2011年5月1日，將是規定“一房一價(jià)”的《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》的執行日。搶在這一天到來(lái)之前，北京高檔樓盤(pán)開(kāi)始尋求應對的策略，在5月1日之前暗中上調部分低價(jià)戶(hù)型的價(jià)格，成為策略之一�！�
記者調查發(fā)現，綠城(中國)在北京開(kāi)發(fā)的高檔住宅誠園項目，即采用了這一手段。至4月11日，北京綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)完成了對誠園項目的“暗中調價(jià)”。該項目未售出房源的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，悄然上調1000元/平方米�！�
這將致使綠城誠園項目未售房源的單套總價(jià)至少上漲10萬(wàn)元，而戶(hù)型越大單套總價(jià)上漲的幅度也就隨之水漲船高。業(yè)內人士透露，這種暗漲應對一房一價(jià)的手段，對于已經(jīng)在售的高檔住宅開(kāi)發(fā)商，最具利益動(dòng)機。
悄然“漲價(jià)”
3月22日，國家發(fā)改委下發(fā)《商品住房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》(下稱(chēng)“規定”)，要求商品房銷(xiāo)售要實(shí)行一套一標價(jià)，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標價(jià)之外加收任何未標明的費用。
5月1日將是該項政策的執行“大限”。于是，搶在5月1日“規定”開(kāi)始執行之前，在北京便有開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始采用暗中漲價(jià)的方式，獲得最后的“上調價(jià)格機會(huì )”。本報綜合購房人的反映和記者調查后發(fā)現，位于北京的綠城誠園項目，近日對原有未售房源中價(jià)格較低的房源進(jìn)行了調價(jià)，每平方米價(jià)格上調的幅度為1000元�！�
誠園項目位于北京市朝陽(yáng)區南沙灘東路3號，開(kāi)發(fā)商為北京亞奧綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。經(jīng)記者調查，該公司歸屬北京綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，而后者系在香港上市的綠城(中國)房地產(chǎn)股份有限公司的全資子公司。
2010年3、10月，誠園項目分兩次獲得北京市住建委的預售許可，目前項目主體工程已經(jīng)完工，按照綠城方面與購房者簽訂的預售合同，該項目將與2011年底和2012年中分兩批交房。
記者了解到，今年清明小長(cháng)假期間，該項目告之購房咨詢(xún)者，誠園中部分原有售價(jià)較低的房源，將調整價(jià)格，調整價(jià)格的范圍既包括三居室，也包括一部分較大戶(hù)型。
誠園項目的三居室建筑面積約171平方米，位于項目西北角樓棟二層的兩套三居室的價(jià)格，在其上調價(jià)格之前，總價(jià)分別約為944萬(wàn)元、935萬(wàn)元人民幣，約合單價(jià)55000元/平方米。上調價(jià)格后，這兩套三居室的總價(jià)分別上漲至961萬(wàn)元、952萬(wàn)元人民幣，約合單價(jià)56000元/平方米，單價(jià)漲幅約1000元，總價(jià)漲幅在10萬(wàn)元上下�！�
本報綜合多方情況證實(shí)，除上述兩套三居室外，部分面積較大的戶(hù)型也以1000元/平方米的幅度上調了售價(jià)。由于戶(hù)型面積的增大，其總價(jià)上浮的額度也就較高。
不過(guò)，記者也發(fā)現，該項目未售房源中原有定價(jià)較高的，本次開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行價(jià)格調整。
應對政策
為何搶在5月1日到來(lái)之前，綠城方面悄然調高了部分未售房源的價(jià)格？該項目一位銷(xiāo)售人員表示，這主要是為了應對發(fā)改委的“一房一價(jià)”政策�！叭绻F在不調，5月1日以后就不能再調高了�！痹陔娫�(huà)中，她對記者說(shuō)�！�
按照北京市一房一價(jià)的操作方式，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)確定申報的價(jià)格得到批準，并在售樓現場(chǎng)以及相關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行公示，將不得再行上調價(jià)格，這也就是上述銷(xiāo)售人員“現在不漲，就沒(méi)有機會(huì )再漲”的邏輯的由來(lái)。
發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》指出，商品房銷(xiāo)售要實(shí)行一套一標價(jià)，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標價(jià)之外加收任何未標明的費用。同時(shí)，發(fā)改委的“規定”同時(shí)要求對取得預售許可或者辦理現房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。
預留空間
在實(shí)施“一房一價(jià)”政策之前，北京市住建委一直通過(guò)“擬參考銷(xiāo)售均價(jià)”審核、公示的方式，對開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行約束，不過(guò)，恰是合理運用了該機制，綠城方面才得以在5月1日前，對定價(jià)較低的未售房源向上調價(jià)1000元�？臻g恰恰來(lái)自“擬參考預售均價(jià)”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，誠園項目A2#住宅樓和B1#住宅樓的“擬參考銷(xiāo)售均價(jià)分別為62632元/平方米和60680元/平方米�！薄暗�，我們此前的銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)際上是低于這個(gè)價(jià)格的�！鼻笆鲣N(xiāo)售人員表示，按照“高限”提供這一價(jià)格指標進(jìn)行公示，主要是為在日后靈活調整單套住房?jì)r(jià)格預留空間。
記者了解到，2010年5月1日以后，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )在對樓盤(pán)預售許可進(jìn)行審批后，要求在北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)上公示其“擬售參考均價(jià)”，該科目由開(kāi)發(fā)企業(yè)向北京市住房和城鄉建設委員會(huì )提供，并接受審核�！�
多位北京開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售負責人均向記者表示，按照北京市的操作方法，在企業(yè)上報的擬售參考均價(jià)通過(guò)住建委審核并在交易管理網(wǎng)進(jìn)行公示后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任何的價(jià)格調整行為，都不得高過(guò)這一“上限”，但在這一上限之下，可以進(jìn)行自主調整。這便是在發(fā)改委系統進(jìn)行“一房一價(jià)”制約之前，住建委系統對于房地產(chǎn)商定價(jià)的約束機制�！�
也正是在這個(gè)機制之下，在發(fā)改委5月1日開(kāi)始在全國執行一房一價(jià)之前，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的綠城，才能對其定價(jià)較低的房源，向上上調價(jià)格。對此，該項目銷(xiāo)售人員表示，即便是上調之后的價(jià)格，也低于其向住建委申報的“上限”，而這種“高報”擬銷(xiāo)售參考均價(jià)的策略，則是為類(lèi)似的價(jià)格調整預留空間。
業(yè)內人士透露，如此合理運用管理機制應對5月1日“一房一價(jià)”大限的開(kāi)發(fā)商，并非綠城一家，而這種“應對”的方式，在已售一段時(shí)間的高檔住宅項目的開(kāi)發(fā)商中，將更有利益沖動(dòng)。