一邊是鬧得沸沸揚揚的各地房?jì)r(jià)調控目標，另一邊則是房地產(chǎn)企業(yè)的轉型大考。3月29日，復星國際管理層在香港召開(kāi)的2010年年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上透露，公司旗下上海復地地產(chǎn)(2337)私有化議案將在4月11日股東大會(huì )上進(jìn)行審議，復星管理層表示，復地退市的原因是負債率比較高。資料顯示，復地是上海排名前三的房地產(chǎn)企業(yè)。
這只是地產(chǎn)調控大背景下房企轉型的個(gè)案之一，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極探路�！皩τ诜康禺a(chǎn)商而言，與其去與宏觀(guān)政策博弈，不如主動(dòng)去適應這種嚴厲的調控環(huán)境，以這種復雜的行業(yè)背景為挑戰目標，增長(cháng)自己的抗風(fēng)險能力和逆市發(fā)展能力，這樣的企業(yè)能夠在未來(lái)獲得更強的競爭力和生命力�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生說(shuō)。
上海復地負債率過(guò)高
上海復地負債率過(guò)高，從而導致融資困難。這是外界較為普遍的看法。
“復地負債率確實(shí)比較高，從某種角度來(lái)說(shuō)也是復地被私有化的原因。因為復地作為一個(gè)H股上市的公司來(lái)講，基本上喪失了融資功能。集團如果再融資的話(huà)，復地也不是紅籌結構，也不能夠股本融資或者是再融資�！睂τ诖舜瓮耸械脑�，復星國際相關(guān)負責人坦承，主要是由于融資障礙。
根據復星管理層的解釋?zhuān)鳛樵谙愀凵鲜械膬鹊刈怨�，復地在海外融資的能力非常有限，包括透過(guò)離岸銀行貸款、國際債券發(fā)行和股票發(fā)行等融資方式。同時(shí)礙于相關(guān)上市公司規則對公司及其控股股東對關(guān)聯(lián)交易的規定，復星也無(wú)法對復地注入大量資本。此外，復地目前的負債率水平相對于其他港股同業(yè)公司要高，這也影響了復地獲得商業(yè)優(yōu)惠條款的融資條件。
種種跡象表明，復地私有化對復星更為有利。2010年6月底，復星系曾決定注資復地23億資金，復地可憑借該筆資金暫緩資金的壓力，并減低負債率，但最終該筆增發(fā)內資股的方案沒(méi)有獲得監管層通過(guò)。此前，復地也曾一度考慮回歸A股上市融資，但亦未果。一位港股評論員稱(chēng)，“還有一種可能是，復星國際未來(lái)大的地產(chǎn)資產(chǎn)整合動(dòng)作會(huì )提高其房地產(chǎn)收益，或許控制人希望能夠獨享該利益，而不是與中小股東共同分享�！�
這種可能性更值得關(guān)注�！胺康禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)也是集團投資業(yè)務(wù)的一個(gè)方面；從中長(cháng)期的角度來(lái)說(shuō)，復星一直看好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國的發(fā)展，房產(chǎn)發(fā)展的機會(huì )和空間還是很大的。當然，這幾年房地產(chǎn)的調控頻繁出現，但這對有實(shí)力、有品牌的企業(yè)來(lái)說(shuō)，調控應該是更大的機會(huì )，關(guān)鍵是怎么做房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)�！睆托菄H財務(wù)總監丁國其在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上直言，復星旗下星浩資本目前承諾的資金已經(jīng)到位40億，“集團確實(shí)在看長(cháng)三角地區的幾個(gè)項目。下半年很快會(huì )有一些項目推出。未來(lái)如有機會(huì )的話(huà)，集團還會(huì )加大規模，包括二期，三期�！�
“復地退市在通告上已經(jīng)有很明確時(shí)間表，最核心的時(shí)間點(diǎn)可能就是4月11日的股東大會(huì )，11日會(huì )做表決。之后會(huì )按照交易所的安排按部就班地進(jìn)行。按照這個(gè)程序走，可能也就需兩三個(gè)月的時(shí)間�！倍浔硎�。
為房企敲響警鐘
事實(shí)上，上海復地2002年籌備上市，但一波三折，兩次暫緩，直到2004年才得以成功上市。但無(wú)論何種原因，在港股市場(chǎng)馳騁6年之久的復地最終選擇以這種方式告別資本市場(chǎng)，即為高負債率的上市房企敲響了警鐘，更值得讓每一個(gè)房企深思在當前調控背景下的轉型之道。
諸多業(yè)內人士認為，即便撇開(kāi)調控不談，中國經(jīng)濟步入轉型期更是房企探路轉型的深層次原因。2011年，中國經(jīng)濟迎來(lái)“十二五規劃”發(fā)展的元年，轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式和產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新已經(jīng)越來(lái)越成為經(jīng)濟界共識和努力的方向；房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)2008年的調整、2009年的暴漲以及2010年的調控后，也逐漸走向更加理性和多元的格局。傳統的增長(cháng)方式越來(lái)越顯得過(guò)時(shí)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)和價(jià)值取向，整個(gè)行業(yè)呈現出一種百家爭鳴、多元擴散的競爭形態(tài)。
“未來(lái)5到10年內，中國房地產(chǎn)企業(yè)從價(jià)格競爭轉向價(jià)值競爭創(chuàng )新是不可或缺，里面涵蓋了企業(yè)的組織機構，市場(chǎng)配置資源的手段、形式，同樣重要的是需要事業(yè)和思維的創(chuàng )新，更高的創(chuàng )新�！遍L(cháng)江商學(xué)院院長(cháng)項兵表示。
毋庸置疑的是，房企轉型大考已至。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日益成熟，無(wú)論房企自身是否承認，他們正在向這種轉型方向主動(dòng)或被動(dòng)地靠攏。早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資源集中型的產(chǎn)業(yè)，掌握了土地和資金這兩種生產(chǎn)要素，幾乎就握住了成功的鑰匙；然而在資源越來(lái)越稀缺、調控越來(lái)越頻繁和行業(yè)集中度越來(lái)越高的情況下，房企必須擁有自己的核心競爭能力，以獨特的經(jīng)營(yíng)模式和有效的經(jīng)營(yíng)能力來(lái)占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額。
當下越來(lái)越嚴的地產(chǎn)調控無(wú)疑正在倒逼房企轉型加速，大房企擴張，小企業(yè)被兼并將成為常態(tài)。清科研究中心分析師徐衛卿認為，資金實(shí)力薄弱、融資無(wú)門(mén)的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬(wàn)科這樣已在全國廣泛布局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產(chǎn)公司則擇機擴展全國版圖，通過(guò)并購獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據的小企業(yè)卷入麾下。
大房企已在紛紛轉型
在3月23日公布的《2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》中，復地集團排名19位。而在3月25日發(fā)布的復地集團2010年度財務(wù)年報顯示，在2010年復地股東應占利益約為17.6億元，較2009年增長(cháng)了2.5倍。
私有化之后復星怎么走？根據復星國際高層的表態(tài)，復星的“星光耀計劃”也是集團嫁接全球資源的一個(gè)平臺�！霸谥袊l(fā)展城市綜合體，應該是一個(gè)機會(huì )，這個(gè)空間是很大的�！�
復星把目標瞄向城市體，而萬(wàn)科、保利則把眼光投向養老地產(chǎn)，在3月22日召開(kāi)的保利地產(chǎn)(14.11,0.68,5.06%)年度股東大會(huì )上，該公司有關(guān)人士透露，目前保利地產(chǎn)正在重點(diǎn)研究養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展前景，并啟動(dòng)了養老公寓、度假型旅游等產(chǎn)品的試點(diǎn)。
事實(shí)上，近幾年來(lái)，國內房企紛紛向各個(gè)細分領(lǐng)域進(jìn)軍。除了向大型綜合體、旅游地產(chǎn)等方面大力開(kāi)發(fā)外，還開(kāi)始發(fā)力“養老地產(chǎn)”這一新型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據了解，保利地產(chǎn)首個(gè)養老公寓項目“西塘安平老年健康生活社區”已于去年11月奠基。保利地產(chǎn)還專(zhuān)門(mén)派人赴日本考察養老公寓的運作模式。此外，萬(wàn)科有關(guān)負責人也對外表示，今后萬(wàn)科將在中糧萬(wàn)科·長(cháng)陽(yáng)半島、五礦萬(wàn)科·北京歡慶城項目中配備養老地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，在萬(wàn)科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備。
另一個(gè)正式宣布轉型的是合生。3月31日，房企“華南五虎”之一的合生創(chuàng )展公布2010年業(yè)績(jì)，2010年集團實(shí)現營(yíng)業(yè)額約143.79億港元，同比增長(cháng)28%，核心凈利潤為30.43億港元，同比增長(cháng)34%。合生創(chuàng )展總裁薛虎表示，今年合生創(chuàng )展將展開(kāi)“全系地產(chǎn)”的布局。除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊外，還包括引進(jìn)國際級酒店和自營(yíng)部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、體現全新生活理念和提升個(gè)人藝術(shù)修養的文化地產(chǎn)、政企合作平臺下的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)以及面向未來(lái)的養老地產(chǎn)等六大業(yè)務(wù)板塊。
“以往的企業(yè)發(fā)展更多體現的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來(lái)取得發(fā)展，但隨著(zhù)行業(yè)的不斷發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟的轉型要求，開(kāi)發(fā)商未來(lái)將越發(fā)需要以經(jīng)營(yíng)能力和獨特模式為核心競爭力�！毖⒈硎�。