隨著(zhù)3月31日歐盟提出一項新的房貸政策議案，歐美已相繼拿出有緊縮效力的購房貸款新政策提案。有分析認為，雖然新方案能加強保障金融機構和消費者利益，但從緊從嚴的政策取向帶來(lái)樓市二次探底的隱憂(yōu)。
歐美房貸新政“緊”字當頭
歐盟3月31日提出的這項新房貸政策議案，旨在讓貸款購房者利益得到保護，避免再次出現2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機。初步措施將是制定統一的抵押品信息對比制度，并加強審核貸款人還款能力。
據法新社報道，該議案的聲明表示，要確保貸款買(mǎi)房者“能夠在風(fēng)險面前得到有效的保護”。為了避免重蹈美國次貸危機的覆轍，新的政策給銀行和抵押貸款機構設定了嚴格的限制，以保證買(mǎi)房者得到保護。為杜絕對還款能力的錯誤估計，歐盟的新規加強了對放貸方的要求，即放貸方要向歐盟監管方提供每個(gè)抵押品的標準化信息。這個(gè)暫定名為“歐洲標準信息表”抵押品條件信息表，以供監管當局能橫向對比其他貸款者所出示的抵押品。放貸者還被要求一定要在放貸前評估消費者的還款能力。據悉，英國在2007年至2008年之間，45%的抵押貸款是沒(méi)有經(jīng)過(guò)消費者的收入證明而發(fā)放的。
歐盟預計新的措施將大幅降低抵押貸款違約數量，能為該地區金融機構每年避免12億至19億歐元的壞賬損失。2008年，歐盟抵押貸款市場(chǎng)的市值相當于該地區經(jīng)濟產(chǎn)出值的50%，房產(chǎn)抵押占了抵押貸款市場(chǎng)的70%。
無(wú)獨有偶，3月29日美國監管機構也對房貸出臺新緊縮政策。據路透社報道，該規定稱(chēng)惟有購房者繳足20%首付金，且在此前沒(méi)有貸款問(wèn)題才能享受最優(yōu)貸款利率，此舉旨在重建貸款紀律，并確定最安全按揭貸款的形式。在該草案中，監管機構希望取得相關(guān)人士反饋的議題超過(guò)170條，暗示法案在最終確定前可能有很大修改。美國證券交易委員會(huì )(SEC)正在研究該草案，所有相關(guān)的機構都表示將于本周對該草案進(jìn)行投票，該草案將接受公眾評論60天。
樓市有二次探底隱憂(yōu)
針對新政提案，反對者稱(chēng)將加劇樓市的不振，房?jì)r(jià)下跌趨勢難阻。歐美樓市在新政壓力下將更難止跌回轉，IHS環(huán)球透視經(jīng)濟學(xué)家帕特里克·紐波特斷言，樓市的二次探底就將發(fā)生在今年下半年。
在美國，消費者團體、一些抵押貸款出借人和金融服務(wù)團體曾抱怨，20%的首付過(guò)高，將令很多人難以購買(mǎi)房屋，進(jìn)一步拖累本就不景氣的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)董事長(cháng)貝爾稱(chēng)，FDIC特別關(guān)注該法案對低收入借款人的影響。監管機構提出的另外一個(gè)方案是10%的首付加抵押貸款保險。貝爾淡化了可能的影響�！斑@不意味著(zhù)所有房屋購買(mǎi)者都必須滿(mǎn)足這些高標準才能獲得抵押貸款�！�
監管機構面臨的另外一種反對聲音是，該草案過(guò)于嚴格，難以讓民間證券化市場(chǎng)起死回生。
有分析人士認為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在“機能障礙”，20%的“安全”房貸無(wú)法改變這一狀況。目前，大部分經(jīng)濟學(xué)家對未來(lái)房?jì)r(jià)給予繼續下跌的判斷，甚至預估一些地區跌幅將達60%。
標普認為，如果凱斯-席勒房?jì)r(jià)指數低于2009年4月的低點(diǎn)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能在今年6月出現“二次探底”，而目前20個(gè)城市的指數僅比最低點(diǎn)高出1.1%。帕特里克·紐波特周二也表示，雖然房?jì)r(jià)并沒(méi)有像2009年那樣急轉直落，但正在慢慢探底。
房?jì)r(jià)是否穩定往往是衡量經(jīng)濟衰退結束的最基本指標。一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域投資者活躍，這就意味著(zhù)國家的國內生產(chǎn)總值就會(huì )增長(cháng)。英國、德國和歐洲其他國家的房?jì)r(jià)仍處于下跌趨勢，歐洲經(jīng)濟前景由此看在新政壓力下更不樂(lè )觀(guān)。
有分析指出，在國際金融危機爆發(fā)數年之后，現在低迷的樓市成為了歐洲各國政府需要解決的當務(wù)之急。對于深陷債務(wù)危機泥潭的歐洲國家尤為如此，持續下跌的房?jì)r(jià)以及擴大的失業(yè)危機，進(jìn)一步阻撓了國家經(jīng)濟的恢復。為擺脫債務(wù)危機而推出的財政緊縮政策也會(huì )對購房者造成很多困擾，房子賣(mài)不出去，消費不振，經(jīng)濟無(wú)法獲得起色。
據悉，英國樓市在2010年初復蘇勢頭強勁，之后就一路下跌。在2011年1月房?jì)r(jià)下跌1.1%，創(chuàng )下了自2009年8月以來(lái)的最大跌幅。專(zhuān)門(mén)反映西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的IMIE指數顯示，去年12月西班牙房?jì)r(jià)下跌3.9%，其住房?jì)r(jià)格回落到2005年的水平。最糟糕的要數愛(ài)爾蘭，房?jì)r(jià)去年第四季度跌幅達到10.8%，而且下跌速度加快。西班牙銀行在去年10月份估計，該國有將近70至110萬(wàn)套空置住房，這些未能售出的住房將在今年繼續打壓售價(jià)。