去年4月住房和城鄉建設部規定實(shí)施“一房一價(jià)”之后，國家發(fā)改委日前也下發(fā)《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》，要求自5月1日起新建商品房銷(xiāo)售要實(shí)行“一房一價(jià)”。
不少業(yè)內人士認為，此舉只是規范住宅銷(xiāo)售秩序，既沒(méi)干預需求，也沒(méi)明顯干預供應，對房?jì)r(jià)走勢影響不大。
但在此輪空前嚴厲的房?jì)r(jià)調控之下，有業(yè)內人士預期，房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”即將來(lái)臨。
防開(kāi)發(fā)商哄抬房?jì)r(jià)
3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)文，專(zhuān)門(mén)對商品房銷(xiāo)售的明碼標價(jià)問(wèn)題作出規定，要求商品房銷(xiāo)售要實(shí)行一套一標價(jià)，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標價(jià)之外加收任何未標明的費用。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在昨日下午的微博訪(fǎng)談中表示，這個(gè)政策只是調控組合拳之一，不會(huì )對房?jì)r(jià)有任何影響。他認為，在目前市場(chǎng)整體較為低迷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有漲價(jià)的基礎，因此此時(shí)出臺“一房一價(jià)”的規定，只是為了規范市場(chǎng)。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔表示，由于開(kāi)發(fā)商一般是分批分階段推盤(pán)，普遍采用價(jià)格段區間的方式公開(kāi)對外銷(xiāo)售，因此每次推盤(pán)都有可能存在價(jià)格不明的情況。
楊少鋒也透露，過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)商采取種種手段哄抬房?jì)r(jià)，其中最重要的手段就是所謂的“排號”，往往一個(gè)項目200套房子，開(kāi)發(fā)商卻收取多達上千個(gè)客戶(hù)的定金，然后統一開(kāi)盤(pán)，人為造成“供不應求”的效應。因此，楊少鋒表示，“一房一價(jià)”可以很好地遏制開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的行為。
“一房一價(jià)”并不新鮮，2010年4月，住建部就曾經(jīng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。
此后包括北京、上海等城市都實(shí)行了“一房一價(jià)”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局還因為違反商品房預售制度，而暫停了松江區樂(lè )莫苑4期項目網(wǎng)上簽約備案，以及奉賢區恒盛湖畔豪庭項目網(wǎng)上簽約備案。
不過(guò)，楊少鋒也表示，由于實(shí)際銷(xiāo)售只允許降價(jià)不許漲價(jià)，因此許多開(kāi)發(fā)商采取了報高價(jià)再打折的做法。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心統計顯示，今年1月到3月上半月獲得預售證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的所有55個(gè)新建商品住宅項目中，共計有27個(gè)項目在3月份成交均價(jià)低于之前預售證報價(jià)，占總量的49%。該些項目多為位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤(pán)。
楊少鋒認為，這一輪的調控一定會(huì )起到讓多數城市房?jì)r(jià)適度回落的目的，但不是“一房一價(jià)”的功勞，而是系列調控組合拳的作用，主要是限購和銀根緊縮的作用。
今年房?jì)r(jià)或跌20%
這一輪的房地產(chǎn)調控已經(jīng)數出重拳，不過(guò)雖然成交量拐點(diǎn)顯現，但房?jì)r(jià)拐點(diǎn)尚未出現。為期4天的“上海之春”春季房展會(huì )20日落幕，因參展商銳減和人氣不足成為近年來(lái)最冷清的一屆春季房展。購房者觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足，樓市買(mǎi)賣(mài)雙方處于膠著(zhù)狀態(tài)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部22日發(fā)布的報告稱(chēng)，2010年全國部分城市房?jì)r(jià)泡沫有所擴大。
上述報告的研究結果顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線(xiàn)城市和東部大城市，房?jì)r(jià)收入比明顯偏高，均在10以上，個(gè)別城市甚至遠高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門(mén)2010年房?jì)r(jià)收入比分別達到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房?jì)r(jià)收入比相對較低的重慶、沈陽(yáng)等城市的房?jì)r(jià)收入比也逐漸超過(guò)全國總體水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，2010年多數一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比是上升的，這也反映出，去年以來(lái)國家重點(diǎn)調控部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策取向是正確的，只是調控效果不佳。
而上述房?jì)r(jià)收入比還是包括了經(jīng)濟適用住房在內的所有一手商品住宅的價(jià)格，一旦剔除經(jīng)適房，就會(huì )發(fā)現純商品住宅的房?jì)r(jià)收入比又有進(jìn)一步的提高。
以上海為例，上海2010年純商品住宅的房?jì)r(jià)收入比與全部商品住宅的房?jì)r(jià)收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交規模較大)，杭州高出7.97，重慶高出3.83，北京高出3.25。這表明，杭州、北京、上海、重慶這四個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比明顯偏高。
國家統計局18日發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與1月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。
楊紅旭則認為，快則3月，最可能是4月，最遲不會(huì )超過(guò)5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌，也即房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”。
楊少鋒在上述訪(fǎng)談中表示，自己預計2011年全國絕大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多數城市房?jì)r(jià)跌幅將超過(guò)20%以上。