房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正越繃越緊——存貨大幅增加、現金流巨幅減少、負債激增、不分紅。據Wind的統計顯示，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。據此，業(yè)內人士預計，下半年很可能逐漸開(kāi)始區域性的價(jià)格下調，一線(xiàn)城市價(jià)格下調的可能性遠遠超過(guò)二三線(xiàn)城市。
　　記者了解到，隨著(zhù)樓市調控政策的持續深化及對地產(chǎn)信貸嚴控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道急劇變窄，資金鏈持續趨緊。面對國內房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴格的現實(shí)情況，部分房企已開(kāi)始通過(guò)轉向海外、房地產(chǎn)私募股權基金等方式曲線(xiàn)借道融資。
　　“目前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面已出現‘拐點(diǎn)’，由寬松轉為緊張�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，1至2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(cháng)16.3%，增幅較去年同期下降53.2個(gè)百分點(diǎn)。他指出，這是自去年1至2月增幅觸頂之后，一年內連續回落。尤其需要關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%——這也是近十年來(lái)的均值。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商去年并不差錢(qián)，降價(jià)的動(dòng)力不強，那么，目前開(kāi)發(fā)商整體上已經(jīng)比較差錢(qián)，而且未來(lái)幾個(gè)月資金面還會(huì )進(jìn)一步趨緊。
　　“現在身邊很多的房企已經(jīng)感受到了資金方面的壓力，大家都在絞盡腦汁想辦法解決資金這一難題以便渡過(guò)難關(guān)�！币晃粯I(yè)內人士向記者透露。
　　數據顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~普遍出現了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。此外，萬(wàn)科、首開(kāi)股份、華僑城等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現金流同比下降都在70億元以上。同時(shí)，超過(guò)20家房地產(chǎn)公司主動(dòng)提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來(lái)運作項目或是補充流動(dòng)資金。
　　Wind的另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長(cháng)42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現了不同程度的增長(cháng)，其中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(cháng)了48%、83%、12%和27%。
　　在融資渠道急劇變窄的同時(shí)，房企融資成本不斷攀高。今年以來(lái)央行已三次上調存款準備金率，去年已六次上調，大型金融機構存款準備金率達到20%的歷史高位。據測算，每上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，大約可凍結商業(yè)銀行資金3500億元，在連續多次上調后，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。
　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)證券市場(chǎng)融資總體規模大幅萎縮。Wind資訊統計結果顯示，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A(yíng)股市場(chǎng)總融資額為155.6億元(占房地產(chǎn)資金來(lái)源的0.22%，占房地產(chǎn)新增貸款的1.24%)，相比2009年的1210.1億元而言，只占同比12.9%。其中通過(guò)首發(fā)和配股募資的資金為零。2010年至今內地房企在港交易所融資已達140多億美元。雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本的普遍利率在8%至13%。
　　2010年全國房地產(chǎn)信托資金發(fā)行總規模為1921億元，同比增長(cháng)328%。大型國企和大型上市公司信托產(chǎn)品利率為11%至15%之間，而目前部分中小型房企紛紛通過(guò)典當行、擔保公司來(lái)進(jìn)行融資，其融資利率多為18%以上——這也被業(yè)內稱(chēng)為“飲鴆止渴”。
　　面對資金趨緊的現實(shí)情況，記者發(fā)現，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)轉向海外融資、房地產(chǎn)私募股權基金等方式曲線(xiàn)融資。根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計顯示，今年以來(lái)，大型房企轉向海外融資的趨勢日漸明顯。恒大地產(chǎn)、雅居樂(lè )、合生創(chuàng )展、中駿置業(yè)、復地、華南城、碧桂園、首創(chuàng )置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過(guò)海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場(chǎng)來(lái)儲備資金過(guò)冬。據統計，截至2月份，今年國內房企的離岸債務(wù)融資總額已達280億人民幣，其中，單筆融資金額最高的恒大發(fā)債金額高達92.5億元人民幣。
　　清科研究中心近日發(fā)布的報告則顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開(kāi)始回升，年內共有10支基金募集到位18.59億美元。進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且其中多有專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設立，基金規模逐步擴大。數據顯示，與上年房地產(chǎn)基金主要由本土機構募集的情形相比，一季度募集到位的5支房地產(chǎn)基金中，有3支為外資機構管理，單支基金平均募集為2.39億美元，大幅超越本土機構房地產(chǎn)基金1.22億美元的平均募集規模。清科研究中心預計，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉說(shuō)，從房地產(chǎn)公司年報可以看出，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營(yíng)現金流的減少，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金壓力逐漸明顯，這也迫使部分房企通過(guò)海外融資等方式曲線(xiàn)融資。他預計，下半年很可能逐漸開(kāi)始區域性的價(jià)格下調，一線(xiàn)城市價(jià)格下調的可能性遠遠超過(guò)二三線(xiàn)城市。