去年4月為遏制部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭，國務(wù)院出臺了一系列被稱(chēng)為“史上最嚴厲”加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策措施。特別是在今年1月26日國務(wù)院出臺的新“國八條”中，強調了地方政府的落實(shí)責任。
如今政策落實(shí)的效果究竟如何，未來(lái)調控政策是否還需要再加碼？4月初，國務(wù)院?jiǎn)?dòng)樓市調控專(zhuān)項督查并圈定16省區市。
據悉，此次督查的16個(gè)省(區、市)是：北京市、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、湖北省、廣東省、廣西壯族自治區、海南省、四川省、陜西省、甘肅省。對其他地方，有關(guān)部門(mén)將通過(guò)各種方式督促檢查。
此次檢查的重點(diǎn)包括，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作責任落實(shí)情況，保障性安居工程建設情況，執行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應管理情況，引導住房需求情況以及落實(shí)住房保障和穩定房?jì)r(jià)工作約談問(wèn)責機制情況等。
業(yè)內人士表示，中央這次對16個(gè)省(區、市)進(jìn)行督查，規模也算空前，足見(jiàn)中央對本輪政策調控的效果空前重視。
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地方政府“控漲”目標加劇了房?jì)r(jià)上漲預期 |
雖然決策層對于房地產(chǎn)的調控政策一輪比一輪強硬，但房?jì)r(jià)并沒(méi)有向大眾期望的那樣迎來(lái)拐點(diǎn)，而是繼續保持上升趨勢。包括國土資源部部長(cháng)徐紹史、財政部部長(cháng)謝旭人在內的高層都曾在不同的場(chǎng)合表示，樓市調控政策執行情況不到位，地方政府對土地仍然嚴重依賴(lài)。
根據國家統計局的數據，2010年全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲9.9%，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)10.1%，樓市繼續表現出量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢。同期，全國土地出讓總價(jià)款也達到創(chuàng )紀錄的2.9萬(wàn)億元，同比增長(cháng)七成之多。
今年1月26日國務(wù)院出臺的新“國八條”中，強調了地方政府的落實(shí)責任，一方面要求房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺住房限購實(shí)施細則，另一方面要求各城市在一季度向社會(huì )公布年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標。
到目前為止公布新建住房?jì)r(jià)格控制目標的已有608個(gè)城市。不過(guò)已出調控目標的城市中僅北京提出了“穩中有降”的目標。多數城市只是將房?jì)r(jià)控制目標與當地經(jīng)濟增長(cháng)速度和人均可支配收入增速掛鉤，將今年的房?jì)r(jià)控制目標為上漲10%左右。
多位專(zhuān)家指出，各地制定目標只有上限，沒(méi)有下限，這極可能加劇市場(chǎng)上關(guān)于房?jì)r(jià)持續上漲的預期。
房?jì)r(jià)之所以遲遲不能退燒，首當其沖應該是地方政府的責任。中國社科院金融研究所研究員汪利娜認為，在我國土地制度從“向農民廉價(jià)征地——土地儲備——招拍掛”全程政府壟斷的格局下，地方政府是土地市場(chǎng)最大的“做市商”，通過(guò)掌控土地供給規模、用途、結構、節奏、時(shí)機，營(yíng)造市場(chǎng)氛圍，人為制造土地短缺，推高地價(jià)。
2010年全國土地出讓成交價(jià)款達到2.7萬(wàn)億元，土地出讓收入成為地方政府最重要的收入來(lái)源。
此外，在中央不斷下發(fā)調控文件的同時(shí)，不要以為房地產(chǎn)企業(yè)只會(huì )坐以待斃等著(zhù)降價(jià)。汪利娜在她的研究報告中指出，當土地將地方政府與房企捆綁在一起時(shí)，房企可以通過(guò)各種方式左右政府決策，甚至是改變決策，這都會(huì )影響“國八條”的政策效果。
對于上述的房地產(chǎn)調控中的諸多不是決策層并不是不了解。權威人士透露，督查組要求“糾偏”的可能還包括地方房?jì)r(jià)控漲指標。據了解，目前社會(huì )對地方政府房?jì)r(jià)控漲指標的質(zhì)疑頗多。因此，住建部通知要求各地“聽(tīng)取民意、適當調整”。
國務(wù)院辦公廳也轉發(fā)了這份通知，表明了中央政府的態(tài)度。但部分地方政府對“重調指標”一事模棱兩可。有專(zhuān)家分析，不排除國務(wù)院督查組直接給出解決方案的可能，而北京市提出的“穩中有降”的基調有望被廣泛采納。
一邊是中央不斷的政策調控，另一邊卻是房地產(chǎn)企業(yè)的信心滿(mǎn)滿(mǎn)。樓市拐點(diǎn)究竟何時(shí)出現？
據報道，近日，廣東的開(kāi)發(fā)商召開(kāi)座談會(huì )，雖然他們都表示對宏觀(guān)調控表示理解和支持，并承諾不會(huì )捂盤(pán)惜售。但是，對于未來(lái)房?jì)r(jià)是否會(huì )降價(jià)他們很少提及，似乎并不擔心這個(gè)問(wèn)題。
頤和地產(chǎn)的趙永爽指出，該集團今年僅在廣州就有近10個(gè)項目推出，不會(huì )遲疑、不會(huì )捂盤(pán)，但也絕不會(huì )降價(jià)。
不過(guò)，業(yè)內人士認為，現在不降價(jià)并不表示未來(lái)也不降價(jià)。日益緊縮的信貸政策將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大影響，在調控和加息的政策合力下，二季度或將迎來(lái)樓市的拐點(diǎn)。
4月6日起上調人民幣存貸款基準利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。雖然連續加息直接原因是為了抵抗通脹壓力加大和負利率的加劇，但是，加息對于樓市的影響可想而知。
在樓市調控政策頻出，央行走入加息周期的背景下，各個(gè)城市的住宅成交量也在下降。
據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統計，今年一季度北京一手住宅成交2.07萬(wàn)余套，與去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年來(lái)一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也出現了房?jì)r(jià)松動(dòng)、交易量下降的狀況；在深圳，3月全市新房成交均價(jià)19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%，為今年首次跌至2萬(wàn)元/平方米以下；廣州、南京、杭州等地房?jì)r(jià)也出現變相降價(jià)，交易量都大幅下降。
國家統計局昨日公布的數據顯示：今年一季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數為112.3，比上季度回落8.4點(diǎn)。
中原集團地產(chǎn)研究中心也認為，連續的加息使房企借貸成本上升，房企資金壓力漸顯隱憂(yōu)。據中原地產(chǎn)監測，雖然大多數房企目前資金壓力尚未顯現，但已開(kāi)始加快融資步伐，近期中原監測的標桿房企中已有多家公布了融資計劃。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，如果未來(lái)一段時(shí)間內不出現政策松動(dòng)等情況，樓市的降價(jià)窗口會(huì )提前到來(lái)。他預測，很可能會(huì )在二季度到來(lái)。