi)工數量上對地方政府進(jìn)行考核，所帶來(lái)的就是只見(jiàn)開(kāi)花，不見(jiàn)結果，根本就不可能緩解保障房的稀缺狀況。指望由保障房的增加供應來(lái)滿(mǎn)足中低收入者的住房需求，這樣的政策是建立在普通百姓買(mǎi)不起房的前提之下，不對這個(gè)前提進(jìn)行手術(shù)，是不可能找到房地產(chǎn)的解決方案。這是因為：當房?jì)r(jià)脫離了大多數居民的購買(mǎi)力時(shí)，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超過(guò)住房供應量的60%， 而政府從高房?jì)r(jià)上所獲得的賣(mài)地凈收入，不足以支持政府為60%的居民提供保障性住房 ，因為隨著(zhù)房?jì)r(jià)的增加，土地的拆遷成本也水漲船高，土地財政給地方政府帶來(lái)的扣除飛漲的拆遷成本后的凈收入，遠遠趕不上保障性住房需求增加的速度、趕不上保障性住房所需土地拆遷成本增加的速度。把房地產(chǎn)看作一個(gè)內循環(huán)系統，與高房?jì)r(jià)組合在一起的保障房大量供應，是一個(gè)效率低劣、入不敷出的系統結構，它自身不能實(shí)現連續的良性運轉。2011年住建部提出的開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房的目標，是根本不可能完成的，即使開(kāi)工了1000萬(wàn)套，也不可能按期竣工。政策執行的結果只能是各級政府的債臺高筑或弄虛作假，它不能成為房地產(chǎn)的解決方案。

　　三、自住性商品房應成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體

　　要想使我國的房地產(chǎn)進(jìn)入良性的發(fā)展軌道，為高價(jià)商品房搭配政府投資的大量保障房這條路是走不通的，必須為房地產(chǎn)選擇新的突破口，這就是讓普通商品房的價(jià)格下降到大部分中低收入者的購買(mǎi)力能夠接軌的水平，使絕大多數居民都可以通過(guò)商品房市場(chǎng)獲得與自己的購買(mǎi)力相適應的住宅，政府只需要對占人口數量15%以下的低收入人群提供幫助，高收入者亦可以在市場(chǎng)上購買(mǎi)到高端商品房，而炒房者也能在受到管制的情況下進(jìn)行適度的房地產(chǎn)投機，但他們的炒房行為不能涉及用于自住的中低端商品房，這才是良性發(fā)展的房地產(chǎn)結構。
　　這個(gè)結構能否形成，取決于房?jì)r(jià)能不能降到老百姓可以接受的合理水平。計算表明，這個(gè)目標完全能夠靠下列手段來(lái)實(shí)現。
　　1. 政府將房地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)從需求端轉向供應端，明確地將70%的住宅用地規劃為自住性低端商品房，并規定此類(lèi)商品房只能發(fā)放自住性房產(chǎn)證，只能用于自住，不能用于交易，由于特殊情況必須交易時(shí)，也只能將產(chǎn)權轉讓給讓政府，并按照原值減去折舊作為計價(jià)標準，賣(mài)房者沒(méi)有一分錢(qián)的贏(yíng)利空間，從而建立起以自住性商品房為主流的房地產(chǎn)新體系。
　　2. 對于中低收入者來(lái)說(shuō)，他們最需要的就是能夠買(mǎi)到自己買(mǎi)得起商品房，因此，各級政府的規劃部門(mén)都應該為降低房屋建造成本而進(jìn)行土地規劃，尤其是在我國土地資源非常緊缺的條件下，更應該在規劃時(shí)盡可能的提高容積率。目前一些城市城中村的建筑物容積率已經(jīng)高達5甚至6以上，根本不符合居住小區設計規范，但數百萬(wàn)人卻居住在這里并幸福地生活著(zhù)，這說(shuō)明低成本的居住條件對于廣大中、低收入者來(lái)說(shuō)還是要比居無(wú)定所、膠囊房、合租房要好得多，因此，政府規劃部門(mén)應該從中國的實(shí)際出發(fā)，普遍調高中低端自住性商品房小區的規劃容積率，再加上此類(lèi)商品房不能進(jìn)行二次交易，投機被逐出場(chǎng)外，其價(jià)格就會(huì )大幅度下降，降到大部分老百姓能買(mǎi)得起的程度，不僅會(huì )大量節省土地資源，還使政府興建保障房的負擔大幅度減輕，這才是房地產(chǎn)良性發(fā)展的解決方案。
　　3. 將大部分住宅用地規劃為低端自住性商品房，所強調的是此類(lèi)商品房不能通過(guò)交易而獲利，這不僅防止了炒房者的介入，成為非投機性住宅的凈土，又由于其供應量占到了住宅供應量的60%以上，就能在不太長(cháng)的時(shí)間里滿(mǎn)足社會(huì )需求，形成供求平衡，甚至會(huì )出現供過(guò)于求的局面，到那時(shí)，就可以適當放開(kāi)購房者的門(mén)檻，在保證首套房?jì)?yōu)先購買(mǎi)權的情況下，允許居民購買(mǎi)第二套甚至第三套不可交易的商品房并允許出租，這就為城市流動(dòng)人口和剛畢業(yè)的大學(xué)生提供了租房房源。這樣就形成了與多樣化的需求相適應的多樣化供給，社會(huì )的各個(gè)階層都可以通過(guò)不同渠道使自己的需求得到滿(mǎn)足。對中國來(lái)說(shuō)，要想有一個(gè)健康、安全并充滿(mǎn)活力的房地產(chǎn)，最重要的原則不應是限制購買(mǎi)，而應該是大部分住宅不允許通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉手來(lái)獲取利潤，這部分住宅既包括政府興建的保障房，也包括大部分規劃容積率較高的商品房，它們應該占到住宅供應量的85% 。只有剩余的15%高檔住宅，可以成為自由買(mǎi)賣(mài)的奢侈品或投資品。在這樣的體系中，大部分居民的住房需求和實(shí)際購買(mǎi)力就決定了商品房的價(jià)格，不僅用不著(zhù)政府去干預，房?jì)r(jià)也漲不到哪去，而且由于絕大部分居民都可以買(mǎi)到自己買(mǎi)得起的房子，期待政府幫助的需求就只占很少部分，政府建設保障房的負擔就大大減輕了，住房問(wèn)題將不再是令政府頭痛的問(wèn)題了。同時(shí)，富人和投資者對高檔住宅的需求也可以在市場(chǎng)上找到貨源，與以往的區別僅僅是這部分購買(mǎi)力被嚴格地限制在自己的范圍內，對法定的自住房再也不會(huì )產(chǎn)生擠占、綁架和干擾的作用。更重要的是，在這個(gè)新體系中，已經(jīng)不可能催生出非理性的購買(mǎi)沖動(dòng)，當大部分住宅都只能居住而不能囤貨謀利時(shí)，就不可能出現一邊是全民炒房、“鬼城”頻現，另一邊是越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房的情況了。