幾個(gè)空殼公司，一個(gè)從未開(kāi)挖過(guò)一鏟子的樓盤(pán)，一個(gè)沒(méi)有“五證”的房地產(chǎn)項目、一堆虛假的廣告宣傳……僅憑華麗辭藻、炫目光環(huán)堆砌出的“華西·濱湖國際生態(tài)城”項目，竟然騙走了1700多人的2.771億元。
23日和24日，昆明中級人民法院開(kāi)庭審理此案時(shí)透露出的信息表明，嫌疑人的騙人伎倆并不高明，但房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規則”成為誘人上當的陷阱。
虛假樓盤(pán)輕松騙到巨款
“低碳”、“生態(tài)宜居”、“由天下第一村華西村投資”……如此誘人的宣傳字眼，加上“華西·濱湖國際生態(tài)城”周邊有政府有關(guān)單位，又鄰近滇池和生態(tài)濕地公園，十分吸引人。然而，記者到廣告中聲稱(chēng)的樓盤(pán)所在地昆明市官渡區六甲街道辦事處永勝村實(shí)地查看時(shí)發(fā)現，這里一如既往地平靜，沒(méi)有顯示出一絲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的痕跡。
昆明市檢察院的指控顯示，推出這個(gè)樓盤(pán)的云南君信投資有限公司和昆明寧山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是被告人楊慶榮等人利用虛假出資成立的空殼公司，他們謊稱(chēng)與華西村合作投資65億元對永勝村進(jìn)行“城中村改造”開(kāi)發(fā)“華西·濱湖國際生態(tài)城”，通過(guò)書(shū)店購書(shū)、互聯(lián)網(wǎng)下載獲得了經(jīng)典戶(hù)型圖，做成了宣傳材料后大打廣告，最終詐騙成功。
“選擇永勝村是因為緊鄰濕地公園，位于城市核心區域，昆明又正在進(jìn)行大規模的城中村改造……市場(chǎng)價(jià)值和項目前景很好�！睏顟c榮找到永勝村委會(huì )，說(shuō)公司將投入巨資進(jìn)行改造，“村里非常積極，因為城中村改造對他們來(lái)說(shuō)是好事�！本瓦@樣，君信公司與永勝村委會(huì )簽訂了《永勝村城鎮化項目框架性合作協(xié)議》。
云南唯真律師事務(wù)所主任律師何錫峰認為，這份協(xié)議及后來(lái)君信公司與六甲鄉街道辦事處簽訂的《永勝村片區“城中村”改造項目合作框架協(xié)議》，使不少人相信該項目確實(shí)拿到了土地。記者在庭審現場(chǎng)見(jiàn)到了不愿透露名字的購房者王小姐，她說(shuō)，家里姊妹4人總共買(mǎi)了4套房子，預付款30%：“我們專(zhuān)門(mén)去永勝村問(wèn)過(guò)，他們說(shuō)‘有這回事’，我們才買(mǎi)的！”
記者了解到，此后從街道辦到官渡區推進(jìn)辦、昆明市相關(guān)部門(mén)，一些申請也確實(shí)被逐級上報，但直至2010年6月昆明城中村改造辦公室才發(fā)文確定永勝村不能作為城中村項目改造，一個(gè)月后楊慶榮等人被抓捕，但他們已收取預付房款總額達2.771億元。
誰(shuí)在為虛假項目推波助瀾？
在整個(gè)過(guò)程中，“華西·濱湖國際生態(tài)城”項目透露出的種種信息，使這個(gè)從始至終沒(méi)有動(dòng)過(guò)一分地、一鏟土的假項目愈演愈真，不僅散戶(hù)，還贏(yíng)得了醫院、銀行、高校甚至是律師事務(wù)所的信任。如果這些單位沒(méi)有團購，詐騙數額和受騙群體也不會(huì )如此多。
記者了解到，該項目在昆明高檔酒店佳華酒店、翠湖賓館等多次舉行答謝宴會(huì )，規劃、城改辦等部門(mén)均有人參會(huì )，讓人以為該項目得到了政府支持。楊慶榮等人到處宣揚“市里已經(jīng)同意”，讓人誤以為君信公司確實(shí)“有背景”。
如被告人史芮誠就曾以華夏銀行某支行行長(cháng)的身份出現介紹相關(guān)業(yè)務(wù)，此人確系華夏銀行昆明分行營(yíng)銷(xiāo)二部經(jīng)理，介紹了許多單位和個(gè)人買(mǎi)房，且其作為股東的“昆明四海誠迅科技有限公司”轉移了大量涉案款項。記者獲悉，某個(gè)銀行還與君信和寧山公司簽訂了戰略合作協(xié)議，意向性對其授信60億元。
有了資金和“背景”作為鋪墊，關(guān)于該項目的廣告宣傳又多次出現在當地媒體上，甚至以主持人訪(fǎng)談的形式出現。就在2010年6月昆明城改辦發(fā)文確定永勝村不能作為城中村項目改造之后，君信公司還獲得了“昆滇宜居地產(chǎn)低碳先鋒”的榮譽(yù)。
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)不斷升溫，一些部門(mén)和單位搞集資建房，集資建房被禁止后又大搞團購房�！叭A西·濱湖國際生態(tài)城”正是在這樣的背景下，以低于同地段同類(lèi)型房屋兩三千元的“內部團購價(jià)”出現在昆明市民面前，其誘惑自然難以抵御。而在一些單位的工作人員參與了團購后，散戶(hù)出于從眾心理對項目的可信度更是深信不疑。
還有多少潛規則在繼續？
從庭審中透露出的種種信息表明，目前房地產(chǎn)行業(yè)、金融操作中的種種“潛規則”，也為虛假房地產(chǎn)項目成“真”提供了土壤。
潛規則之一：資金不足就開(kāi)發(fā)。楊慶榮說(shuō)，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商的資金投入量一般為20%－30%，其余都是通過(guò)項目貸款和融資獲得的，“只要項目的手續能批完，我有能力解決資金的問(wèn)題�！睂�(zhuān)業(yè)人士認為，這導致開(kāi)發(fā)商容易面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，一旦發(fā)生資金困難，廣大購房者往往是最直接的受害者。
潛規則之二：虛假出資。無(wú)論在君信公司還是寧山公司，楊慶榮的51%股權都是“假”的。云南君信投資有限公司是楊慶榮等人通過(guò)昆明景天工稅代理有限公司及劉春香等人為其墊付了1000萬(wàn)元，昆明寧山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是楊慶榮等人通過(guò)昆明圣尼商務(wù)有限公司及李猛等人為其墊付了1000萬(wàn)元……這些虛假出資竟能輕易就通過(guò)了工商部門(mén)的驗資，不但犯罪成本極低，而且也為今后的詐騙行為埋下了伏筆。
潛規則之三：中介收取“居間費”。被告人蘇涌說(shuō)，自己負責與中介簽訂居間合同并支付居間費，“公司內部定的標準是一平方米400元�！痹诖税钢�，其他被告人也通過(guò)介紹客戶(hù)拿了大量居間費，如史芮誠介紹一個(gè)人要收625元／平方米的居間費，總共拿了800多萬(wàn)元。中國商業(yè)法研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)李業(yè)順認為，中介和房地產(chǎn)公司進(jìn)行商業(yè)合作是正常的，但在高額利潤的誘惑下，一些中介產(chǎn)生了虛假宣傳、誘導購買(mǎi)等不規范行為，值得警惕。
潛規則之四：項目工程邊批邊建邊賣(mài)。楊慶榮在庭審中說(shuō)，項目從始至終沒(méi)有辦理下來(lái)“五證”，但“這個(gè)行業(yè)都是這么做的”。有受害者的證言表明，被告人、寧山公司副總經(jīng)理王菲對他們說(shuō)“房子2011年底蓋好，手續正在辦理”，“房子是特批給你的，手續辦下來(lái)就不是這個(gè)價(jià)了，最少要7000元以上”等。
李業(yè)順認為，五證不全就預售房屋是國家明令禁止的，詐騙案涉及如此多的人和單位，難道主管部門(mén)就真的毫不知情？只能說(shuō)明其監管不力、存在失職。