恒大地產(chǎn)昨天公布的2010年度主要財務(wù)指標，讓市場(chǎng)為之矚目，尤其是其披露的凈利潤高達80.24億元，較2009年同期的11.2億元增長(cháng)約6倍，而扣除投資性物業(yè)公允價(jià)值后的凈利潤55.1億元，同比增長(cháng)18倍。

　　凈利潤超萬(wàn)科

　　該集團年報數據顯示，2010年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入人民幣453.4億元，比2009年同期實(shí)現大幅增長(cháng)。其總資產(chǎn)規模高達1044億元，比2009年底630.7億元增長(cháng)了約400億元。
　　從收益角度比較，目前已披露年報的地產(chǎn)公司數據顯示，中海（00688.HK）以126.7億港元位居收益榜之首，其次是萬(wàn)科（000002.SZ）72.8億元。此番恒大公布的凈利潤超過(guò)80億元，已經(jīng)“取代”萬(wàn)科躋身亞軍。
　　兩家公司的數據顯示，萬(wàn)科2010年營(yíng)業(yè)收入507.1億元，毛利率為29.75%；恒大地產(chǎn)同期的結算營(yíng)業(yè)收入是453.4億元，毛利率為29.2%。萬(wàn)科依然略勝一籌。但真正讓恒大在最終的凈利潤上超過(guò)萬(wàn)科的，是其所持有的投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)較大。
　　由于H股和A股公司是在不同的會(huì )計準則下編制財務(wù)報表，這使得H股公司在凈利潤上，往往增加了“投資性物業(yè)公允價(jià)值”這一項目。
　　同樣，恒大在其“收益表”中披露，其“投資物業(yè)公平值收益”為33.5億元。而這對于其總共80.2億元的凈利潤來(lái)說(shuō)，貢獻高達40%。
　　不過(guò)，扣除該筆投資物業(yè)的估值，該集團的經(jīng)營(yíng)毛利依然實(shí)現較大幅度增長(cháng)，從2009年的19.46億元暴漲到2010年的133.69億元。

　　擴張中的高杠桿之憂(yōu)

　　2010年是恒大“利潤規模、收入規模、資產(chǎn)規模的里程碑式跨越”。
　　在公司規�？焖贁U張的背后，高杠桿的運營(yíng)方式起到了至關(guān)重要的作用。2010年，該集團連續兩次在海外發(fā)行優(yōu)先票據，兩筆合計融資13.5億美元。2011年1月，集團又一次發(fā)行兩筆優(yōu)先票據，再融資約92.5億元人民幣。
　　幾次資本運作，讓恒大地產(chǎn)擁有大額自由現金，在土地市場(chǎng)上游刃有余。
　　也正是幾次融資活動(dòng)，讓恒大地產(chǎn)的杠桿比率進(jìn)一步升高。數據顯示，2010年集團借款增長(cháng)明顯，從2009年底的78.16億元增加到2010年年底的241.6億元，增幅為3倍；但同期股東權益為213.66億元，較2009年的131.57億元增幅僅為62.39%。同時(shí)，截至2010年年底，恒大地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)規模為1044億元，其與股東權益的比率近5倍。