在通常的理解中，地價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本，但這一理解或被泛海建設旗下的北京樓盤(pán)泛海國際居住區二期所“顛覆”。
泛海國際居住區地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊。目前該樓盤(pán)只開(kāi)發(fā)了一期，二期尚在建設之中。目前開(kāi)發(fā)商對于二期的銷(xiāo)售價(jià)格還未公布，但多位業(yè)內人士推測，該樓盤(pán)二期的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì )在4.5萬(wàn)元/平方米左右�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，如果該樓盤(pán)二期最終以4.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入世，房?jì)r(jià)將達到地價(jià)的近170倍；如果以4.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，該比例將攀升近173倍。
房?jì)r(jià)或高達地價(jià)的170倍
多位業(yè)內人士推測，泛海國際居住區二期的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì )在4.5萬(wàn)元/平方米左右。記者從北京部分中介處獲知，該樓盤(pán)前期入市的一期樓盤(pán)，目前二手房均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)發(fā)現，該樓盤(pán)一期一個(gè)186平方米、三室兩廳兩衛一廚的房間，業(yè)主出售時(shí)的報價(jià)為850萬(wàn)元，均價(jià)為45699元/平方米。
北京搜房網(wǎng)的統計數據也顯示，該樓盤(pán)二手房目前均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，據此，行內人士推測，依照正常推盤(pán)邏輯，該樓盤(pán)二期推出時(shí)，均價(jià)應在4.5萬(wàn)元/平方米左右。
記者調查發(fā)現，如果該價(jià)格預測準確，此價(jià)格與該樓盤(pán)2006年7月時(shí)的報價(jià)14500元/平方米相比，已上漲3倍多。
如果這個(gè)數據還不太令人意外的話(huà)，該樓盤(pán)超低的地價(jià)，肯定讓人大跌眼鏡。
根據去年國土部公布的1457宗閑置土地的公開(kāi)資料顯示，2004年8月，泛海建設旗下公司以2.249億元拿下該樓盤(pán)所在的地塊，共計供地面積為29.159萬(wàn)平方米，建筑面積為86.47萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅約260元/平方米。
如果該樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，那么該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)將為樓面價(jià)的近173倍。即使以該小區目前二手房成交價(jià)開(kāi)盤(pán)，房?jì)r(jià)與地價(jià)的差距也高達近170倍。換句話(huà)說(shuō)，該樓盤(pán)土地成本在房?jì)r(jià)中的占比微小。
實(shí)際上，由于開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)極低，該樓盤(pán)的房?jì)r(jià)與地價(jià)間的差距一直較大。比如該樓盤(pán)于2009年初的時(shí)候，銷(xiāo)售價(jià)為32600元/平方米，房?jì)r(jià)與地價(jià)的差距也達到驚人的近125倍。
泛�；貞洪_(kāi)發(fā)成本不低
“新國八條”中要求，將對高利潤樓盤(pán)進(jìn)行增值稅清算。地價(jià)是樓盤(pán)建設的主要成本，這是時(shí)下樓市中的共識。因此泛海國際居住區地價(jià)在房?jì)r(jià)中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的利潤率極高。
《每日經(jīng)濟新聞》記者致電該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時(shí)，該公司相關(guān)人士回應說(shuō)，泛海國際居住區二期相關(guān)拆遷等問(wèn)題還未接到公司總部的相應通知，因此二期開(kāi)盤(pán)價(jià)也還沒(méi)有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設。
當《每日經(jīng)濟新聞》記者與泛海建設取得聯(lián)系時(shí)，該公司相關(guān)負責人對此回應說(shuō)，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本并不低。除了地價(jià)之外，該地塊的拆遷補償費、代征綠地七通一平費等，也是一筆不菲的支出。目前該樓盤(pán)相關(guān)開(kāi)發(fā)成本已高達40億元以上。此外，該樓盤(pán)這幾年發(fā)生的財務(wù)費用、管理費用數額也是很大的。同時(shí)，該樓盤(pán)所在地塊東風(fēng)鄉項目為北京市綠隔項目，項目用地除建設用地外，還有面積大過(guò)建設用地的代征綠化用地，代征綠化用地的拆遷及費用全部由開(kāi)發(fā)商負責和承擔，這部分費用預計也會(huì )很大。如果這些成本全算在一起，項目用地成本很大。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，正常情況下，一個(gè)樓盤(pán)的建安成本達到5000元/平方米就已經(jīng)很高了，一般最終確定的房?jì)r(jià)不會(huì )超出樓面價(jià)3倍以上。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士認為，一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地價(jià)是主要的成本。