3月底，關(guān)于房地產(chǎn)調控的政策密集出臺。近期國務(wù)院將派出8個(gè)調查組，分赴全國各地，對先前出臺的樓市調控效果進(jìn)行摸底；國土資源部日前派出專(zhuān)門(mén)調研組，對各地用地情況、地價(jià)水平進(jìn)行調研監測，堅決防范新“地王”的產(chǎn)生；同時(shí)，國家發(fā)改委也發(fā)布了從5月1日起商品房銷(xiāo)售實(shí)行一套一標價(jià)的“明碼標價(jià)”政策。
對此，業(yè)內人士預測，隨著(zhù)調控政策的深入，調與被調雙方的博弈將進(jìn)入深水期，樓市或在近期迎來(lái)拐點(diǎn)。
政策太“曖昧”
調控目標首先應該考慮房?jì)r(jià)收入比，漲幅應該跟CPI掛鉤，而不是GDP；其次，限價(jià)目標應該變成“跌價(jià)目標”，也就是應該規定今年房?jì)r(jià)應該跌多少，而不是可以漲多少
按照“新國八條”中的硬性要求：“2011年各地政府要根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理控制目標，并于第一季度末向社會(huì )公布�！�
截至3月24日，丹東、銀川、榆樹(shù)、佛山、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明、岳陽(yáng)以及山西省的20多個(gè)城市已公布房?jì)r(jià)控制目標。目標大多與當地年度GDP或居民人均可支配收入目標掛鉤，即漲幅控制在10%－15%之內。但北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線(xiàn)城市，至今都還未公布房?jì)r(jià)調控目標。
對于這樣的調控目標，多位專(zhuān)業(yè)人士在接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，這樣的限價(jià)目標有“漲價(jià)目標”之嫌。
“該政策本身的語(yǔ)言就頗顯"曖昧"，給地方政府留了鉆空子的機會(huì )。去年全國70個(gè)大中小城市的平均漲幅不超過(guò)10%，房?jì)r(jià)上漲幅度已經(jīng)夠讓人受不了了，如果再允許房?jì)r(jià)在去年的基礎上漲10%，調控又走進(jìn)了"越調越高"的怪圈�！鄙虾７康禺a(chǎn)分析師、財經(jīng)評論員陳真誠在接受記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
對此，復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示認同：“從目前來(lái)看，出了調控目標比不出還要糟糕，這樣的目標無(wú)疑助推了市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)上漲的預期�！彼J為，調控目標首先應該考慮房?jì)r(jià)收入比，漲幅應該跟CPI掛鉤，而不是GDP；其次，限價(jià)目標應該變成“跌價(jià)目標”，也就是應該規定今年房?jì)r(jià)應該跌多少，而不是可以漲多少。
房產(chǎn)商缺資金？
在110份有效調查問(wèn)卷中，超過(guò)5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷(xiāo)，降幅最多達到10%。另有近20家房企選擇延后開(kāi)盤(pán)，其余全部為“暫時(shí)觀(guān)望”
“上有政策、下有對策�！痹讷@悉國家發(fā)改委3月22日發(fā)布的關(guān)于商品房要明碼標價(jià)的規定后，某開(kāi)發(fā)商在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，對于這種“明碼標價(jià)”的規定，就有很多對策，如可以先把網(wǎng)上的參考價(jià)提高，然后以打折的方式銷(xiāo)售，看似便宜了，其實(shí)還是高價(jià)。
確實(shí)，近年來(lái)，在種種樓市調控歷練中成長(cháng)的房企們在面對新政策的出臺時(shí)，已經(jīng)練就了“兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩”的坦然態(tài)度。即使在市場(chǎng)低迷的背景下，他們依然很淡定。
在最近召開(kāi)的一個(gè)匯集了近百家房企高層的閉門(mén)論壇上，多數開(kāi)發(fā)商仍對降價(jià)表現得很含糊。在110份有效調查問(wèn)卷中，超過(guò)5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷(xiāo)，降幅最多達到10%。另有近20家房企選擇延后開(kāi)盤(pán)，其余全部為“暫時(shí)觀(guān)望”。
在銀根緊縮、成交量下降的背景下，作為資金高度密集型的房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商們的資金鏈究竟能“觀(guān)望”多久？
“開(kāi)發(fā)商其實(shí)不缺錢(qián)。首先，雖然現在銀根緊縮，但是之前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得了許多銀行貸款，且多為長(cháng)期；其次，除了銀行機構，開(kāi)放商的融資渠道很多，如民間資本，政府關(guān)注了一個(gè)"池子"，但控制不了另一個(gè)"池子"；第三，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在之前的樓市中獲得了充分的自有資產(chǎn)�！标愓嬲\說(shuō)。
拐點(diǎn)暫不出現
房產(chǎn)商與政策的僵持還會(huì )持續一段時(shí)間，房產(chǎn)商資金還比較充足，尤其是一些大型房產(chǎn)商，他們仍在觀(guān)望政策的走勢，不會(huì )輕言降價(jià)
“國八條”出臺已接近兩個(gè)月，業(yè)內預測，如果政策方向沒(méi)有重大改變，5月將迎來(lái)房企集中降價(jià)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭稱(chēng)，快則3月，最可能是4月，最遲不會(huì )超過(guò)5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數將出現首次下跌，也即房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”。
而在陳真誠看來(lái)，房產(chǎn)商與政策的僵持還會(huì )持續一段時(shí)間，房產(chǎn)商資金還比較充足，尤其是一些大型房產(chǎn)商，他們仍在觀(guān)望政策的走勢，不會(huì )輕言降價(jià)。
有分析認為，一線(xiàn)城市由于價(jià)格處在高位、市場(chǎng)較為成熟，率先降價(jià)的可能性較大。二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展處在起步階段，未來(lái)商品房增量市場(chǎng)重心向二三線(xiàn)城市轉移，價(jià)格向上的壓力還很大。
“堅持限購，房?jì)r(jià)必跌無(wú)疑�！币蓪τ浾弑硎�，在政府出臺的一系列更為嚴厲的調控樓市中，效果最為明顯的是限購。這一政策措施大大觸動(dòng)了投資和投機性購房者、開(kāi)發(fā)商以及一些地方政府利益�！暗钦�需對限購的期限和范圍作出進(jìn)一步的明確指示，比如規定限購期限，至少3年，限購城市進(jìn)一步擴大到五六線(xiàn)城市，這樣才能不給投機商留下找空子的空間�！�
據了解，在北京施行“限購令”的當月，河北燕郊、清河、三河等首都“一小時(shí)生活圈”的城鎮房?jì)r(jià)就從7000元/平方米飆升至破萬(wàn)；上海頒布“限購令”后，周邊二三線(xiàn)城市的商品房成交量逐周攀升，蘇州、無(wú)錫等大城市成交量平均增加五成。
尹伯成指出，現在限購還局限于大中城市，有的只在市區限購，這就給開(kāi)發(fā)商、投機商轉移戰場(chǎng)留了空間和余地。