“紅得發(fā)紫”的劉謙先生，曾在春晚表演過(guò)一個(gè)魔術(shù)“戒指進(jìn)雞蛋”。在億萬(wàn)觀(guān)眾面前，劉謙竟把主持人董卿的戒指變到雞蛋里。這匪夷所思之舉，后來(lái)引起網(wǎng)友熱議。試圖解密該魔術(shù)的人傾向于認為，戒指原本就在雞蛋里。
上海剛剛公布的房?jì)r(jià)調控目標，讓人想起了神奇的劉謙先生和他的“戒指進(jìn)雞蛋”魔術(shù)。
3月29日，上海市政府終于在一季度的倒數第三天公布了今年的房?jì)r(jià)控制目標：“2011年度全市新建住房?jì)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉居民人均可支配收入的增長(cháng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高�！�
消息甫出，精打細算的上海市民，立即就明白了這意味著(zhù)什么：上海市長(cháng)韓正年初在人大作政府工作報告時(shí)提過(guò)，2011年上海經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的主要預期目標是GDP增長(cháng)8%左右；若以此為據，今年上海新建住房?jì)r(jià)格控制目標將是漲幅低于8%。
8%能達到嗎？如果回看過(guò)去五年的數據，你會(huì )發(fā)現這一點(diǎn)也不難。甚至惟一提出要讓房?jì)r(jià)穩中有“降”的北京，實(shí)現目標也輕而易舉。
8%，這個(gè)目標算不算高？
空議無(wú)憑，還是來(lái)看看上海統計局的歷史數據：在過(guò)去五年中，只有在樓市瘋狂的2007年與2009年，上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)8%，2007年是9.3%，2009年是9.2%。哪怕是剛剛過(guò)去的2010年，上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅也僅為7.6%。
如果細心整理一下過(guò)去五年(從2006年到2010年)的統計數據，將上海新建住宅價(jià)格增長(cháng)水平和GDP及居民收入對比，發(fā)現更令人震驚。
從表中不難發(fā)現，上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅，超過(guò)三大參照指標(GDP、城市居民家庭人均可支配收入、農村居民家庭人均可支配收入同比漲幅)的幾率極小。在過(guò)去五年中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格的年均增幅為5.72%，三大參照指標的年均增幅則分別高達10.62%、11.3%、10.5%。
惟一的例外是2009年，受?chē)H金融與經(jīng)濟危機影響，當年上海GDP、城市居民家庭人均可支配收入、農村居民家庭人均可支配收入同比漲幅僅為8.2%、8.1%、8.2%，同期新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格則上漲了9.2%。
雖然國內“史無(wú)前例的房地產(chǎn)調控”已展開(kāi)，但2010年的數據似乎說(shuō)明，剔除特殊的國際經(jīng)濟因素，上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅戰勝三大參照指標的難度極大。
這是否意味著(zhù)今年上海房?jì)r(jià)漲幅若能與去年相近，就圓滿(mǎn)實(shí)現了目標？若與過(guò)去五年的平均增幅一致，則將超額完成調控目標？同時(shí)，這是否也說(shuō)明，若非兩年前席卷全球的經(jīng)濟危機再現，2011年上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅低于8%的目標，已可宣告提前實(shí)現？
魔術(shù)一經(jīng)解密，往往平淡無(wú)奇。在上海公布了神奇的房控目標后，截至30日晚，已公布目標的40個(gè)城市，大多“默契地”跟隨發(fā)布了“控速不降價(jià)”的政策。大部分城市與上海相似，將房?jì)r(jià)漲幅目標與三大參照指標掛鉤，大多數城市房?jì)r(jià)目標漲幅在10%左右。只有北京提出要“穩中有降”。
上述現象引出一個(gè)問(wèn)題：新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅這個(gè)統計數據，為何與上海市民的切身感受差別如此之大？在過(guò)去五年中，上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格的年均增幅才5.72%！但很多市民的實(shí)際感受可能是：房?jì)r(jià)兩年翻1倍。
同樣的問(wèn)題去年已暴露。國家統計局發(fā)布2009年中國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較上一年同比上漲1.5%。這一數據遭嚴重質(zhì)疑，有網(wǎng)友戲稱(chēng)“是不是小數點(diǎn)放錯了位置”。
為回應質(zhì)疑，統計局宣布調整統計方法。2011年2月統計局公布了《住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計調查方案》(下稱(chēng)《新方案》)，決定從2011年1月起開(kāi)始實(shí)施新的房?jì)r(jià)統計方法。但《新方案》除了“不再計算和發(fā)布全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅的平均數”，并分類(lèi)細化原有指數之外，缺少實(shí)質(zhì)性改革。指望《新方案》能讓統計數據更接近老百姓的切身感受，或者說(shuō)更接近實(shí)際情況，這是一種奢望。統計局并未否定其歷史數據，今年的“新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格”仍將延續過(guò)去，并使兩者具有可比性。
由此來(lái)看，歷史上房?jì)r(jià)統計數據就很難戰勝相關(guān)參照指標(GDP或人均收入增幅)，現在各地所謂房?jì)r(jià)調控目標，無(wú)異于一場(chǎng)數字游戲。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，在已公布房?jì)r(jià)調控目標的城市中，對房?jì)r(jià)這個(gè)概念并無(wú)確切定義。部分城市規定的是“新建商品住房?jì)r(jià)格”，另一些則是“新建住房?jì)r(jià)格”。這樣的措辭，很容易留下操控空間。
3月29日，北京公布其調控目標為：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房?jì)r(jià)格與2010年相比穩中有降。
這是迄今為止，第一個(gè)提到“降”字的城市。
2010年北京新建住宅中普通住宅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲達11.1%。從分類(lèi)來(lái)看，普通住宅、公寓別墅和其他住宅三類(lèi)并列，但其具體何為“普通住房”，很多業(yè)界人士也不清楚。3月30日，中原地產(chǎn)在一份分析報告中也只能提出疑問(wèn)：這個(gè)“普通住房”究竟界定在什么范圍；新建的相對高端的住宅是否也在價(jià)格控調控范圍，在公文中沒(méi)有指出，有待明確。
在北京統計局最新公布的1月-2月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況中，數據僅顯示了1月-2月全市新建商品房銷(xiāo)售面積，沒(méi)有公布銷(xiāo)售價(jià)格及其變動(dòng)情況，更沒(méi)有“新建普通住房?jì)r(jià)格”這一房?jì)r(jià)指標對應的具體數據。
北京統計局宣傳中心工作人員向財新《新世紀(22.83,0.18,0.79%)》記者稱(chēng)，以后房?jì)r(jià)數據由國家統計局審核，統一發(fā)。北京統計局以后不發(fā)了。
由于國家統計局自今年1月1日起按照《新方案》進(jìn)行房?jì)r(jià)統計，但新方案里沒(méi)有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進(jìn)一步細分，只按照面積分類(lèi)統計(因為目前國家統計局按照北京網(wǎng)簽數據進(jìn)行統計，而該數據并沒(méi)有區分房屋類(lèi)型)。這意味著(zhù)，北京剛剛提出的房?jì)r(jià)控制目標，即“新建普通住宅”，未來(lái)可能沒(méi)有相應的統計數據來(lái)對應。果如此，則北京“穩中有降”的目標，未來(lái)將因缺少參照物而“死無(wú)對證”。
對于市場(chǎng)分析人士來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)調控目標的公布，若純粹是一場(chǎng)游戲，那也許是最好的結果。令人擔心的是，各地公布的房?jì)r(jià)調控目標，由于絕大多數城市只提漲幅限制，事實(shí)上再次強化了房?jì)r(jià)趨漲的市場(chǎng)預期。
對于掛鉤參照指標的科學(xué)性，輿論提出諸多質(zhì)疑。例如，學(xué)者馬光遠提出，房?jì)r(jià)漲幅與可支配收入漲幅掛鉤是荒唐的。以上海為例，根據2010年統計數據，城鎮居民人均可支配收入為3.2萬(wàn)元左右，增長(cháng)10%只增長(cháng)了3200元；而上海2010年平均每套房?jì)r(jià)格為260萬(wàn)元，增長(cháng)10%意味著(zhù)增加26萬(wàn)元，這26萬(wàn)元相當于一個(gè)上海居民八年不吃不喝的收入。由此可見(jiàn)，居民收入增長(cháng)10%與房?jì)r(jià)增長(cháng)10%完全是兩個(gè)概念。
事實(shí)上，由于長(cháng)期以來(lái)“土地財政”的狀況沒(méi)有根本改變，土地出讓金及相關(guān)收入，長(cháng)期成為地方政府財政收入的主要來(lái)源。
對地方政府及其官員來(lái)說(shuō)，控制房?jì)r(jià)將影響其直接利益。今年保障房建設，對地方政府意味著(zhù)“支出增多，收入減少”。因此，“國八條”的房?jì)r(jià)調控目標要求，在地方上變形走樣，淪為“一場(chǎng)戲”，就不足為怪。
2010年全國土地出讓金收入2.7萬(wàn)億元，占全國財政收入30%以上。同期，全國商品房銷(xiāo)售額為5.25萬(wàn)億元。全國土地出讓金收入與同期商品房銷(xiāo)售額之比，超過(guò)50%。
當然，變數猶存。住建部近日發(fā)出通知要求地方政府，確定房?jì)r(jià)控制目標時(shí)，要在本地區內聽(tīng)取社會(huì )的意見(jiàn)，取得社會(huì )的認同和支持；已公布控制目標的城市，也要以適當的方式聽(tīng)取社會(huì )的意見(jiàn)，酌情調整已發(fā)布的調控目標。
房?jì)r(jià)調控之本，仍植根于土地制度及住房市場(chǎng)本身。
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