4月1日正式實(shí)施的中國房地產(chǎn)中介行業(yè)第一部規范性法規—《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中明令房地產(chǎn)中介機構和人員不得操作陰陽(yáng)合同，但近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京樓市調查時(shí)卻發(fā)現，陰陽(yáng)合同依然存在……并且由于過(guò)戶(hù)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差懸殊，導致漏稅額至少在50%以上。

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》禁止房地產(chǎn)中介機構和工作人員通過(guò)陰陽(yáng)合同達到買(mǎi)方騙貸和逃稅的目的。但《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京實(shí)地調查后發(fā)現，仍然有中介公司違背上述規定，為客戶(hù)提供陰陽(yáng)合同。
　　3日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以買(mǎi)方身份來(lái)到了北二環(huán)的北京東城區雍和家園小區。在該小區內一家知名中介的門(mén)店中，一位男性工作人員極力向記者推薦該小區內一套兩室一廳一衛一廚、面積為110平方米的二手房源，業(yè)主的報價(jià)為500萬(wàn)元，折算單價(jià)近4.5455萬(wàn)元/平方米。
　　在一番討價(jià)還價(jià)后，這位中介人員最終給出的最低單價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米。當本報記者顯露出購買(mǎi)意愿，并表示希望在過(guò)戶(hù)時(shí)能少交稅時(shí)，這位工作人員爽快地回應說(shuō)：“我在這個(gè)行業(yè)已五六年了，一定能幫助客戶(hù)少交稅，多辦事�！�
　　當他得知記者的戶(hù)口本、5年社�；蚣{稅證明、收入證明等證件齊全，且需要辦理50%房貸時(shí)，他向記者打了一個(gè)勝利的手勢，“這就夠了，過(guò)戶(hù)時(shí)少交稅的工作就放心地交給我吧�！�

　　在記者的一再要求下，對方解釋了中間的操作流程：如果以4.4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交，最終該套房的成交總價(jià)為484萬(wàn)元。如欲辦理50%的房貸，按規定需先辦理一個(gè)484萬(wàn)元的網(wǎng)簽，然后以這個(gè)網(wǎng)簽合同為購房依據，去銀行申請房貸。待房貸辦理下來(lái)后，再將這個(gè)網(wǎng)簽注銷(xiāo)，然后以該房源所在小區的最低過(guò)戶(hù)價(jià)為標準再辦理一個(gè)過(guò)戶(hù)網(wǎng)簽，并以此為標準辦理后續的過(guò)戶(hù)及相應的繳稅。
　　他停頓了一下繼續解釋說(shuō)，如果一套二手房房源之前沒(méi)有交易過(guò)，就可以以最低過(guò)戶(hù)價(jià)辦理過(guò)戶(hù)。但如果已交易過(guò)，后續交易時(shí)，最低過(guò)戶(hù)價(jià)就得以上一次交易時(shí)網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)價(jià)為基準。低于之前的網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)價(jià)，在時(shí)下房?jì)r(jià)總體上漲的背景下，不太好過(guò)戶(hù)。這套房源之前就交易過(guò)一次，上一次交易時(shí)的網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)價(jià)為9300元/平方米，因此這一次的過(guò)戶(hù)價(jià)一般不會(huì )低于9300元/平方米，但也不會(huì )超過(guò)9500元/平方米。換句話(huà)說(shuō)，最終過(guò)戶(hù)網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)方可以以不超過(guò)9500元/平方米的單價(jià)、總價(jià)不超過(guò)104.5萬(wàn)元過(guò)戶(hù)，并以此為稅基繳稅。
　　本報記者粗略計算了一下，上述住房如果最終以4.4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交，按照規定，繳稅稅基為實(shí)際成交總價(jià)484萬(wàn)元。以90~140平方米的房子，繳納1.5%的契稅為基準，應繳契稅為7.26萬(wàn)元。由于該房源為2003年的房子，已過(guò)5年，免交營(yíng)業(yè)稅。但中介通過(guò)陰陽(yáng)合同操作后，即以9500元/平方米的單價(jià)辦理過(guò)戶(hù)網(wǎng)簽，買(mǎi)方實(shí)際繳納稅基已降低至104.5萬(wàn)元，僅為應繳稅基484萬(wàn)元的21.59%，僅需交納契稅1.5675萬(wàn)元，偷稅5.6925萬(wàn)元。
　　這并不是個(gè)案。4日本報記者在北京昌平區天通苑小區調查時(shí)同樣遇到了類(lèi)似情況。

　　過(guò)戶(hù)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)如此懸殊，源于二手房交易中的最低過(guò)戶(hù)價(jià)制度。
　　本報記者調查發(fā)現，為了防止二手房交易中出現陰陽(yáng)合同，通過(guò)虛報二手房交易價(jià)格，實(shí)現逃稅的目的，北京于2006年10月1日起實(shí)施 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調整二手房交易計稅價(jià)格的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知)。其中規定，“二手房交易涉及稅收的計稅價(jià)格，稅務(wù)機關(guān)應以房屋交易雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(協(xié)議)中確定的成交價(jià)格為依據�！�
　　為了避免有人通過(guò)陰陽(yáng)合同逃避稅收，該通知出臺了二手房交易最低計稅價(jià)格，俗稱(chēng)最低過(guò)戶(hù)價(jià)。并說(shuō)明道：“二手房交易最低計稅價(jià)格依據北京市建設委員會(huì )測算的2005年房屋市場(chǎng)交易價(jià)格并考慮相關(guān)因素調整確定”。雖然該通知中規定，二手房交易最低計稅價(jià)格由北京市地方稅務(wù)局根據北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況不定期進(jìn)行調整。但此后，北京房?jì)r(jià)一路上漲，最低過(guò)戶(hù)價(jià)標準卻一直未根據市場(chǎng)狀況進(jìn)行不定期調整，沿用至今，導致依據2005年北京房?jì)r(jià)為背景而制定的最低過(guò)戶(hù)價(jià)，已遠低于時(shí)下的房?jì)r(jià)。
　　雖然計稅通知中規定，二手房交易中的計稅價(jià)格應以實(shí)際成交價(jià)格為基準，但伴隨北京房?jì)r(jià)的上漲，成交價(jià)與最低過(guò)戶(hù)價(jià)間的差距越拉越大，因此漸漸地，當初為了防止陰陽(yáng)合同而制定的最低過(guò)戶(hù)價(jià)，反而成了滋生陰陽(yáng)合同的“最低避稅價(jià)”，即通過(guò)陰陽(yáng)合同操作，過(guò)戶(hù)時(shí)的價(jià)格紛紛以該區最低過(guò)戶(hù)價(jià)為標準，以達到少報總價(jià)，逃避稅收的目的。

　　中介行業(yè)內幕人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站內的網(wǎng)簽數據中也可以找到陰陽(yáng)合同存在的依據。
　　比如4月2日，該網(wǎng)站“網(wǎng)上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號為617160的退房房源，來(lái)自于北京昌平區回龍觀(guān)小區，面積為65.64平方米，單價(jià)為近1.75萬(wàn)元/平方米。但在4月1日，“網(wǎng)上簽約成交信息公示”欄中有一套編號為610684的成交信息顯示，同樣來(lái)自于北京昌平區回龍觀(guān)小區的房源，面積為85.78平方米，單價(jià)近4080元/平方米。同一個(gè)小區，房源單價(jià)差距竟達到近4.29倍？
　　內幕人士解釋說(shuō)，“網(wǎng)上簽約退房信息公示”與“網(wǎng)上簽約成交信息公示”兩個(gè)欄，對比一下就會(huì )發(fā)現，同一個(gè)地區的房源，前者的單價(jià)高，基本以目前的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格為基準而上下浮動(dòng)，后者的單價(jià)低，基本以該地區房源的最低過(guò)戶(hù)價(jià)為標準而上下波動(dòng)。兩者間相差數倍，因為前者中有相當大的一部分是陰陽(yáng)合同操作中為了向銀行申請房貸而注冊的“陰合同”，而后者則是“陽(yáng)合同”，也就是以該地區房源的最低過(guò)戶(hù)價(jià)為基準而進(jìn)行的網(wǎng)簽，目的是過(guò)戶(hù)時(shí)使用，以實(shí)現逃稅。

　　正因為二手房交易中陰陽(yáng)合同的大量存在，致使以網(wǎng)簽數據為基礎而統計出來(lái)的二手房交易數據嚴重失真。比如5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站發(fā)布的最新統計數據顯示，3月份北京二手房成交量共計1.3086萬(wàn)套，總價(jià)在90萬(wàn)元及以下的房源量高達9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地產(chǎn)的一份統計顯示，截至1月10日，當時(shí)北京各網(wǎng)站登記的有效二手房源總量為20萬(wàn)套左右，總價(jià)為100萬(wàn)元以下的房源占比不足5%。數據的鮮明差距，從一個(gè)側面反映出陰陽(yáng)合同之下逃稅的廣度和力度。
　　該內幕人士透露說(shuō)，雖然自去年7月起，北京統計局已暫停發(fā)布北京二手房成交均價(jià)數據，但即使以每個(gè)總價(jià)區間的最高值，如60萬(wàn)~90萬(wàn)元區間，就以每套90萬(wàn)元計算，以此類(lèi)推，乘以每個(gè)總價(jià)區間的成交套數，得出的總成交額再除以總成交面積數，最后得出的二手房成交均價(jià)為近9341元。而鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，3月北京二手房成交均價(jià)大約為2.0180萬(wàn)元/平方米。換句話(huà)說(shuō)，即使在網(wǎng)簽系統中，除了總價(jià)在200萬(wàn)以上的區間外，以各總價(jià)區間最高值計算出的北京3月二手房成交均價(jià)還不到市場(chǎng)機構統計出的成交均價(jià)的1/2，此數據意味著(zhù)，北京二手房交易中，因為陰陽(yáng)合同的存在，致使漏稅額至少在50%以上。